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“地價(jià)都這樣了,，房?jī)r(jià)得啥樣�,。块L(zhǎng)春是不是想把房?jī)r(jià)整成東北第一�,�,？”中海地產(chǎn)近日在吉林省長(zhǎng)春市拍下當(dāng)?shù)亍笆飞献钯F地塊”，凈地成交單價(jià)破萬,，在這個(gè)房地產(chǎn)二線城市引起強(qiáng)烈反響,。“地王”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響,？會(huì)不會(huì)讓已經(jīng)瘋漲的房?jī)r(jià)再度發(fā)飆,？政府官員、開發(fā)商及購(gòu)房者各執(zhí)一詞,，莫衷一是,。
正方“地王”影響有限
10月30日，中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司經(jīng)過263輪競(jìng)價(jià),，以14.64億元的總價(jià)拿下長(zhǎng)春“長(zhǎng)鈴地塊”,，溢價(jià)率266%，創(chuàng)下了長(zhǎng)春經(jīng)營(yíng)性土地出讓史上的三宗“最”：拍賣次數(shù)最多,、單宗地成交額度最大,、住宅用地價(jià)格最高,。該地塊起始價(jià)4億元，成交之后凈地價(jià)格達(dá)到每平方米10448元,，樓面價(jià)每平方米達(dá)到3480元,。
長(zhǎng)春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)盛學(xué)永認(rèn)為，單價(jià)過萬的“地王”對(duì)普通商品房市場(chǎng)影響不大,。盛學(xué)永說,，黃金價(jià)格拿下的地塊，開發(fā)的必是黃金價(jià)格的產(chǎn)品,，中海拿下長(zhǎng)鈴地塊肯定要做高端項(xiàng)目,。而高端項(xiàng)目針對(duì)的是獨(dú)立的高端客戶群，與保障房和普通商品房客戶群不同,。保障房的用戶不會(huì)考慮商品房,，普通商品房的客戶也不會(huì)買高檔房，三類客戶群并不沖突,。所以,，中海長(zhǎng)鈴地塊對(duì)長(zhǎng)春普通樓市的影響不會(huì)很大。
長(zhǎng)春市國(guó)土資源局相關(guān)人士也表示,，土地單價(jià)過萬并不奇怪,。高地價(jià)的結(jié)果也不一定就是高房?jī)r(jià)，決定房?jī)r(jià)的根本因素是市場(chǎng),。2007年上海綠地在長(zhǎng)春拿下南部新城“地塊”,，土地單價(jià)6403元/平方米，成為當(dāng)年“地王”,。但是“綠地新里”開盤后，售價(jià)并沒有明顯高出市場(chǎng)價(jià)格水平,，每平方米4000元左右,。該人士認(rèn)為，這表明,，房?jī)r(jià)如何,，不僅要看地價(jià)，更要看開發(fā)商后期如何運(yùn)作,，市場(chǎng)才是決定價(jià)格的關(guān)鍵,。
大連萬達(dá)集團(tuán)長(zhǎng)春有限公司副總經(jīng)理劉淼在接受購(gòu)房網(wǎng)采訪時(shí)表示，單個(gè)小宗地塊影響不了整體市場(chǎng),。劉淼認(rèn)為,，衡量土地價(jià)格是否合理，不僅要看單價(jià),，更要看樓面價(jià),。中海長(zhǎng)鈴地塊折合樓面價(jià)不到3500元/平方米,，這個(gè)價(jià)格在長(zhǎng)春來說并不算特別高。而且,，單個(gè)小宗地塊的交易都是個(gè)案,，即使價(jià)格略高，也代表不了什么,，更不會(huì)對(duì)整體產(chǎn)生過多的影響,。
反方“地王”一出，房?jī)r(jià)必漲
與政府官員與部分開發(fā)商觀點(diǎn)不同,，大多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為,，“地王”一出，房?jī)r(jià)必漲,。
