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將于10月1日實施的新《保險法》明確規(guī)定允許保險資金投資不動產(chǎn),，相關(guān)細(xì)則也將隨之出臺,，保險資金進(jìn)入樓市的腳步越來越快。
2000億元可能進(jìn)入不動產(chǎn)
關(guān)于新法實施后可能涉及的險資規(guī)模,，據(jù)中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院教授郝演蘇估算，大概在5%至8%之間,，不會超過10%,。根據(jù)央行報告，截至2009年6月,，保險業(yè)總資產(chǎn)為3.71萬億元,，也就是說允許進(jìn)入不動產(chǎn)投資的保險資金量至少近2000億元。
仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《正在崛起的中國機(jī)構(gòu)投資者》白皮書表明,，中國房地產(chǎn)業(yè)的大宗物業(yè)投資主體,，將由之前的境外機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)橐员ｋU公司為代表的國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計,，2008年,，中國保險業(yè)的總投資額為22500億元人民幣。如按照其他國家的通行慣例保守估計：即保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15%,，并假設(shè)其中30%投資于海外房地產(chǎn)市場,，中國的保險公司可在國內(nèi)投資價值2360億元人民幣的房地產(chǎn)物業(yè)。
也就是說,，無論通過哪種方式估算,，屆時都可能有超過2000億元左右的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。這是一個什么概念,，如果按照當(dāng)前的物業(yè)估值,，此投資規(guī)模相當(dāng)于上海甲級寫字樓市場價值的2倍以上或者天津甲級寫字樓市場價值的165倍。
初期不參與房地產(chǎn)開發(fā)
對于保險資金可能的投資去向,，保監(jiān)會主席助理兼新聞發(fā)言人袁力曾表示,，保險公司在投資不動產(chǎn)的試點初期,，暫時不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，只能購買辦公用房,、投資廉租房,、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)等。
“在風(fēng)險和收益權(quán)衡可控的情況下,，不動產(chǎn)投資是保險資金一個很好的新型投資渠道,，我們尤其看好其中經(jīng)濟(jì)適用房的投資�,！敝袊吮＜瘓F(tuán)總裁吳焰9月28日表示,，保險資金投資不能只關(guān)注短期的暴利，而應(yīng)著眼于長期穩(wěn)定的收益預(yù)期,，并力求對社會有所回饋,，經(jīng)濟(jì)適用房投資恰好符合這兩方面要求。
根據(jù)其他媒體記者近日披露的《保險公司投資不動產(chǎn)投資試點管理辦法》(討論稿)內(nèi)容來看,，目前保險公司只能通過購買產(chǎn)權(quán),、入股項目公司、有資產(chǎn)抵押的債權(quán)投資,，以及相關(guān)的不動產(chǎn)金融產(chǎn)品投資不動產(chǎn),，保險資金幾無可能進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)，而且限制重重,。
對此,，上海東方證券資深保險分析師王小罡認(rèn)為，保險資金進(jìn)入不動產(chǎn)的主要目的是為了獲取租金回報,，而不是炒樓,。“它可以獲得一個長期,、穩(wěn)定的回報,。也是一個使保險公司資產(chǎn)負(fù)債比匹配的好方式。因為通常股票的投資收益率在10%以上,，但其風(fēng)險偏大,。而債券的投資收益率通常在6%以下。市場希望有一個收益率在6%至10%的投資渠道,，而商業(yè)地產(chǎn)就是一個好的選擇,，它彌補(bǔ)了市場的空缺，也使得保險公司在做資產(chǎn)組合時有更多的選擇,�,！蓖跣☆刚f。
各險企積極備戰(zhàn)
面對新開辟的投資渠道,，各大保險公司都在積極備戰(zhàn),，提前布局不動產(chǎn)投資。從8月6日到9月10日,，短短1個多月的時間,，平安信托分別與金地、綠城簽署了共計250億元的合作投資房地產(chǎn)的協(xié)議,，中國平安將投資地產(chǎn)的意向也表露無遺,。
據(jù)了解，早在政策出臺之前,，一些保險公司就已經(jīng)通過自用名義購買寫字樓,，或通過集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司“曲線”進(jìn)行房地產(chǎn)投資,。
自2007年起,，中國平安通過平安信托，相繼接手了多家星級酒店,、假日酒店的投資項目,，投資超過40億元；2008年5月,，平安信托投資18億元對成都核心地帶的3個項目進(jìn)行改造,，建設(shè)酒店、寫字樓等綜合性物業(yè),，此舉在當(dāng)時被看做保監(jiān)會放行保險資金投資房地產(chǎn)的先期信號,。
中國平安還設(shè)立了專業(yè)公司——平安物業(yè)投資管理有限公司，具有物業(yè)投資,、資產(chǎn)管理,、工程管理、物料采購,、物業(yè)管理五大業(yè)務(wù)職能,。
另一保險巨頭中國人壽同樣對新的投資渠道興趣盎然�,！跋掳肽旯緦⒚芮嘘P(guān)注監(jiān)管層新開放的投資渠道,，積極尋求基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的配置機(jī)會，并為不動產(chǎn)投資,、未上市公司股權(quán)投資等做好準(zhǔn)備,。”中國人壽總裁楊超在公司半年業(yè)績發(fā)布會上明確表示,。
今年7月,，國壽投資與信達(dá)投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，二者將在商業(yè)地產(chǎn),、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全方位的合作,。
人保集團(tuán)旗下的人保投資控股公司亦與金融街控股公司正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,，擬在投資不動產(chǎn)的政策研究、項目開發(fā)方面進(jìn)行合作,。
新《保險法》讓消費(fèi)者更放心
經(jīng)過全面,、系統(tǒng)的修訂，新的《中華人民共和國保險法》(以下簡稱新《保險法》將于2009年10月1日起施行,。保護(hù)被保險人利益和加強(qiáng)監(jiān)管,、加大處罰力度成為新《保險法》相較現(xiàn)行《保險法》最突出的特點。
“不可抗辯”條款適用于舊保單
隨著新《保險法》正式實施日期的日益臨近,，目前最讓消費(fèi)者關(guān)心的莫過于新舊保單之間如何銜接,，以及舊保單能否受新法保障等問題。近日,，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國保險法〉若干問題的解釋(一)》(下稱“司法解釋”),，稱新《保險法》施行后成立的保險合同發(fā)生的糾紛，適用新《保險法》的規(guī)定,。新《保險法》施行前成立的保險合同發(fā)生的糾紛,，除本解釋另有規(guī)定外，適用當(dāng)時的法律規(guī)定,；當(dāng)時的法律沒有規(guī)定的,，參照適用新《保險法》的有關(guān)規(guī)定。
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