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一些房地產(chǎn)商幾個(gè)月前還為樓市“量?jī)r(jià)齊跌”而苦悶,，但進(jìn)入今年5月,，政策扶持帶來的樓市“小陽春”，突然在一些城市急劇升溫,。像杭州樓市成交量和成交價(jià)雙雙創(chuàng)出歷史新高,，這在危機(jī)陰影下出乎人們意料。
是什么興奮劑讓一度凍結(jié)的樓市陡然亢奮,？涌入樓市的接盤資金從何而來,？
“量?jī)r(jià)齊升”：樓市不再僅僅是“小陽春”,？
今年5月,，杭州樓市以幾近瘋狂的數(shù)字刷新歷史紀(jì)錄，成交量高達(dá)10058套,，而2007年6月創(chuàng)下的最高紀(jì)錄不過是6000多套,。連開發(fā)商們也沒想到，樓市的歷史新高會(huì)在金融危機(jī)影響還在持續(xù)的時(shí)候到來,。
杭州下沙,、濱江等地許多樓盤短短幾天就銷售一空。2007年底消失的房產(chǎn)公司銷售部門口排隊(duì)的景象又重現(xiàn),。杭州市產(chǎn)權(quán)交易中心兩層樓的大廳人滿為患,，一位辦證人員向記者抱怨沒法休息。他說：“最多的一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一次辦了80本房產(chǎn)證,�,！�
據(jù)中國指數(shù)研究院信息中心的最新監(jiān)測(cè)，5月份全國30個(gè)主要城市中,，成交面積環(huán)比漲幅超過10%的有17個(gè),，占到城市數(shù)量的一半以上,。其中環(huán)比漲幅最大的為杭州，達(dá)到55.65%,，天津也高達(dá)22.22%,。總體來看,，全國絕大多數(shù)城市住宅成交面積都有明顯上升,，成交價(jià)格也以上漲為主。
“樓市庫存將被迅速消化”,，杭州房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人士表示,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份杭州市新推出的房源為67萬平方米,，但是成交量高達(dá)108萬平方米,，存量房跌破2萬套大關(guān)�,！叭绻凑�5月份1萬多套的消化速度,，杭州很快就會(huì)無房可售�,！�
是什么力量讓樓市突然異�,；钴S？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，信貸政策由緊變松,、經(jīng)濟(jì)有所回暖，是樓市出現(xiàn)“小陽春”的主要因素,，但除此之外似乎另有“推手”,。
自買自賣，借“樓市回暖”退房解套
最近樓市的高退房率引起社會(huì)關(guān)注,。有關(guān)專家指出,，高退房率的一個(gè)重要推手是開發(fā)商“自買自賣”。這樣做可以一石三鳥：一是從銀行“套現(xiàn)”,，緩解資金壓力,；二是形成托市效應(yīng)，回避降價(jià)售樓,；三是形成熱銷假象,，制造樓市交易的虛假繁榮。真相到底如何,？
位于杭州城西的某樓盤,，市場(chǎng)價(jià)每平方米在3萬元左右。從這個(gè)樓盤8套高檔住宅在半年中的賣房和退房,，可以大致勾勒出這家知名開發(fā)商去年以來在資金鏈上經(jīng)歷的生死掙扎,。
杭州透明售房網(wǎng)顯示,，5月5日，原購買人王某退售該樓盤住宅4套,，涉及面積超過1150平方米,，金額約3300萬元。5月8日,，原購買人徐某退售該樓盤住宅4套,，涉及面積超過1270平方米，金額約3700萬元,。這兩筆大單,，總共涉及金額7000萬元左右。
根據(jù)杭州房管部門掌握的情況,，兩位買家個(gè)人資金較為充裕,，去年底受這家房產(chǎn)公司所托，以每平方米3萬元左右的市場(chǎng)價(jià)購入這批滯銷房產(chǎn),，其實(shí)是通過房產(chǎn)抵押的方式,，以個(gè)人信用從銀行取得貸款，為陷入資金困局的房產(chǎn)公司解困,。
“7000萬元足以壓垮一個(gè)企業(yè),。”杭州市房地產(chǎn)管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)張璐說,，“他們當(dāng)時(shí)就差一口氣,，銀行不可能再貸給他們資金，如果沒有這7000萬元,，一周內(nèi)這個(gè)企業(yè)肯定就完了,。”
統(tǒng)計(jì)顯示,，5月杭州透明售房網(wǎng)上顯示的退房記錄為135套,，是今年以來最多的月份,。記者調(diào)查了5月20日和26日兩個(gè)有退房大單的樓盤,，發(fā)現(xiàn)原購買人就是開發(fā)商的合作者或投資方之一。
