|
近期,，在全國樓市版圖中一直相當(dāng)活躍的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)吹起“涼風(fēng)”：市場(chǎng)出現(xiàn)“價(jià)漲量跌”態(tài)勢(shì)，政策層面釋放“從緊”信號(hào),。長(zhǎng)三角樓市將如何演變,？四季度會(huì)不會(huì)遭遇“有價(jià)無市”的尷尬,？如何打破僵局以建立新的供求平衡？
市場(chǎng)和政策層面雙雙“遇涼”
高歌猛進(jìn)了半年多之后，長(zhǎng)三角樓市近期有些“著涼”,。根據(jù)易居中國的數(shù)據(jù)顯示,，9月上海新建商品住宅成交量為509.8萬平方米，比二季度下滑17.6%,。南京“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布的官方數(shù)據(jù)顯示,，9月南京新建商品住房(不含高淳、溧水)成交了6432套,，較8月減少18.3%,，比7月下降更高達(dá)28.7%。
此外,，長(zhǎng)三角不少城市房?jī)r(jià)漲幅有所縮小,。比如，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),，9月南京住宅銷售均價(jià)比8月上漲了0.7%,，但漲幅縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)；其中,，新建住宅均價(jià)環(huán)比雖上漲0.8%,，但漲幅縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手房環(huán)比上漲0.4%,，但漲幅縮小0.9個(gè)百分點(diǎn),。
在政策方面，長(zhǎng)三角也出現(xiàn)疑似“收緊”的跡象,。比如,，從10月10日開始，南京市執(zhí)行新政策,，全面收緊住房公積金政策：個(gè)人還貸能力系數(shù)由0.45下調(diào)至0.3,；同時(shí)，對(duì)所購房屋建筑面積為144平方米以上的,，以及夫妻雙方任何一方再次申請(qǐng)公積金貸款的,，其貸款額度降低為可貸額度的50%。公積金新政首先影響的是人均公積金貸款在20萬元以上的購房者,，這約占到市場(chǎng)總量的50%,。
上海市銀監(jiān)局則在近日下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步維護(hù)上海銀行業(yè)良好競(jìng)爭(zhēng)秩序的通知》中再度強(qiáng)調(diào)，各行“特別要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的相關(guān)監(jiān)管要求”,。上海中原地產(chǎn)七寶地區(qū)門店的業(yè)務(wù)員告訴記者,，近來二手房貸款明顯收緊了，“以前兩三天就能辦下來,，現(xiàn)在一般需要六七天,，銀行對(duì)材料的要求也更嚴(yán)格,，7折優(yōu)惠利率已很難申請(qǐng)到”。記者從杭州不少地產(chǎn)中介處也了解到相似情況,。
居高房?jī)r(jià)未現(xiàn)松動(dòng)跡象
不過,，開發(fā)商似乎不擔(dān)心眼下長(zhǎng)三角地區(qū)成交量的下滑，甚至“反其道而行”,。記者在國慶期間“2009上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)”上采訪發(fā)現(xiàn),，此次房展會(huì)未見往昔“買房送家電送旅游”等促銷招數(shù)，且開發(fā)商給出的真正折扣優(yōu)惠也不多,，有些還附加了相對(duì)“苛刻”的條件,。比如，有個(gè)別樓盤打出一些現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠大都在一萬元或“總房?jī)r(jià)的1%”以內(nèi),，且前提是“國慶期間簽約”,；有樓盤宣稱可打9.8折，但要符合“現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購,、三天內(nèi)簽約,、首付40%”等要求。在總計(jì)約220個(gè)樓盤中,，近一半樓盤“只展不售”,，這其中包含不少來自蘇州、嘉興等地的樓盤,。一些售樓人員對(duì)看房者不冷不熱地介紹,，具體開盤時(shí)間和銷售價(jià)格還沒有確定，目前只是作些“形象宣傳”,。據(jù)主辦方介紹,，此次參展樓盤的均價(jià)在2萬元/平方米左右，遠(yuǎn)高于以往假日房展會(huì)的價(jià)格水平,。
雖然漲幅有所縮小,，但長(zhǎng)三角地區(qū)城市的房?jī)r(jià)依然居高不下。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),，9月上海,、南京、杭州,、寧波等城市的住宅及新建商品住宅價(jià)格的同比,、環(huán)比均出現(xiàn)上漲。尤其是同比方面,，滬、寧,、杭,、甬四城市的漲幅分別為2.3%,、3.4%、4.9%和4.9%,，均在70個(gè)城市中位列前茅,。
統(tǒng)計(jì)顯示，南京9月份成交的1萬元/平方米以上的房源有1814套,，成交面積占總數(shù)的32.28%,，而8月“萬元房”成交面積為22.85%。南京市房管部門人士分析：“每平方米1萬元以上的房源成交比例在擴(kuò)大,，說明高房?jī)r(jià)的趨勢(shì)在放大”,。而在上海，第三季度均價(jià)4萬元以上的房源共成交24.82萬平方米,，比二季度上漲126%,。雖然“高價(jià)房”的標(biāo)準(zhǔn)彼此有別，但長(zhǎng)三角不少城市房?jī)r(jià)卻均在“高臺(tái)”上繼續(xù)“摸高”,。
而且,，長(zhǎng)三角的高房?jī)r(jià)沒有明顯的松動(dòng)跡象。戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏認(rèn)為,，通過快速的去化,、回籠資金，目前開發(fā)商已沒有資金壓力,，要做的就是在銷售量和房?jī)r(jià)之間實(shí)現(xiàn)平衡,，而沒有調(diào)價(jià)的必要。一些開發(fā)商更是直言：即使接下來一棟房都不買,，撐一年都沒有問題,。
“價(jià)漲量跌”會(huì)否轉(zhuǎn)為“有價(jià)無市”？
供應(yīng)量是判斷樓市走勢(shì)的另一個(gè)重要指標(biāo),。記者整理易居中國提供的數(shù)據(jù)：6-9月杭州商品住宅供應(yīng)量分別為40.55萬,、23.04萬、28.91萬和56.41萬平方米,，上海的供應(yīng)量分別為127.24萬,、126.83萬、145.32萬和149.78萬平方米,，南京在8月的供應(yīng)量為創(chuàng)紀(jì)錄的84.23萬平方米,。可見,，長(zhǎng)三角各地的供應(yīng)量大致呈逐漸增加的趨勢(shì),。根據(jù)各地新房源預(yù)告來看，預(yù)計(jì)第四季度不少城市商品住宅供應(yīng)量也保持在相對(duì)充裕的水平,。
易居中國的分析師薛建雄認(rèn)為,，四季度長(zhǎng)三角的房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)明顯下滑,，加上主力需求釋放、信貸收緊等因素,，不排除出現(xiàn)“有價(jià)無市”的可能性,。搜房網(wǎng)在國慶期間進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有67%的人最關(guān)注的是房地產(chǎn)“價(jià)格走勢(shì)”,；有9%的人選擇在“1個(gè)月內(nèi)”買房,，而多達(dá)56%的人購房時(shí)間將在“6個(gè)月及以上”。
“有價(jià)無市”對(duì)買賣雙方都是一種尷尬：一方面,，購房者想買房但是無力承受高房?jī)r(jià),；另一方面，房子明明賣不動(dòng)了,，開發(fā)商卻不降價(jià),、甚至逆市漲價(jià)。如此一來,，樓市又將陷入僵局,。這種僵局如何打破、新的平衡如何建構(gòu),，是依靠市場(chǎng)“內(nèi)力”還是政策“外力”,？一切還有待觀察。 |