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在大中城市房地產開發(fā)熱潮迭起,、“地王”頻出的同時,，遠離城市、處于傳統(tǒng)農區(qū)的小城鎮(zhèn)卻仍處于開發(fā)“冰河期”,，城市大資金鮮有光顧,，商品房建設幾乎沒有。
這種局面在武漢日前以戲劇化的方式被打破,。在武漢國土交易中心舉行的拍賣會上,，來自該市最偏遠地區(qū)黃陂區(qū)蔡店鄉(xiāng)的農民以39萬元的價格，拍下當地占地2.85畝的P(2009)050號地塊,，并準備蓋20多套商品房,。傳統(tǒng)農區(qū)小城鎮(zhèn)的潛在投資價值突然引起了社會關注。
蔡店鄉(xiāng)的土地價值：9年時間價格翻7倍
蔡店鄉(xiāng)位于武漢市最邊遠,、最貧困的西北部山區(qū),，距武漢市中心城區(qū)85公里，全鄉(xiāng)幾乎沒有工業(yè),，農業(yè)產值占據了當地GDP的大頭,。在這個欠發(fā)達地區(qū),，無證私房公開買賣，城市中隨處可見的正規(guī)商品房幾乎絕跡,。
起初,，原是農業(yè)致富能手的李家喜也被“黑房”交易的“商機”所吸引。P(2009)050號地塊其實是李家喜9年前買下的鄉(xiāng)糧管所豬場,，當時花了5萬元,，看到小城鎮(zhèn)建設提速，住房需求明顯增大后,，李家喜結束養(yǎng)豬場的生意,，準備跟街坊們一樣在地上蓋房出售。
李家喜說：“由于周邊的一些房屢屢因無法辦證引發(fā)糾紛,，我特別留心辦證的情況,，蓋房前就到有關部門咨詢，才發(fā)現(xiàn)這屬于私人蓋房,，而且土地用途也不是住宅用地,，辦不了房產證�,！�
為了蓋出正規(guī)的商品房，按照《土地法》,、《房地產管理法》的相關規(guī)定,，李家喜成立了武漢家佳喜房地產開發(fā)有限公司，并申請黃陂區(qū)土地中心“回收”糧管所養(yǎng)豬場地塊,，改變土地用途后,，重新進行招拍掛。
在9月4日的拍賣會上,，李家喜沒有遇到競爭者,，以39萬元價格將養(yǎng)豬場的地重新囊入懷中，這個價格與他當初購買這個地塊價格相比高出了近7倍,。記者看到,，規(guī)劃對該地塊的容積率和住宅密度作了詳盡要求，具體是容積率不高于1.2,，住宅密度不高于30%,。
根據規(guī)劃要求，李家喜將原來計劃蓋30多套房縮減成只蓋20多套,，每套平均100多平方米,，價格預計在每平方米1000元。
開發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)有商機：商品房利潤10%
記者看到,，李家喜的公司裝修風格像一個家庭住宅,，有廚房,、臥室、衛(wèi)生間,，一個儲藏間里還放著建筑材料和工具,。公司除了他之外，從鎮(zhèn)上請了兩名專職技術員,，妻子負責行政和接待,。不過，到現(xiàn)在,，李家喜還不知道能在這次開發(fā)中賺多少錢,。
他說，房產開發(fā)手續(xù)比較多,，剛開始辦,，不知道這一塊有多大的開銷。不過幾筆大賬還是比較清楚,，每平方米的建設成本大約600元,，土地成本每平方米170元，暫且估算各種規(guī)費每平方米100元,，1000元的銷售價每平方米最少能賺100元,，商品房總面積是2500平方米，也就是25萬元的純利潤,。
“鄉(xiāng)鎮(zhèn)上一年能賺這么多錢相當不錯了,，這還是我第一次開始從事商品房開發(fā)建設，走了一些彎路,，花了冤枉錢,，能獲得這個利潤非常滿意�,！崩罴蚁舱f,。
惟一的風險是開發(fā)出的商品房在小鄉(xiāng)鎮(zhèn)有沒有市場。李家喜說：“這個價格比周邊高出近200元,，但不需要打廣告,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的商品房不愁賣�,！�
他分析,，首先，村里,、鄉(xiāng)里外出打工人多,，富裕了，在村里住不習慣,，希望在鎮(zhèn)上買房子,。其次,，小城鎮(zhèn)建設和新農村建設后，中小學集并較多,，教育資源向鎮(zhèn)上集中,，孩子小，從村里到鎮(zhèn)上上學距離遠,，家長只能在附近租房子,，時間長了經濟允許肯定愿意在鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房子。
與此同時,，基礎建設拆遷,、鎮(zhèn)上招的新公務員和新老師也都需要商品房�,！八哉f,，鎮(zhèn)上開發(fā)的商品房不愁賣，到時說不定還不夠,�,！�
目前，李家喜正在辦理商品房開發(fā)前的一些相關手續(xù),，他打算蓋出精品住宅,。“下一步,，我還要再拿地,，隨著國家小城鎮(zhèn)建設步伐的加快，在農村進行房地產開發(fā)大有可為,。”
傳統(tǒng)農區(qū)小城鎮(zhèn)建設蘊含開發(fā)大市場
其實,，李家喜不是武漢遠城區(qū)個人拿地第一人,。據中國指數研究院華中分院分析師李國政介紹，城市開發(fā)成本尤其是土地價格飆升,，房地產利潤高,，進入門檻也高。地域偏遠的傳統(tǒng)農區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產開發(fā)門檻低,，像李家喜開發(fā)2000多平方米可以分為2期建設,，每一期投入就幾十萬元，只相當于武漢市中心城區(qū)一套80平方米商品房的價格,。與此同時,，城市大資金不會輕易離開熟悉的城市戰(zhàn)場下鄉(xiāng)，今后一段時間內預計本地資金可能是這些地方開發(fā)的主角,。
他說,，現(xiàn)在的基本趨勢是,，在大城市經濟社會高速發(fā)展的帶動下，近郊地產開發(fā)已逐漸成型,，近郊對遠郊又有一個帶動輻射作用,，再加上國家在小城鎮(zhèn)建設上戰(zhàn)略部署，傳統(tǒng)農區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的大開發(fā)是發(fā)展方向,。不過,，目前這些地方處于開發(fā)起步階段，市場還是“春秋戰(zhàn)國”,、黑房與正規(guī)商品房魚龍混雜,，但隨著小城鎮(zhèn)推進速度的加快，市場也會越來越規(guī)范,。
華中師大中國農村問題研究中心鄧大才表示,，隨著農民收入的提高，有各種要求更好生活條件的改善性需求,，住房是其中的重要內容,，再加上小城鎮(zhèn)建設推進后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎設施有了較大提高,，可以說,，在遠城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)在的開發(fā)規(guī)模還是不能滿足農民的改善性住房需求。因此,，參與小城鎮(zhèn)開發(fā)市場很大,。
他說，從目前的情況看,，小城鎮(zhèn)的住房市場比較混亂,，加強市場監(jiān)管將是當地政府面臨的重要課題。與此同時,，小城鎮(zhèn)商品房市場形成后,，相關配套服務尤其是金融服務如何跟上，也是一個重要課題,。農民在鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房同樣也需要辦理銀行按揭,，這對銀行業(yè)來說也是一個新的市場機遇。 |