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和6月土地市場(chǎng)和商品房成交市場(chǎng)表現(xiàn)火爆不同,，7月北京樓市呈現(xiàn)出明顯的“冷熱不均”態(tài)勢(shì),。其中,，住宅項(xiàng)目用地成交量環(huán)比明顯下降,，工業(yè)及其他項(xiàng)目用地明顯增加,；商品房成交方面,，市場(chǎng)也出現(xiàn)了較為明顯的變化,，期房成交量明顯下滑,，與此相對(duì)應(yīng)的是現(xiàn)房住宅的成交量卻出現(xiàn)了環(huán)比大漲的態(tài)勢(shì),。
期房冷清現(xiàn)房火爆
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，7月期房商品住宅成交套數(shù)為12840套，成交面積148.1萬(wàn)平方米,。同期,，成交的現(xiàn)房商品住宅為4216套，成交面積為57.8萬(wàn)平方米,。環(huán)比6月,，期房商品住宅成交套數(shù)下降了10.5%,，成交面積下降了5.7%。
與期房成交下降的情況相反,，現(xiàn)房商品住宅成交量卻出現(xiàn)了明顯的上漲態(tài)勢(shì),，數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比6月現(xiàn)房成交套數(shù)和成交面積分別上漲了43.8%和34.6%,，漲幅非常明顯,。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析說(shuō),，一方面,，隨著樓市轉(zhuǎn)暖，成交量不斷放大,，而供應(yīng)量并沒(méi)有跟上成交的步伐,，市場(chǎng)庫(kù)存大量消化，截至7月末,，存量期房住宅已低于七萬(wàn)套,，降至2007年同期水平。
同時(shí),，2008年弱市行情帶來(lái)的隱憂正在逐步顯現(xiàn),，2008年土地成交的低迷直接作用到了2009年樓市，使得新增供應(yīng)不足,，引發(fā)供需矛盾惡化,，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的迅速上漲，價(jià)格上漲同時(shí)又抑制了部分購(gòu)房需求,，因此，7月購(gòu)房消費(fèi)出現(xiàn)了下降趨勢(shì),。
另一方面,，7月以來(lái)，資本市場(chǎng)表現(xiàn)活躍,，股指不斷走高,，一些游資離開了房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市，這導(dǎo)致了一部分投資性購(gòu)房者退出,，反映在市場(chǎng)層面便出現(xiàn)了交易量下降的情況,。
此外，期房?jī)r(jià)格的上漲在抑制了部分購(gòu)房消費(fèi)的同時(shí),，還拉長(zhǎng)了項(xiàng)目自身的銷售周期,，隨著開發(fā)進(jìn)度的完成，部分期房項(xiàng)目轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售狀態(tài),，一些開發(fā)商主動(dòng)調(diào)整價(jià)格策略,，令消費(fèi)者得到了一些實(shí)惠,，這導(dǎo)致了現(xiàn)房成交量環(huán)比6月大幅攀升。
盡管如此,，現(xiàn)房住宅的庫(kù)存量仍在增加,，數(shù)據(jù)顯示，截至7月末,，存量現(xiàn)房住宅環(huán)比6月末增加了1000套,，這是繼3月現(xiàn)房存量住宅套數(shù)開始步入下降通道后的首次回升，顯示出開發(fā)商過(guò)快提價(jià)對(duì)項(xiàng)目銷售周期的制約,。
住宅用地成交下降
和期房,、現(xiàn)房表現(xiàn)冷熱不均相同，7月份,，北京住宅項(xiàng)目用地成交量環(huán)比明顯下降,，減少了三成以上，而工業(yè)及其他項(xiàng)目用地明顯增加,。
