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“低迷、徘徊,、復(fù)蘇,、瘋狂———我們用這個(gè)循環(huán)描述2008年開始到2010年年中的北京土地市場，除非出現(xiàn)其他強(qiáng)有力事件的干預(yù),，比如政府再次揮動(dòng)調(diào)控大棒,，否則泡沫累積和消化將是未來中期市場面臨的最大課題,。”這段話是7月2日中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布的“2009北京土地市場分析報(bào)告”的開篇語,。該報(bào)告結(jié)果顯示,，上半年北京土地市場已初現(xiàn)過熱苗頭，存在局部過熱,，一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)泡沫,。
“燙手山芋”速變“香餑餑”
市場好轉(zhuǎn)之快讓人們始料不及。去年這個(gè)時(shí)候,，北京土地還出現(xiàn)流拍的現(xiàn)象,，可不到一年，當(dāng)初的“燙手山芋”又都變成“香餑餑”了,。6月30日下午17點(diǎn)20分,，中化方興投資管理有限公司以40.6億元打敗SOHO中國、保利等眾名企,，奪得朝陽區(qū)廣渠路15號地,。短短五天，北京市單宗土地成交總價(jià)再次被刷新,。此前,，6月25日，通州區(qū)九棵樹大街地塊剛剛拍出17.4億元,，第二天,，朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊就以19.6億元的成交價(jià)超出。據(jù)北京土地整理儲備中心官方網(wǎng)站顯示,，6月25日、26日兩天,，北京共成交12塊地,，成交總金額近67億元。北京土地市場的升溫速度令人驚奇,。
據(jù)“2009北京土地市場分析報(bào)告”顯示,，對上半年北京土地市場的走勢進(jìn)行描述性分析�,？梢园l(fā)現(xiàn)2009年前四個(gè)月北京土地市場極為冷清,，5月份出現(xiàn)井噴似的回暖，6月份延續(xù)強(qiáng)勢,。北京土地市場在迅速擺脫冷清的同時(shí),，已經(jīng)初現(xiàn)過熱苗頭。通過對北京土地市場上半年運(yùn)行態(tài)勢,，該報(bào)告對下半年市場走勢預(yù)期做出預(yù)測：流拍事件將會比2008年顯著減少,；熱點(diǎn)交易類型仍主要是住宅,；全年的總體溢價(jià)率估算在20%到45%之間。住宅用地溢價(jià)率依然最高,，預(yù)期為30%至60%,。該報(bào)告對下半年土地市場總體持樂觀態(tài)度，但存在局部過熱,，一定程度上已經(jīng)出現(xiàn)泡沫,。對房企而言最佳拿地時(shí)機(jī)已錯(cuò)過，對于當(dāng)前熱點(diǎn)地塊不宜盲目追高,。
多種因素導(dǎo)致拿地?zé)崆榛貧w
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,，多重因素促成了房地產(chǎn)企業(yè)在最近一段時(shí)間拿地的高潮：一是開發(fā)商去年都沒怎么拿地，一直處于“饑餓”狀態(tài),；二是國務(wù)院把普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%,，開發(fā)商資金運(yùn)作余地增大；三是今年房屋成交量迅速回升,，房企資金回籠速度加快,；四是金融系統(tǒng)新增貸款房地產(chǎn)業(yè)占了最大的一塊，市場上資金比較充沛,，多種因素促成開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆榛貧w,。
樓市回暖為開發(fā)企業(yè)提供了資金。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，今年前5個(gè)月各大城市樓市回暖,，全國商品房銷售額11389億元，同比增長45.3%,，開發(fā)商尤其是大型開發(fā)商資金回籠速度加快,。例如公告顯示，萬科1月至5月累計(jì)銷售面積281.7萬平方米,，銷售金額238.9億元,，同比分別增長27.4%和20.9%，較為充足的現(xiàn)金成為近期各大開發(fā)企業(yè)開始拿地的主要原因,。
政府能保證充足的土地供應(yīng)
記者從北京市國土資源局了解到,，截至5月25日，北京市已推出土地116宗,，土地面積607公頃,，建筑規(guī)模848萬平方米，其中經(jīng)營性用地供應(yīng)63宗,，土地面積405公頃,，建筑規(guī)模614萬平方米；供應(yīng)量相當(dāng)于2008年同期的302%,。
北京市國土資源局副局長曾贊榮前不久表示,，今年北京市進(jìn)一步加大了土地儲備開發(fā)力度,，預(yù)計(jì)今年可完成儲備開發(fā)土地3600公頃，政府完全有能力根據(jù)市場變化,，合理把握供地節(jié)奏,，促進(jìn)土地市場和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，防止因供地不足推動(dòng)房價(jià)上漲,。為此,，市國土資源局將會在今年前三季度完成大部分經(jīng)營性土地供應(yīng)任務(wù)，第四季度將根據(jù)屆時(shí)的用地需求決定如何加大市場供應(yīng),。
來自官方的聲音很清楚：政府能保證充足的土地供應(yīng),，開發(fā)商不必心急爭地。 |