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近期,，在全國樓市版圖中一直相當活躍的長三角房地產市場吹起“涼風”：市場出現(xiàn)“價漲量跌”態(tài)勢,，政策層面釋放“從緊”信號。長三角樓市將如何演變,？四季度會不會遭遇“有價無市”的尷尬,？如何打破僵局以建立新的供求平衡？
市場和政策層面雙雙“遇涼”
高歌猛進了半年多之后,，長三角樓市近期有些“著涼”,。根據易居中國的數(shù)據顯示，9月上海新建商品住宅成交量為509.8萬平方米,，比二季度下滑17.6%,。南京“網上房地產”公布的官方數(shù)據顯示，9月南京新建商品住房(不含高淳,、溧水)成交了6432套,，較8月減少18.3%，比7月下降更高達28.7%,。
此外,，長三角不少城市房價漲幅有所縮小。比如,，根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據,，9月南京住宅銷售均價比8月上漲了0.7%，但漲幅縮小0.4個百分點,；其中,，新建住宅均價環(huán)比雖上漲0.8%，但漲幅縮小0.2個百分點,；二手房環(huán)比上漲0.4%,，但漲幅縮小0.9個百分點。
在政策方面,，長三角也出現(xiàn)疑似“收緊”的跡象。比如,，從10月10日開始,，南京市執(zhí)行新政策,，全面收緊住房公積金政策：個人還貸能力系數(shù)由0.45下調至0.3；同時,，對所購房屋建筑面積為144平方米以上的,，以及夫妻雙方任何一方再次申請公積金貸款的，其貸款額度降低為可貸額度的50%,。公積金新政首先影響的是人均公積金貸款在20萬元以上的購房者,，這約占到市場總量的50%。
上海市銀監(jiān)局則在近日下發(fā)的《關于進一步維護上海銀行業(yè)良好競爭秩序的通知》中再度強調,，各行“特別要嚴格執(zhí)行二套房貸的相關監(jiān)管要求”,。上海中原地產七寶地區(qū)門店的業(yè)務員告訴記者，近來二手房貸款明顯收緊了,，“以前兩三天就能辦下來,，現(xiàn)在一般需要六七天，銀行對材料的要求也更嚴格,，7折優(yōu)惠利率已很難申請到”,。記者從杭州不少地產中介處也了解到相似情況。
居高房價未現(xiàn)松動跡象
不過,，開發(fā)商似乎不擔心眼下長三角地區(qū)成交量的下滑,，甚至“反其道而行”。記者在國慶期間“2009上海房地產秋季展示會”上采訪發(fā)現(xiàn),，此次房展會未見往昔“買房送家電送旅游”等促銷招數(shù),，且開發(fā)商給出的真正折扣優(yōu)惠也不多，有些還附加了相對“苛刻”的條件,。比如,，有個別樓盤打出一些現(xiàn)場優(yōu)惠大都在一萬元或“總房價的1%”以內，且前提是“國慶期間簽約”,；有樓盤宣稱可打9.8折,，但要符合“現(xiàn)場認購、三天內簽約,、首付40%”等要求,。在總計約220個樓盤中，近一半樓盤“只展不售”,，這其中包含不少來自蘇州,、嘉興等地的樓盤。一些售樓人員對看房者不冷不熱地介紹,，具體開盤時間和銷售價格還沒有確定,，目前只是作些“形象宣傳”。據主辦方介紹,，此次參展樓盤的均價在2萬元/平方米左右,，遠高于以往假日房展會的價格水平,。
雖然漲幅有所縮小，但長三角地區(qū)城市的房價依然居高不下,。根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據,，9月上海、南京,、杭州,、寧波等城市的住宅及新建商品住宅價格的同比、環(huán)比均出現(xiàn)上漲,。尤其是同比方面,，滬、寧,、杭,、甬四城市的漲幅分別為2.3%、3.4%,、4.9%和4.9%,，均在70個城市中位列前茅。
統(tǒng)計顯示,，南京9月份成交的1萬元/平方米以上的房源有1814套,，成交面積占總數(shù)的32.28%，而8月“萬元房”成交面積為22.85%,。南京市房管部門人士分析：“每平方米1萬元以上的房源成交比例在擴大,，說明高房價的趨勢在放大”。而在上海,，第三季度均價4萬元以上的房源共成交24.82萬平方米,，比二季度上漲126%。雖然“高價房”的標準彼此有別,，但長三角不少城市房價卻均在“高臺”上繼續(xù)“摸高”,。
而且，長三角的高房價沒有明顯的松動跡象,。戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務董事伍惠敏認為,，通過快速的去化、回籠資金,，目前開發(fā)商已沒有資金壓力,，要做的就是在銷售量和房價之間實現(xiàn)平衡，而沒有調價的必要,。一些開發(fā)商更是直言：即使接下來一棟房都不買,，撐一年都沒有問題。
“價漲量跌”會否轉為“有價無市”,？
供應量是判斷樓市走勢的另一個重要指標,。記者整理易居中國提供的數(shù)據：6-9月杭州商品住宅供應量分別為40.55萬,、23.04萬、28.91萬和56.41萬平方米,，上海的供應量分別為127.24萬、126.83萬,、145.32萬和149.78萬平方米,，南京在8月的供應量為創(chuàng)紀錄的84.23萬平方米�,？梢�,，長三角各地的供應量大致呈逐漸增加的趨勢。根據各地新房源預告來看,，預計第四季度不少城市商品住宅供應量也保持在相對充裕的水平,。
易居中國的分析師薛建雄認為，四季度長三角的房價不太可能出現(xiàn)明顯下滑,，加上主力需求釋放,、信貸收緊等因素，不排除出現(xiàn)“有價無市”的可能性,。搜房網在國慶期間進行的一項調查顯示,，有67%的人最關注的是房地產“價格走勢”；有9%的人選擇在“1個月內”買房,，而多達56%的人購房時間將在“6個月及以上”,。
“有價無市”對買賣雙方都是一種尷尬：一方面，購房者想買房但是無力承受高房價,；另一方面,，房子明明賣不動了，開發(fā)商卻不降價,、甚至逆市漲價,。如此一來，樓市又將陷入僵局,。這種僵局如何打破,、新的平衡如何建構，是依靠市場“內力”還是政策“外力”,？一切還有待觀察,。 |