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近年來吉林省長春市房價和地價輪番上漲，百姓抱怨開發(fā)商心黑,，開發(fā)商抱怨政府推高地價，“地價綁架了房價,，還是房價綁架了地價”的爭論一直不絕于耳,。房價和地價的關(guān)系真是一個解不開的謎團嗎？
長春地價近年漲幅驚人
長春市實行土地有償使用制度以來,，隨著城市建設(shè)不斷發(fā)展,，土地價格也在不斷提高。據(jù)長春市國土資源局統(tǒng)計,，自2000年以來長春市地價提升較快,，綜合增幅達到了86%。
從2007年開始,，長春地價開始新一輪上漲,。2007年末和2008年初，長春居住用地的地價水平和增長速度都達到了歷史最高水平,，且呈現(xiàn)了前所未有的需求膨脹,。根據(jù)長春市國土資源局近三年長春市招拍掛出讓的經(jīng)營性用地地價的測算，2006年平均地價是782元/平方米,，2007年是1274元/平方米,，2008年達到1595元/平方米。
在綜合地價不斷上漲的同時,，不同用途的土地價格變化幅度差別明顯,。長春市居住用地價格增長較快，商業(yè)用地變化幅度最�,�,；不同區(qū)位土地價格增長的差異性也較強，2001年至2003年,，核心區(qū)的地價三年內(nèi)增長幅度超過了50%,，到了2007年末和2008年初，包括城市邊緣的大部分區(qū)域的經(jīng)營性用地價格均增長一倍以上。
地價上漲的同時,，長春地價在房價中所占的比例也不斷攀升：2004年18%,，2005年22%，2006年23%,，2007年為25%,。長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局調(diào)查顯示，2004年至2006年,，長春商品住房的地價年均上漲20.7%,，而房價年均上漲6.9%；2007年1至9月,，地價比上年末上漲21%,，房價比上年末上漲14%，地價的增速明顯高于房價增速,。
地價為何只漲不跌
長春地價為什么能夠如此堅挺,？業(yè)內(nèi)人士分析認為，除了長春房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)健,，沒有出現(xiàn)大起大落的因素外,，還有另外兩大因素使長春地價只漲不跌。
一是地方政府千方百計力挺土地市場,。我國實行分稅制后,，中央財政控制了大部分稅收，土地出讓金收入便成為地方財政收入的重要來源,�,！跋蛲恋匾粘桑蛲恋匾б妗币粫r成為土地部門的工作重心,。2006年,，長春市出讓土地的總價款為74億元，而當(dāng)年當(dāng)?shù)厝趶截斦杖霝?10億元,，土地對地方財力的重要性不言而喻,。
2008年土地交易出現(xiàn)下降趨勢后，長春市迅速調(diào)整土地政策,，采取了劃小土地出讓塊,、減少首付比例、分期付款,、改拍賣為掛牌等方式方法,，降低土地出讓門檻，力挺土地市場,，以保證地價穩(wěn)定,�,！鞍ń衲攴拷粫陂g高調(diào)請來王石，都是在為土地市場造勢”,，一位業(yè)內(nèi)人士分析說,。這位人士認為，在房地產(chǎn)相關(guān)利益群體中,，最不愿意看到地價下降的就是地方政府,。而在政府壟斷土地一級市場的前提下，政府寧可少放地,，也不愿降價供地,。
二是地價確定方式對地價的影響。土地出讓的核心工作之一就是制定土地出讓底價,。目前,，各地采用的土地出讓價格測算方法主要有三種：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場法和假設(shè)開發(fā)法,。前兩種方法測算土地出讓價格與商品房市場價格不掛鉤,，因此采取兩種方法測定的地價比較平穩(wěn)；假設(shè)開發(fā)法是按照同一區(qū)域,、同一地段商品房現(xiàn)行價格，設(shè)置一定利潤,，倒推出土地出讓價格,。長春市目前采取的就是假設(shè)開發(fā)法。運用此種定價辦法,，土地出讓價格與商品房市場價格高度正相關(guān),，商品房價格越高，土地價格越高,，地方政府從中得到的收益也更多,。
長春市國土資源局相關(guān)負責(zé)人表示，在確定底價時,，該局并不主張設(shè)立高價,，而是依據(jù)市場規(guī)律確定合理價格，并力求通過穩(wěn)健的地價水平,，保障地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定,。今年年初，長春市國土資源局以每平方米4002元的價格成功出讓了南部新城一宗土地,，該人士認為,，這個地價水平是符合土地市場實際的，但是也有開發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士指出,，這個價格是長期運作和長期囤地的結(jié)果,。
如何破解房價地價迷局
今年春節(jié)過后，長春房地產(chǎn)一改年前的低迷局面，銷售中出現(xiàn)了一個“小陽春”,，并且這種勢頭至今仍在保持,，房價也一改徘徊不前的局面，開始小幅上漲,。今年5月份,，長春新建商品房價格漲幅位列全國前五。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計,，目前市場在售樓盤已有30%提價,，40%取消了已往的優(yōu)惠政策。房價太高,，百姓難以承受的呼聲又起,，而且，“地價推動房價”的批評之聲十分強烈,。某開發(fā)商明確表示,，“房地產(chǎn)降價的空間不在開發(fā)商，而在土地稅收,�,！�
業(yè)內(nèi)人士認為，是地價推動房價還是房價推動地價,，結(jié)論并不重要,，重要的是如何能將房價降下來。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上,，土地,、稅收、信貸,、開發(fā)商等都是相關(guān)利益者,，在房價高企的現(xiàn)實之下，不能僅要求開發(fā)商降價,，而不觸動其他利益環(huán)節(jié),，這樣既不現(xiàn)實也沒有多少降價的空間。房價回歸應(yīng)該是整個房地產(chǎn)鏈條上所有環(huán)節(jié)一起降,。而占房地產(chǎn)開發(fā)成本大頭的土地價格應(yīng)該率先降下來,。地價一降，未來新入市商品房價格成本下降,，價格有了下降空間,，同時會對市場預(yù)期形成連鎖反應(yīng)，粉碎了存量商品房高價預(yù)期,，存量房和二手房想不降價都難,。
專家認為,，為了穩(wěn)定土地市場，改變地價居高不下甚至“地王”頻出的局面,，國土資源部門應(yīng)當(dāng)積極探索,，不斷完善土地出讓制度，引導(dǎo)地方政府以合理價格出讓土地,，改變“價高者得”的單一方式,，同時也不應(yīng)鼓勵大量采用假設(shè)開發(fā)法測算土地出讓價格，促進地價理性回歸,。
此外,，中央政府宜考慮適當(dāng)增加地方財政收入的方式方法，減弱地方政府對土地出讓金收入的過度依賴,。比如,，適當(dāng)縮小國稅征收范圍、擴大地稅征收范圍,，加大中央對地方的財政支持力度等,，盡快使地方政府從“借地生財”的沖動中解脫出來。 |