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進入9月,，土地市場愈加紅火，在短短10多天時間內(nèi),，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商已投入了近300億元用于土地爭奪,。其中，第二周(9月7日至9月13日)更是上演“地王”爭霸,，“地王”屢屢刷新,。專家提醒，由于房地產(chǎn)市場經(jīng)常受政策,、經(jīng)濟等不可控因素的影響,，一旦房價出現(xiàn)調(diào)整，“地王”很可能深套其中,。
成交紅火“地王”頻現(xiàn)
9月第二周(9月7日至9月13日)上演了多場“地王”爭霸,。天價地塊相繼誕生,，土地成交價格屢創(chuàng)新高。
其中,，9月7日寧波建材以21.92億元取得一地塊,，該地塊成為寧波今年以來的總價“地王”；同日下午,，經(jīng)過100多輪的競拍,，萬科與中糧地產(chǎn)聯(lián)手以總價22億元摘得北京房山區(qū)地塊，溢價率高達263%,。
9月8日,，保利地產(chǎn)經(jīng)過150多輪的競價取得南京河西金沙江地塊，總價15.92億元,，樓面地價7553元/平方米,，摘南京單價新“地王”。
9月9日,、10日土地爭霸賽進入白熱化,。三塊“地王”分別在合肥、北京和上海誕生,。其中,，綠地集團以10.80億元的總價，取得合肥211畝居住用地,，樓面地價為5120元/平方米,，刷新了合肥今年的單價“地王”紀(jì)錄；深圳招商,、華僑城聯(lián)手取得寶安區(qū)地塊,，創(chuàng)深圳單價“地王”新紀(jì)錄。
而最為轟動的是,，中海地產(chǎn)在上海以70.06億摘得今年全國的總價“地王”桂冠,。中海地產(chǎn)此次拍下上海普陀區(qū)長風(fēng)6B、7C地塊,，溢價129%,，刷新了今年以來國內(nèi)土地交易市場的紀(jì)錄。
資金充沛是主因
從各地土地成交來看,，各地“地王”的締造者仍以國字頭企業(yè)為主,，中海、保利,、招商,、綠地等企業(yè)的表現(xiàn)尤其活躍。業(yè)內(nèi)人士認為，央企的主業(yè)產(chǎn)能過剩,，在通脹預(yù)期的背景下,，提價能力弱，自然要加速進入會隨通脹而提價的房地產(chǎn)行業(yè),。因此,，動輒數(shù)十億的天價“地王”，由國資背景企業(yè)制造,，也就不足為奇了,。
中原地產(chǎn)認為，充沛的資金是其背后的主因,，這與資本市場近期的活躍,，房企IPO又現(xiàn)高潮的效應(yīng)密不可分。
中國建筑成功登陸A股市場,，融資逾400億元,。萬科近期獲得建設(shè)銀行500億元銀行授信，同時高票通過了百億元增發(fā)方案,；金地集團繼不久前與平安信托百億信托業(yè)務(wù)合作后,，又于近期獲得工商銀行300億元融資授信，同時完成數(shù)十億元增發(fā)計劃,；綠地集團獲國家開發(fā)銀行300億元授信,。此外，還有一大批公司債和短期融資券計劃紛紛獲批,。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫指出,，政府寬松的信貸政策和今年以來樓市的持續(xù)熱銷也讓資金鏈緊繃的房地產(chǎn)開發(fā)商大為緩解，而預(yù)期未來的房價上漲也刺激了這種熱情,。
這可以從一組數(shù)據(jù)中得到佐證：國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示,，1至8月，全國商品房銷售面積49416萬平方米,，同比增長42.9%,。其中，商品住宅銷售面積增長44.5%,；辦公樓銷售面積增長18.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長29.4%,。1至8月,，商品房銷售額23464億元，同比增長69.9%,。其中,，商品住宅銷售額增長74.6%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長35.6%和43.5%。價格方面,，8月份,，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.0%，漲幅比7月份擴大1.0個百分點,。
風(fēng)險不容忽視
一面是房企拿地動作頻頻,，“地王”時時顯現(xiàn)，一面是監(jiān)管部門的政策“冷風(fēng)”頻吹,。自8月以來,，稅務(wù)總局明確要求各地稅務(wù)機關(guān)加強股權(quán)交易、反避稅,，發(fā)改委也表示要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期,，而國土資源部更是多次下發(fā)清查閑置土地的相關(guān)通知。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說,，目前地價的溢價幅度很高,，這無疑蘊含較高的風(fēng)險，同時,，部分房地產(chǎn)開發(fā)商對于未來的走勢過于盲目樂觀,，按照目前的銷售速度來推算未來的市場狀況，于是對土地患上了饑渴癥,，不惜血本拿地,，這其中的風(fēng)險應(yīng)引起高度警惕。因為一旦市場和房價出現(xiàn)調(diào)整,，“地王”很可能深套其中難以自拔,。
這種說法絕非危言聳聽，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示,，2007年18幅地王中除去四幅退地“地王”,，14幅地王中七幅處于閑置待開發(fā)狀態(tài)，七幅地塊的樓面地價占周邊樓價比重接近90%,，其中兩幅地塊樓面地價甚至超過周邊樓盤價格,。巨大的土地成本迫使2007年“地王”多數(shù)處于閑置狀態(tài)。
陳國強認為,，政府監(jiān)管不到位,、土地供應(yīng)量不足和土地供應(yīng)市場的不透明，都促成地價,、房價居高不下,。如果政府在出讓土地的計劃性、公開性方面透明一些,，比如2009年度將會出讓哪些土地,，多少量的土地，什么時間會推出什么樣的地塊，那么企業(yè)便不會處于盲目緊張,、焦慮的狀態(tài),，而這對于土地價格的上漲也會起到一個很好的緩沖。
對于未來的市場走勢,，陳國強說,，自7月下旬以來，市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些變化,，“價漲量跌”已經(jīng)成為一些城市樓市的典型特征,，從“價漲量跌”到“價量齊跌”可能僅一步之遙。未來走勢無疑存在著諸多變數(shù),，能否朝著高價拿地的房企預(yù)期方向發(fā)展尚不能確定,，一旦出現(xiàn)較大調(diào)整變化，類似2007年“地王”盲目看好后市的慘淡情形可能再現(xiàn)樓市,。 |