“這不是地,，是一塊流著金湯的大肥肉，就要焅\了油,，端上餐桌,，由你、我,、他來買單,。”一些網(wǎng)友在第一時(shí)間表達(dá)了對(duì)“天價(jià)地”的無法接受,。網(wǎng)友一只小貓說：“我本來還想在這片混的,，現(xiàn)在看來沒這個(gè)實(shí)力了�,！睋�(jù)了解,，長(zhǎng)春市今年1-9月的商品房均價(jià)為每平方米3700元。長(zhǎng)鈴地塊樓面地價(jià)3480元,，預(yù)計(jì)該地塊未來房?jī)r(jià)至少在7500元/平方米,。
“長(zhǎng)鈴地塊咱不打算買，也買不起,，問題是‘地王’一出,，周邊房?jī)r(jià)跟著漲”，市民王剛說,。他本來都跟附近一家賣房者談得差不多了,，“地王”一出，這家人暫時(shí)不打算賣了,。王剛說,，高檔樓盤帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲的例子不勝枚舉。
業(yè)內(nèi)人士顧永超表示,，樓市一旦出現(xiàn)新的高價(jià)樓盤,，會(huì)產(chǎn)生一種“天花板效應(yīng)”,，即大家都向它看齊，只要不高過這個(gè)價(jià)格,，都會(huì)被認(rèn)為是合理的,。“在今年5月份和記黃埔的御翠豪庭賣出7000元一平方米的高價(jià)之前,，長(zhǎng)春的高層,、小高層能超過5000元，想都沒人敢想,，現(xiàn)在遍地都五六千……”
長(zhǎng)春豐和地產(chǎn)公司副總經(jīng)理?xiàng)钍嬖揭脖硎�,，“‘地王’�?huì)提高其他開發(fā)商的心理預(yù)期，大哥賣10塊,，小弟至少也得賣5元吧,。所以，高價(jià)盤一出,，樓市整體價(jià)格包括普通商品住宅價(jià)格的提升不可避免,。”
“限地令”能否管住“地王”,？
近日,，國(guó)土資源部對(duì)商品住宅項(xiàng)目設(shè)置上限，即宗地出讓面積,，小城市(鎮(zhèn))不得超過7萬平方米,，中等城市不得超過14萬平方米，大城市不得超過20萬平方米,。此令一出,，立即引來了各方猜測(cè)，有業(yè)內(nèi)人士指出,，國(guó)土部此舉是為了遏制近期國(guó)內(nèi)“地王”頻出的現(xiàn)象,。
長(zhǎng)春房地界一位業(yè)內(nèi)人士表示，“地王”頻出的過程,，就是少數(shù)大鱷用“天價(jià)”提高房地產(chǎn)行業(yè)門檻、剝奪更多中小企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)的過程,。特別是像長(zhǎng)春這樣,，本地大型開發(fā)企業(yè)較少、外埠企業(yè)占據(jù)主流市場(chǎng)的二,、三線城市,，大企業(yè)對(duì)土地的壟斷會(huì)造成小地產(chǎn)商無地開發(fā)的局面。據(jù)購(gòu)房網(wǎng)統(tǒng)計(jì),，長(zhǎng)春市從9月份到現(xiàn)在,，共舉行了7次土地使用權(quán)出讓儀式,，共出讓商業(yè)、居住用地11幅,，累計(jì)面積130多萬平方米,，萬科、保利,、中海三大房企先后奪得其中5幅地塊,，共115萬平方米，占總出讓面積的88%,。
“限地令”有可能給中小開發(fā)企業(yè)更多參與競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì),。據(jù)記者了解，從去年起,，長(zhǎng)春市在土地出讓中開始有意劃小宗地面積,，減小出讓規(guī)模，目的就是降低拿地門檻,�,！斑@個(gè)辦法還是起到一些作用的，一些大企業(yè)不屑做的小地塊,，幾萬平方米的,，我們就有機(jī)會(huì)拿到”，長(zhǎng)春豐和地產(chǎn)公司副總經(jīng)理?xiàng)钍嬖秸f,。
不過,，長(zhǎng)春地產(chǎn)界一位資深人士指出，與其限制規(guī)模,，不如嚴(yán)厲打擊囤地,。一個(gè)典型的例子是，2007年與綠地同期拿地的另一“地王”中海地產(chǎn),，以與綠地大體相當(dāng)?shù)牡貎r(jià)拿下長(zhǎng)春“西水地塊”后,，擱置了兩年多一直未開發(fā)。現(xiàn)在這塊地的價(jià)值不言而喻,。
“市場(chǎng)好就蓋房賣高價(jià),，市場(chǎng)不好就囤地不動(dòng)，這才是地王們最該受到限制的地方,�,！痹撊耸空f。 |