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今年二季度以來,，浙江省房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊升局面,，杭州、寧波,、溫州等主要城市的主城區(qū)房價均超過歷史最高水平。與此同時,，浙江各商業(yè)銀行競相放開房貸,。銀監(jiān)部門和有關(guān)專家擔心，在內(nèi)需外需沒有明顯改善,，實體經(jīng)濟沒有明顯好轉(zhuǎn)的情況下,，銀行業(yè)一再突破風險底線，爭搶房貸市場份額,，有可能形成新的不良資產(chǎn),。
儲蓄增、房價升銀行爭搶“蛋糕”
今年以來,，浙江全省各項存款余額急劇上升,。2008年底浙江全省存款余額共計34611億元，其中公司存款19827億元,，儲蓄存款14784億元,，截至2009年4月份，全省存款余額為40396億元,，其中公司存款23204億元,，儲蓄存款17192億元。兩類存款上升5785億元,。
浙江省各主要城市發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示,，房地產(chǎn)的銷售和價格接近歷史高點。以杭州市區(qū)房屋銷售價格為例,，5月環(huán)比上漲0.7%,，其中新建房銷售價格環(huán)比上漲0.6%，二手房價格環(huán)比上漲1.1%,。在新建房成交量方面,，杭州市5月單月成交面積169.86萬平方米，已接近2007年12月(186.24萬平方米)的歷史最高點,。1至5月,，全市實現(xiàn)商品房銷售面積412.73萬平方米，較去年同期增長72.5%,。
與此同時,，截至2009年4月，浙江省四大國有銀行個人按揭房貸規(guī)模為2218.82億元,，比2008年底增加127.5億元,。據(jù)了解，浙江省四大國有銀行的個貸額度大約占全省的一半左右,，全省新增個貸規(guī)模應該在260億元左右,。
一些銀行人士表示,，各家銀行采取寬松的房貸政策也是無奈之舉。今年一,、二季度釋放的流動性大部分投向了政府性項目,，這類項目大多屬于長期投資，雖然風險系數(shù)小,，但收益不高,，而實體經(jīng)濟回升趨勢不明朗，銀行不敢貿(mào)然擴大貸款額度,，浙江的樓市自金融危機以來跌幅不大,，資產(chǎn)質(zhì)量相對安全且收益較高。面對如此高的存款余額,，為了追求效益,，大家也只能去爭搶這塊“蛋糕”了。
傾斜再傾斜房貸門檻一松再松
據(jù)了解,，從2009年元月開始,，浙江四大國有商業(yè)銀行相繼對二套房貸“松綁”。監(jiān)控到這種苗頭的浙江銀監(jiān)局3月5日下發(fā)特急文件,，重申2007年出臺的《中國人民銀行,、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。
但記者日前走訪多家商業(yè)銀行網(wǎng)點時了解到,，當?shù)劂y行的貸款政策并沒有隨之收緊,，銀行為了追求市場份額，放松或變相放松二套房貸的政策尺度已經(jīng)成為公開的秘密,。
建設(shè)銀行浙江省分行目前的政策是,，只要是已經(jīng)結(jié)清上一套房屋貸款的客戶，不論購買第幾套房屋,，都可以享受首付三成,，利率折扣29%的優(yōu)惠政策。如果面積小于140平方米,，首付還可以低至兩成,。雖然國家規(guī)定二套房的界定以家庭為單位，但目前浙江各大商業(yè)銀行一般都以個人為單位加以界定,。例如丈夫貸款買房未還清貸款的,，如果妻子再買一套，均不受二套房貸的限制,。此外,，建設(shè)銀行浙江省分行還規(guī)定，如果原購房面積小于140平方米，新購房貸款額度高于前一套房的,，也可以享受首付三成,，利率七折的優(yōu)惠,。
華邦地產(chǎn)與各家銀行都有貸款業(yè)務往來,，客服經(jīng)理鄭紅君告訴記者，現(xiàn)在各家銀行甚至各個分支行對二套房貸執(zhí)行標準都有各自的尺度,，但總體上比去年寬松,，例如有的銀行規(guī)定上一住房貸款沒結(jié)清的，首付必須三成,，基準利率基礎(chǔ)上折扣29%,。如果上一套貸款已結(jié)清，房屋已經(jīng)出售,，則可以享受兩成首付,。“這些都是悄悄地干,，銀行不會對外宣傳,。”
