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長期以來,，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有土地的數(shù)量以及獲取土地的價格,，在業(yè)界一直被視為“絕密”，購房者對此更是一頭霧水,。雖然建設部對“地荒論”作出過駁斥,，但記者發(fā)現(xiàn)，在不少地區(qū),，土地價格,、待開發(fā)土地面積等信息之不透明、不對稱,，已成為推動住房價格飆升的重要因素,。
“歷史的供應過剩和當前的供應不足，加劇土地供應的‘時空’矛盾,，此即囤地之禍,。”經(jīng)濟學者易憲容表示,，政府部門為促使存量土地開發(fā),、減少新增存量土地，必須嚴格控制新增供地規(guī)模,，而當前的土地供應減少又導致新增地價狂飆,。新供土地價格一漲，囤積的土地自然就溢價,，這就對存量土地閑置“待價而沽”形成了反向激勵：閑置越久,，溢價越多,。于是，大量批而未動的土地,，通過所謂項目公司股權轉讓的形式,，在三級市場上高價轉手也就不足為怪了。
易憲容認為,，就土地供應而言,，假設政府平均每年無條件地向全國開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設用地，看起來土地供應量大大增加了,，可是,，這些土地到了開發(fā)商手里，可能馬上就會被囤掉7000萬平方米,，只拿出其中的3000萬平方米慢慢規(guī)劃和開發(fā),。由此可見，如果一味強調供地,，而忽視了供地后的嚴格監(jiān)管,，增加土地供應的實際效果將大打折扣。當務之急是在增加土地供應的同時,，加強土地出讓后的開發(fā)利用監(jiān)管,，實時公開開發(fā)商土地開發(fā)利用進度，保護購房者的知情權和監(jiān)督權,。同時,，要問責縱容開發(fā)商囤地的地方政府，讓房地產(chǎn)開發(fā)中的腐敗現(xiàn)象無處藏身,。
“首先是消化掉那閑置的57%的地塊,，加大監(jiān)控懲治手段使這些土地從‘待開發(fā)’和‘規(guī)劃在建’的‘未知將來時態(tài)’轉化為‘現(xiàn)在進行時態(tài)’�,！睆偷┐髮W教授尹伯成認為,，在此問題上，出售土地的政府權力在后續(xù)管理上不能缺位,，如通過促進規(guī)劃實施加大對開發(fā)商的督促處理力度,；如對開發(fā)商建立誠信檔案，一旦查明開發(fā)商囤地,，將在土地市場上對其設立限制門檻等,。對于開發(fā)商而言，則要言而有信,，兌現(xiàn)市場承諾,，擔當起和“地王”相稱的責任來，哪怕地價成本過高。其次是合理規(guī)劃土地資源,，對于掛牌出售的土地不能一賣了之,，對開發(fā)商購地、開放,、開盤,、售房進行全過程的風險監(jiān)控，有必要實行土地閑置風險金繳納制度,，讓開發(fā)商無限承擔土地閑置的市場成本,，防止風險轉嫁給政府和買房者。此外,，大眾輿論也不要炒作“地王”,，避免造成市場誤導。對于實在消化不了的閑置地塊,，由國家回籠統(tǒng)一調配,。但是對于違約的一方，開發(fā)商的市場準入資格也要限制甚至取消,。
“一些地方政府將土地作為城市經(jīng)營的重要手段，也為土地商囤積居奇提供了溫床,�,！币杀硎荆_發(fā)商手中究竟有多少閑置土地,，對于這個影響住房消費心理的重要問題,，普通百姓是沒有知情渠道的。囤積土地是開發(fā)商利用不可再生資源待機獲取高額利潤的重要方式,，本該受到政府有關部門的嚴格監(jiān)管,。但是，國家整頓土地批租背景下愈演愈烈的囤地風潮,，顯示出有關方面對此缺乏有效的制約手段,。
“如何促使閑置土地變成有效供應成了眼下樓市調控必須破解的難題�,！币山淌谡J為,，房價上漲，地價難辭其咎,。調控房價,，務須調控地價。調控地價,，就必須保障土地的有效供應,，而要保證投放市場的土地能發(fā)揮實際效用，就得執(zhí)行嚴格的“土地閑置”回收政策,。
尹伯成建議,，一方面,，增加土地供給，推行價格和面積的雙限制政策,，確保低收入保障住房的用地來源,；另一方面，必須嚴格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策,，甚至可以考慮開征土地閑置稅,。同時，地方政府部門還要嚴格查處三級市場上的不法土地交易行為,。只有讓囤地無利可圖,，市場的有效供應才可能保證。從遠期來看,，還必須改革土地出讓制度,，弱化地方在房地產(chǎn)領域的利益驅動。 |