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●“政府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家”
●開發(fā)商“賺取的利潤(rùn)是普通人難以想象的”
●“銀行是吃了買房人再吃賣房人”
●推高房?jī)r(jià)——“媒體非常有用”
在記者的要求下,，南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理汪斌為記者提供了一份其開發(fā)的樓產(chǎn)項(xiàng)目“地中海陽(yáng)光”的成本清單,。從這份清單可以粗略地發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)的構(gòu)成中,，存在多個(gè)利益體,，其中,，開發(fā)商,、地方政府,、銀行,、媒體算得上是前四大，他們形成一條“泡沫”制造鏈,，從拍賣土地價(jià)高者得,、虛假宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)、囤積居奇哄抬房?jī)r(jià),、高息放貸加重成本等方面,，將房?jī)r(jià)不斷推高，以攫取更大價(jià)值,。
住宅樓盤“地中海陽(yáng)光”位于南昌市紅谷灘新區(qū),，目前其市場(chǎng)銷售的均價(jià)是每平方米約4720元。這份清單顯示,，“地中海陽(yáng)光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元,。
在3946.61元/平方米的成本價(jià)中,，土地使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米,，前期工程費(fèi)是95.37元/平方米；房屋開發(fā)費(fèi)每平方米1828.23元,；管理費(fèi)94.82元/平方米,；財(cái)務(wù)費(fèi)170.48元/平方米；銷售費(fèi)用(90%為媒體費(fèi)用)160元/平方米,；其他費(fèi)用201.1元/平方米,；稅費(fèi)695元/平方米�,！�
汪斌認(rèn)為,，這份“成本清單”說明，政府在從房?jī)r(jià)收益中“賺了一大把”,。汪斌為記者“清算”了政府從中的收益：一是土地權(quán)使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米,；二是前期工程費(fèi)中的“可行性研究費(fèi)”2元/平方米；三是房屋開發(fā)費(fèi)的8.33%即152元,；四是管理費(fèi)中涉及政府的達(dá)50%即47.41元,；五是稅費(fèi)695元/平方米。幾項(xiàng)合計(jì)約1600元/平方米,，超過了房?jī)r(jià)的1/3,。此外，政府還要從購(gòu)房人手中收取稅費(fèi)和房屋維修基金等費(fèi)用,�,！罢梢哉f是房地產(chǎn)最大的贏家,。”汪斌說,。
從這份成本清單也可以看出,，開發(fā)商是利潤(rùn)的第二大主體�,！凹幢闶侵胁康貐^(qū)的城市,，一個(gè)項(xiàng)目賺1000萬元的純利潤(rùn)也很常見”，南昌市一名開發(fā)商坦言,，“現(xiàn)在的開發(fā)商是歷史上最厲害的一個(gè)商人群體,。我們賺取的利潤(rùn)是普通人難以想象的，當(dāng)然有時(shí)候用來打點(diǎn)的錢也是老百姓想不到的,�,！�
房?jī)r(jià)“成本清單”顯示出銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資中獲得了頗豐的效益，其每平方米收益在170元,。汪斌給記者算了一筆賬,，如果是購(gòu)買一套100萬元的房子，從銀行獲得商業(yè)貸款60萬元,，30年還清,，按照現(xiàn)在實(shí)行的7折優(yōu)惠利息，償還給銀行的利息也要10幾萬元,。
江蘇省長(zhǎng)發(fā)都市房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長(zhǎng)周力明說,，銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款始終是銀行利潤(rùn)最大的一塊,，主要是貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)貸款，一般也要達(dá)到百分之十幾,。
記者采訪發(fā)現(xiàn),，房?jī)r(jià)“成本清單”中媒體花費(fèi)占據(jù)一席之地，在房?jī)r(jià)背后的利益鏈中,，媒體作用巨大,。汪斌坦言，就“地中海陽(yáng)光”這個(gè)樓盤,，目前每平方米160元的推廣費(fèi)用中,，有90%給了媒體。行業(yè)內(nèi),，基本上是成本價(jià)的3%至5%要投放至媒體,。
一位熟悉媒體運(yùn)作的人告訴記者，一些市場(chǎng)化媒體在推高房?jī)r(jià)過程中負(fù)有不可推卸的責(zé)任,。近年來,，房地產(chǎn)廣告幾乎在都市類媒體的廣告收入中占了1/3,，從幾百萬到幾千萬不等。
媒體在獲取大筆廣告費(fèi)用的同時(shí),，也承擔(dān)了為樓盤銷售造勢(shì)的“義務(wù)”,，炮制出諸如某樓盤“供不應(yīng)求”“消費(fèi)者連夜排隊(duì)買房”等“新聞”，欺詐群眾,。僅南昌紅谷置業(yè)投資有限公司一家為例,，今年該公司銷售收入約8個(gè)多億,，其中,，廣告費(fèi)用就達(dá)一兩千萬元。汪斌坦言：“媒體非常有用,�,！�
“現(xiàn)在看起來政府有錢，日子好過,，問題是和大眾想法完全違背,，是走不遠(yuǎn)的”。江蘇銀監(jiān)局局長(zhǎng)于學(xué)軍認(rèn)為,，地方政府不能把經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寶”壓在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,，否則，政府在立場(chǎng)和利益上,，就會(huì)和房地產(chǎn)商趨同化,，和老百姓相背離。任何商人都是惟利是圖的,，關(guān)鍵是政府如果在趨利中與其成為“合伙人”,，對(duì)社會(huì)的危害是很大的，因?yàn)檎泻芏嗟馁Y源和手段發(fā)揮作用,。政府本來是公共服務(wù)的,，如果偏離了此角色，危害很大,。
有關(guān)業(yè)內(nèi)人士及專家分析,，房?jī)r(jià)暴漲中政府負(fù)有不可推卸的責(zé)任。地方政府對(duì)于“經(jīng)營(yíng)城市”“出售土地”的興趣和沖動(dòng),，為房地產(chǎn)與地方政府的結(jié)盟提供了可能,。一些地方政府官員在土地征用、地皮出讓,、工程項(xiàng)目中的腐敗行為,，更成為這種聯(lián)盟關(guān)系的粘合劑。 |