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9月3日北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)在國(guó)貿(mào)舉辦,。本報(bào)記者 李佳鵬
攝 | 每一輪樓市高漲，都會(huì)伴隨著房產(chǎn)商轟轟烈烈的“跑馬圈地”。高價(jià)拿地,，閑置不用,，表面上看起來(lái)是賠錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)，但賬外的收益卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)賬面上的損失,。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，由于融資的便捷，高價(jià)囤地更是自我擴(kuò)張最直接的方式,。正如一位分析人士所作的總結(jié)——“資產(chǎn)高估,、市值膨脹，拿地蓋房最后變成了一場(chǎng)資本游戲,�,！�
國(guó)土部調(diào)查：地價(jià)運(yùn)作空間相當(dāng)“暴利”
國(guó)土部于2009年5月底開(kāi)始，對(duì)全國(guó)105個(gè)城市進(jìn)行地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)調(diào)查,，調(diào)查的房?jī)r(jià)為商品房開(kāi)盤(pán)時(shí)的平均售價(jià),，地價(jià)為土地出讓時(shí)的樓面地價(jià)。有效案例620個(gè),。其中北京被抽查的21個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中,，鼎城的利潤(rùn)最高。雖然鼎城15000元/平方米的售價(jià)并沒(méi)有比周邊樓盤(pán)價(jià)格高多少,，但是鼎城項(xiàng)目的樓面地價(jià)僅為2000多元/平方米,。但這還不是北京地價(jià)房?jī)r(jià)比例最小的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，位于北五環(huán)顧家莊橋正北3000米處的潤(rùn)澤悅溪,，樓面地價(jià)僅僅253元/平方米，房?jī)r(jià)卻賣(mài)到2萬(wàn)元/平方米,。
而在北京,，最貴樓盤(pán)的桂冠屬于誰(shuí)？是6月25日剛獲得預(yù)售許可證的東釣魚(yú)臺(tái)家園,，亦稱(chēng)釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院,，以7.28萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，刷新了奧運(yùn)時(shí)代盤(pán)古大觀(guān)以7.1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格保持的京城“最貴樓盤(pán)”的紀(jì)錄,。此前有媒體報(bào)道,，該樓盤(pán)的樓面地價(jià)遠(yuǎn)低于廣渠路15號(hào)“地王”1.6萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)。而除去拆遷和建安成本,，7.2萬(wàn)元/平方米的均價(jià),，東釣魚(yú)臺(tái)家園的利潤(rùn)率依然相當(dāng)“暴利”。
開(kāi)發(fā)商喊冤：是“政府地票稅”太重了
自國(guó)土部負(fù)責(zé)人發(fā)布地價(jià)占房?jī)r(jià)23%這一結(jié)論后,，以任志強(qiáng)為代表的不少開(kāi)發(fā)商出來(lái)公開(kāi)反駁,。北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在博客中更是明確寫(xiě)道：“如果政府用不同部門(mén)分別收取和土地有關(guān)的相關(guān)費(fèi)用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢(qián),，就認(rèn)為土地的成本在房?jī)r(jià)中的比例不高,，不仍然是欺騙群眾嗎？”
“人防收費(fèi),、消防收費(fèi),、建委收費(fèi)、規(guī)劃收費(fèi),、土地收費(fèi),、房管收費(fèi)、定界收費(fèi),、安全收費(fèi),，質(zhì)量收費(fèi)，反正大把的費(fèi)擱一塊就得五百塊,�,！睋�(jù)國(guó)內(nèi)二線(xiàn)城市的一位開(kāi)發(fā)商提供的樓盤(pán)成本清單顯示，加上土地出讓金,、拆遷安置房成本,、樓面地價(jià)達(dá)到每平方米兩千元，占到了售價(jià)的40%,，樁基處理,、土建、安裝施工費(fèi),、公共部位裝修等建安成本,，每平方米1500元，占到了售價(jià)的30%,。而在這些名目繁多的項(xiàng)目中,，有一些看上去很像重復(fù)收費(fèi)，例如,，前期規(guī)劃國(guó)土局要進(jìn)行土地界定,，均攤后費(fèi)用是每平方米0.5元，而同樣的工作,，規(guī)劃局還要重新做一遍,。這次的收費(fèi)項(xiàng)目變成了規(guī)劃界定費(fèi)，均攤后還是要再收取每平方米0.5元,。這些收費(fèi)項(xiàng)目加起來(lái)共有30多項(xiàng),，涉及20多個(gè)部門(mén)，費(fèi)用總計(jì)448元,。再加上營(yíng)業(yè)稅,、所得稅，每平方米稅費(fèi)成本達(dá)到了1100元左右，占房屋銷(xiāo)售價(jià)的20%,。