截止到6月3日晚,，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上期房退房公示中顯示共有1790條退房信息,。有媒體報(bào)道，北京市今年以來有的在售項(xiàng)目的退房率超過30%,。但北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示,，北京的高退房率是“數(shù)字誤讀”，今年前5個(gè)月實(shí)際退房率為4.7%,。據(jù)悉,，北京有關(guān)部門正開展專項(xiàng)監(jiān)督檢查行動(dòng),。
“近期同個(gè)樓盤出現(xiàn)大量退房證明，開發(fā)商在借市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖之機(jī),，急于回購之前為托市而‘自賣自買’的房產(chǎn),，并悄悄出貨�,！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)趙杭生說,。
通脹預(yù)期加大，抄底“游資”再現(xiàn)樓市
如果說今年一季度樓市“價(jià)跌,、量升”是政策利好顯現(xiàn)的話,，近一個(gè)月來部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇升溫，絕非單純的自住需求所能推動(dòng),。
位于杭州濱江新區(qū)的樓盤藍(lán)色錢江,，售樓小姐直言不諱地告訴記者，前來買房的大都是溫州人,，說他們是“一不看房子,，二不問面積，三不管戶型,，只要有房就下單,，一買就是一個(gè)單元，有的一口氣可以買下30多套,�,！币幻h(yuǎn)在西班牙的溫州人居然一個(gè)電話就買下兩套價(jià)值上千萬元的遠(yuǎn)郊排屋。
華邦地產(chǎn)信息部主任韓偉軍認(rèn)為,，從近期杭州等地成交情況分析,，大約一半是自住型消費(fèi)，單純投資炒房的約占三成,，還有一部分購房者是兼具投資和自住雙重目的,。總體看,，帶有投資性的購房接近50%,。
不少專家分析說，刺激投資者“抄底”樓市的主要原因,，除了房?jī)r(jià)一度下降,、交易成本降低外，寬松的貨幣政策對(duì)投機(jī)資金非常有誘惑力,。以一套100萬元房產(chǎn),，首付20萬元計(jì)算，今年與去年相比不僅首付可以省下20萬元,，每個(gè)月還可以少付給銀行大約1000元,。
幾個(gè)月前還信奉危機(jī)下“現(xiàn)金為王”的炒房客卷土重來,，與眾多國內(nèi)外機(jī)構(gòu)對(duì)“中國經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇之后率先進(jìn)入通脹”的預(yù)測(cè)有直接關(guān)系。
經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚需時(shí)日,，樓市回暖根基不穩(wěn)
種種跡象表明,，由于一些銀行放貸門檻一松再松，加之貸后監(jiān)管不力,，為“游資”炒房,、假按揭等行為提供了可乘之機(jī)，應(yīng)引起足夠重視,。
而記者在杭州,、北京等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，如今二套房貸的變相放開已經(jīng)成為“公開的秘密”,，首付兩成,、利率打折的優(yōu)惠條件，購房者輕易可以取得,。企業(yè)購置非住宅類商品房原來不允許辦理按揭,，現(xiàn)在許多銀行也大開方便之門，允許五成首付后給以貸款,。
采訪中,，多家銀行的個(gè)人貸款經(jīng)理告訴記者“效益可以掩蓋風(fēng)險(xiǎn)”。現(xiàn)在銀行更關(guān)心“一旦形勢(shì)好轉(zhuǎn),，誰家圈到的市場(chǎng)大”,。
客觀地說，今年一季度的樓市“小陽春”,，雖然有經(jīng)濟(jì)回暖影響的因素,，但本質(zhì)上是一輪輪“利好”措施推動(dòng)的“政策市”，受刺激政策的短期影響,，去年積累的剛性需求一段時(shí)間內(nèi)得到集中釋放,。
“目前一些城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲只能是曇花一現(xiàn)�,！壁w杭生說,。他認(rèn)為，下半年樓市瘋漲的“幕后推手”將逐步消失：第一,，上半年放出天量的銀行信貸下半年將明顯減弱,；第二，積累一年的樓市剛性需求集中釋放后也將明顯萎縮,。
專家指出，房?jī)r(jià)最終取決于經(jīng)濟(jì)基本面,。由于國際金融危機(jī)尚未見底,，不能輕言國內(nèi)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)明顯復(fù)蘇,，樓市回暖的根基是不穩(wěn)的，“拔苗助長(zhǎng)只會(huì)帶來更大的問題,�,！�
(執(zhí)筆記者：宋振遠(yuǎn) 柴驥程 參與記者：蔡玉高 章苒
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