據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心及亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，7月份京城共成交土地25宗，成交土地面積225.3公頃,，規(guī)劃建筑面積262.5萬(wàn)平方米,，其中住宅及含住宅項(xiàng)目用地為7宗，成交土地面積為91公頃,，規(guī)劃建筑面積為146.2萬(wàn)平方米,。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，7月住宅用地成交下降,，樓面價(jià)繼續(xù)走高,，充分顯示當(dāng)前住宅用地供需關(guān)系依然緊張，優(yōu)質(zhì)地塊仍然備受爭(zhēng)搶,。從相關(guān)政府部門發(fā)布信息來(lái)看,，下半年土地供應(yīng)會(huì)有所增加，但從目前北京市土地儲(chǔ)備中心網(wǎng)站的數(shù)據(jù)來(lái)看,，住宅類項(xiàng)目用地并不多,，因此，未來(lái)一段時(shí)間住宅類項(xiàng)目用地會(huì)依然緊張,。在此背景下,，土地價(jià)格將會(huì)持續(xù)走高。
不過(guò),，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇提醒說(shuō),，盲目樂(lè)觀地高價(jià)拿地、囤地,，開發(fā)商仍有可能面臨資金緊張,、開發(fā)成本過(guò)高等困境,。事實(shí)上，除了央企,，包括上市公司在內(nèi)的多數(shù)開發(fā)商對(duì)于高價(jià)搶地仍抱著十分謹(jǐn)慎的態(tài)度,。
未來(lái)走勢(shì)相對(duì)樂(lè)觀
對(duì)于未來(lái)的樓市走勢(shì)，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)相對(duì)樂(lè)觀,。中原地產(chǎn)認(rèn)為,，在通脹預(yù)期仍然沒(méi)有改變的情況下，企業(yè)和居民的儲(chǔ)蓄需求下降,，而房地產(chǎn)投資性需求繼續(xù)擴(kuò)大,，帶來(lái)的后果是房?jī)r(jià)的繼續(xù)上升。而且,，今年下半年的商品房土地是在2007年的高位價(jià)格上取得,，這使得商品房成本增加，為了保證一定的利潤(rùn),，未來(lái)商品房?jī)r(jià)格也有上升趨勢(shì),。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在民生銀行主辦的中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)上表示，今年上半年的房地產(chǎn)形勢(shì)應(yīng)該分為兩波行情,。其中,，1至4月份的增長(zhǎng)，是由于政策的釋放,、開發(fā)商的降價(jià)措施和剛性需求導(dǎo)致的,；5至6月份的行情，則是流動(dòng)性過(guò)剩,、投資性需求和供需不平衡造成的,。她預(yù)測(cè)，下半年房?jī)r(jià)可能還會(huì)上漲,，但增幅不會(huì)高于2007年,，全年表現(xiàn)會(huì)比較平穩(wěn)。
北京科技大學(xué)教授趙曉則認(rèn)為,，雖然近期房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了一條V型復(fù)蘇的軌跡，但復(fù)蘇的基礎(chǔ)不牢固,，更談不到健康,。他同時(shí)建議，對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該保持政策的連續(xù)性和持續(xù)性,，保持積極的政策和適度寬松的貨幣政策,，更多地采取微調(diào)而不是逆市回調(diào)的調(diào)控手段。
中原地產(chǎn)認(rèn)為,，由于3,、4,、5、6月成交量爆增,，使得目前市場(chǎng)存量在減少,，并且隨著住宅價(jià)格的增長(zhǎng)，購(gòu)買客群會(huì)相應(yīng)減少,。同時(shí),，由于整體經(jīng)濟(jì)背景的上漲仍未明確，加之房地產(chǎn)市場(chǎng),、土地市場(chǎng)的價(jià)格上漲速度過(guò)快,，目前市場(chǎng)對(duì)未來(lái)預(yù)期仍未徹底明確。因此,，開發(fā)商拿地策略出現(xiàn)分歧,。對(duì)于品質(zhì)優(yōu)良的地塊，各大小開發(fā)商都很積極搶購(gòu),。但資金充裕的大型開發(fā)商,，尤其是央企開發(fā)商拿地策略更加激進(jìn)，而其它開發(fā)商在拿地時(shí)更加穩(wěn)健保守,，預(yù)期這一趨勢(shì)仍將在下半年持續(xù),。 |