業(yè)內(nèi)人士：地價(jià)急漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫迅速吹大
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示,，通過(guò)增加土地供給，改變供求關(guān)系,，會(huì)對(duì)土地價(jià)格下調(diào)產(chǎn)生作用,，但未必會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)降低�,！坝捎诶骝�(qū)動(dòng)更大,，此輪各地加大土地的供應(yīng)，并非外界所說(shuō)平抑房?jī)r(jià),�,！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)趙杭生表示，事實(shí)上短期內(nèi)是地方政府在大好形勢(shì)下抓緊推地,，趕上這波行情,。
樓市高溫帶動(dòng)地市火熱，進(jìn)而舒緩的是政府財(cái)政收入,，截至2009年8月7日,，上海通過(guò)公開(kāi)招拍掛方式，已經(jīng)成交913.3萬(wàn)平方米的面積,，一共217億土地出讓金收入囊中,。值得注意的是，2008年全年,，上海這個(gè)收入才是154億,。原國(guó)土資源部副部長(zhǎng)、現(xiàn)國(guó)土資源部咨詢(xún)研究中心副主任劉文甲表示,，地方政府這一輪興起供地大潮,，名義上為平抑地價(jià)房?jī)r(jià)，實(shí)際上是為地方財(cái)政做抓手,。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部分析師靳瑞興告訴記者，自廣渠門(mén)外10號(hào)地以10億多元天價(jià)被富力收入囊中后,，周邊的二手房?jī)r(jià)就隨之水漲船高,。“以附近的富力城為例,，以往均價(jià)在22000元每平方米的房子現(xiàn)在平均已經(jīng)上漲了3000元左右,，某些業(yè)主甚至開(kāi)價(jià)到了28000元每平方米，高價(jià)地的誕生直接提高了人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期,�,！�
除了地價(jià)與房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)之外，“地王”身后越來(lái)越多的央企背景也引發(fā)了人們的關(guān)注。40.6億元拿下廣渠路15號(hào)的中化方興是中化集團(tuán)公司在香港注冊(cè)的全資子公司,；19.6億元中標(biāo)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊的成都中澤置業(yè),，其母公司是中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。除了近幾年在土地市場(chǎng)呼風(fēng)喚雨的保利,、綠地,、中海、中糧地產(chǎn),、招商地產(chǎn)之外,，中鐵、中冶,、中石油,、中國(guó)電子集團(tuán)等大型國(guó)企也紛紛踏進(jìn)土地市場(chǎng)。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，當(dāng)土地交易市場(chǎng)成為投資市場(chǎng),，泡沫就隨時(shí)可能浮現(xiàn)。在全球經(jīng)濟(jì)尚未好轉(zhuǎn),、國(guó)內(nèi)信貸相對(duì)寬松的背景下,，如果將土地進(jìn)行資本化杠桿運(yùn)作，頻頻制造高價(jià)搶地的現(xiàn)象,，泡沫便會(huì)被迅速吹大,。
專(zhuān)家：從土地、信貸,、稅收多項(xiàng)政策入手遏制過(guò)高房?jī)r(jià)
“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題,，特別是最近房?jī)r(jià)在短期內(nèi)飆升的問(wèn)題，有信貸政策,、稅收政策的問(wèn)題,，也有土地政策問(wèn)題，前兩者在此不討論,，如果土地政策僅是從這些措施入手,，對(duì)遏制房地產(chǎn)泡沫的作用將十分有限�,！敝袊�(guó)社科院金融研究所研究員易憲容表示,，從已有的研究報(bào)告來(lái)看，截至今年4月,，全國(guó)累計(jì)土地購(gòu)置面積與累計(jì)完成開(kāi)發(fā)土地面積的差超過(guò)10億平方米,，顯示出房地產(chǎn)行業(yè)尚未開(kāi)發(fā)的土地面積十分龐大。土地庫(kù)存一直處于上升趨勢(shì),。在現(xiàn)有土地庫(kù)存的情況下,，假設(shè)沒(méi)有新增土地購(gòu)置,，現(xiàn)有的土地庫(kù)存量都需要超過(guò)50個(gè)月才能消耗完成。
易憲容認(rèn)為,，當(dāng)前住房市場(chǎng)并非在于增加土地供給多少,，也不在于增加多少住房供給，如果不能夠限制住房投資炒作,，土地供給再充分,，住房建再多，都無(wú)法滿(mǎn)足住房炒作貪欲,。因此,，住房土地政策的改進(jìn)還得與住房的信貸政策、住房稅收政策一起,，才能夠遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫,，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 |