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隨著樓市止跌企穩(wěn)并逐步升溫，廣州土地市場(chǎng)再次喧囂起來(lái)，頻現(xiàn)“地王”,，土地價(jià)格被不斷刷新超越,。然而，與此同時(shí),，2007年拍出的27個(gè)“地王”卻有24個(gè)未售或未動(dòng)工,，甚至閑置長(zhǎng)滿荒草。
緣何開(kāi)發(fā)商閑置“老地王”不建,，卻又不斷拍出“新地王”,？“地王”頻出的背后，開(kāi)發(fā)商究竟打著什么樣的算盤(pán),？而這種土地市場(chǎng)之怪現(xiàn)狀，又將會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的不利影響,？
“老地王”為何閑置
在廣州白云區(qū)金沙洲,，保利地產(chǎn)2007年競(jìng)拍的“地王”仍然沒(méi)有建起一棟樓，地上的荒草在陽(yáng)光下顯得郁郁蔥蔥,�,？瓷先ィc兩年前并無(wú)太大變化,。
回到2007年9月11日,，保利地產(chǎn)出手闊綽，以21.2億元和20.8億元奪得位于廣州市白云區(qū)金沙洲的兩塊土地,，樓面地價(jià)分別高達(dá)8769元/平方米和8112元/平方米,，這兩塊土地也成為金沙洲的“地王”。
與2007年的風(fēng)光無(wú)限相比,，當(dāng)下,，這兩塊“地王”顯得有些落寞。近兩年過(guò)去了,，“地王”上面仍沒(méi)有蓋起一間商品房,。
而這不是個(gè)案�,！霸�2007年拍賣(mài)的土地中,，不少土地都在曬太陽(yáng)�,！睋�(jù)廣州合富輝煌首席分析師黎文江介紹,，“2007年廣州市共賣(mài)出住宅地294萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)4622元/平方米,。若以此均價(jià)為基準(zhǔn),，有27塊土地的成交價(jià)高于此均價(jià)。為方便稱(chēng)呼,，這27塊土地通稱(chēng)為區(qū)域性“地王”,，然而直到目前,，有24塊“地王”未售或未動(dòng)工”
“老地王”閑置與樓市低迷有關(guān)�,！耙�?yàn)槊娣鄱假F過(guò)面包了”廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同給記者算了一筆經(jīng)濟(jì)賬,，“去年金沙洲不少樓盤(pán)售價(jià)只有約6000元/平方米，而“地王”樓面地價(jià)則已超過(guò)了8000元/平方米,。這樣的話,，開(kāi)發(fā)商就只有兩種選擇，要么讓地王曬太陽(yáng),，要么退地”
而據(jù)了解,，在目前政府硬約束不足的條件下，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)殚e置“地王”遭受太大的損失,。據(jù)媒體報(bào)道,，這些曬太陽(yáng)的地王幾乎都沒(méi)有足額繳納土地出讓金，而且退地成本較低,，其中以廣州市2007年未開(kāi)發(fā)土地中總價(jià)最高的廣州開(kāi)發(fā)區(qū)土地為例,，這塊地盡管拍出了44.75億元的天價(jià)，但是最初開(kāi)發(fā)商的定金只有8000萬(wàn),，占整個(gè)地價(jià)的不到2%,。
開(kāi)發(fā)商再搶“新地王”意欲何為
盡管“老地王”還在那里長(zhǎng)草，“新地王”卻在不斷涌現(xiàn),。
今年5月以來(lái),，廣州開(kāi)發(fā)商展開(kāi)新一輪土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，“地王”再現(xiàn),。在6月10日的土地拍賣(mài)中,，經(jīng)過(guò)了50輪舉牌競(jìng)拍后，廣州城建地產(chǎn)擊敗保利地產(chǎn)等十多家開(kāi)發(fā)商以樓面地價(jià)15323元/平方米,，拿下珠江新城的一塊住宅用地成為區(qū)域地王,。7月16日，廣州大學(xué)城住宅地又搶出了7296元/平方米樓面地價(jià),，成為該區(qū)域的新地王,。
“新地王”的頻頻出現(xiàn)可能意味著開(kāi)發(fā)商對(duì)后市持樂(lè)觀態(tài)度。據(jù)媒體報(bào)道,，城建地產(chǎn)總經(jīng)理梁由潘認(rèn)為,，城建地產(chǎn)愿意出高價(jià)拍得該地塊的原因有三：該地塊是珠江新城最后一塊住宅用地，確保了該地塊所建住宅在未來(lái)的稀缺性,；就3.45億元的成交價(jià)格看,，城建地產(chǎn)拍得該地塊所需動(dòng)用的資金不大，符合預(yù)期；該集團(tuán)非�,？春脧V州及珠江新城未來(lái)的發(fā)展前景,。
不過(guò)，不少業(yè)內(nèi)人士卻指出,，這塊珠江新城“地王”的土地面積很少,，如果開(kāi)發(fā)商單獨(dú)開(kāi)發(fā)這塊“地王”，將很難從中獲利,，所以城建地產(chǎn)拍下這塊“地王”必然有其它意圖,。
事實(shí)上，有些開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)就沒(méi)有打算開(kāi)發(fā)“地王”,，而是試圖通過(guò)高地價(jià)來(lái)帶動(dòng)在售樓盤(pán)房?jī)r(jià)的上漲,。“地王”也正在成為開(kāi)發(fā)商的一種“開(kāi)發(fā)策略”,，或者從土地資源演變?yōu)橘Y本資源,，尤其是對(duì)那些籌劃上市或者已經(jīng)上市的開(kāi)發(fā)商。
完善拿地退地機(jī)制
“地王”閑置為房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了嚴(yán)重影響,。“這24塊未售或未動(dòng)工的總用地面積約121.4萬(wàn)平方米,，規(guī)模接近2008年的住宅用地總出讓量125萬(wàn)平方米,，這些土地的閑置意味著政府通過(guò)土地市場(chǎng)調(diào)控樓市的宏調(diào)計(jì)劃落空�,！崩栉慕硎�,，而且今年隨著樓市轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)因此又出現(xiàn)了缺貨征兆,。
此外,，“地王”頻頻出現(xiàn)也直接拉升了房?jī)r(jià)，加劇了回暖基礎(chǔ)仍不牢固的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性,。在廣州,，不少持幣待購(gòu)的市民都感到恐慌，“土地價(jià)格又長(zhǎng)了這么多,，已經(jīng)超出承受能力的房?jī)r(jià)還要再漲多少,？”
為此，黎文江建議,，房管部門(mén)應(yīng)該采取有效措施促成這些地王的開(kāi)工,，有特殊原因不能開(kāi)工的容許退地重新拍賣(mài)，避免影響政府的供應(yīng)計(jì)劃,。同時(shí),，提高退地成本，防止一些開(kāi)發(fā)商一旦形勢(shì)變差，就向政府求救退地,，或者要求改容積率等,。 |