農(nóng)業(yè)銀行一位個貸經(jīng)辦人說,，“貸款客戶可以非交易轉(zhuǎn)按揭,，在哪家銀行按揭劃得來，就可跳到哪家銀行,，所以如果我們不執(zhí)行優(yōu)惠利率,，不僅僅新客戶，連存量客戶都會不明不白流失,�,！苯ㄔO(shè)銀行杭州市某分行的個貸員說，“如果有客戶出現(xiàn)斷供,，或者房價下跌,，壓力的確會非常大，但是大家都這么做,，風險差不多,，省分行現(xiàn)在對我們的考核要求是保住市場份額�,！睂幉ㄣy行等一些地方銀行的營銷人員告訴記者,，目前管理層已經(jīng)向各個營銷部門發(fā)出明確指令，向各類房貸業(yè)務傾斜,，想方設(shè)法在市場上多爭“地盤”,。
杭州市房管局市場處處長張璐告訴記者，銀行的放貸門檻一松再松,，除了二套房貸,、首付比例降低之外,，企業(yè)購置非住宅類商品房原來不允許辦理按揭，現(xiàn)在許多銀行也大開方便之門,，未等房子封頂就允許五成首付后給以貸款,。
風險累積樓市“去泡沫化”前功盡棄？
然而,，銀行業(yè)追求房貸市場份額帶來的風險卻在逐步顯現(xiàn),。根據(jù)浙江銀監(jiān)局監(jiān)測，今年以來,，在各個銀行根據(jù)貸款風險系數(shù)進行的五級分類中,，房地產(chǎn)開發(fā)類貸款和個人購房類貸款從正常貸款成為“關(guān)注類”的貸款余額大量增加。浙江銀監(jiān)局政策法規(guī)處有關(guān)負責人認為,，雖然關(guān)注類貸款與不良資產(chǎn)仍有一定區(qū)別,，但貸款分類變化的苗頭，預示著個貸市場不良率上升的潛在風險,，需要引起重視：
一,、按揭貸款首付四成是確保銀行資金安全的底線，但目前各個銀行的房貸政策已低于這一底線,。以一套目前市場價100萬元的房子為例,，如果銀行只收到兩成首付款、實際貸出80萬元資金,，一旦房價繼續(xù)下行20%以上,，業(yè)主又因無力支付房款而斷供，那么銀行系統(tǒng)中該類房產(chǎn)都將成為不良資產(chǎn),。
目前浙江銀行系統(tǒng)由于不良貸款率處于歷史上最低時期,，也優(yōu)于全國大多數(shù)省份，個人住房貸款又一直被認為是優(yōu)質(zhì)貸款,，因此放貸沖動強烈,，對市場份額的追求要優(yōu)先于風險控制。
二,、盡管從3月以來樓市出現(xiàn)上漲趨勢,，但不少專家認為房價沖高回落是必然趨勢。浙江大學房地產(chǎn)研究所所長趙杭生認為,，進入三季度以后,，隨著銀行放貸速度減緩，剛性需求又釋放殆盡,，樓市失去需求和資金的雙重支撐以后會自然回落,。屆時盲目放松貸款門檻的風險會暴露出來。事實上，去年以來浙江省已經(jīng)出現(xiàn)了不少斷供個案,。僅杭州市下城區(qū)法院今年年初就已經(jīng)受理15起斷供案,，占同期金融借款案件21%，選擇斷供的以擁有多套房產(chǎn),、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)主居多,。當?shù)匾恍┞蓭熓聞账拥降拇祟愖稍冇忻黠@增多。
三,、個人住房貸款與個人消費貸款形成巨大利差,，為一些人通過假交易、假按揭騙取貸款提供了機會,。以100萬元十年期貸款為例，消費貸款要比住房按揭多支出利息30余萬元,，因個人信用問題無法取得銀行貸款的賣家通過住房假交易,，以買家名義取得貸款，用于其它風險不可控的用途,。由于銀行的貸前調(diào)查是針對買家進行的,，但實際借款人是賣家，給銀行此后的風險控制留下隱患,。
有關(guān)專家認為,，過早松綁房貸，為炒房客卷土重來推波助瀾,，使得樓市“去泡沫化”進程前功盡棄,。據(jù)了解，由于近期行情火爆,，浙江,、上海和北京部分開發(fā)商已經(jīng)開始上調(diào)房價。浙江各主要城市的房價在5月份已經(jīng)達到歷史最高水平,。從而使更多自住需求的消費者重新陷入觀望之中,。 |