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三大推手發(fā)力 西北樓市“陰轉(zhuǎn)晴”
    2009-05-27    本報(bào)記者:馬俊 屠國(guó)璽    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

    隨著天氣的變暖,,西北樓市也結(jié)束了并不漫長(zhǎng)的“寒冬”,。正當(dāng)許多購(gòu)房者還在觀望的時(shí)候,,蘭州,、銀川等地卻出現(xiàn)了種種回暖跡象,,區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,、投資潛力大的住宅小區(qū)成交量大增,,價(jià)格不跌反漲,,房地產(chǎn)企業(yè)大幅度加大開發(fā)投資,。
  自去年8月份以來,,東南沿海房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷氣氛開始向西部傳導(dǎo),加上金融危機(jī)的影響,,銀川,、蘭州等西北中心城市樓市成交量經(jīng)歷了一段時(shí)間的萎縮。不過,,從最近的情況來看,,西北樓市交易活躍,房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó),。一些房地產(chǎn)專家和企業(yè)認(rèn)為,,西北樓市去年并未傷筋動(dòng)骨,或?qū)⑾扔跂|南樓市走出低谷,。

    西北樓市蘇醒迎來春天

  記者走訪蘭州,、銀川兩地眾多樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn),許多去年非常冷清的售樓處,,今年前來咨詢和買房的人多了起來,。一些樓盤的銷售人員告訴記者,春節(jié)過后,,每月銷量呈平穩(wěn)有升態(tài)勢(shì),,三四月份的銷售形勢(shì)更是明顯好轉(zhuǎn)。
  在去年房市最為“寒冷”的11月,蘭州市商品房成交套數(shù)僅為299套,,同比下降近八成,。然而今年以來,蘭州商品房銷售出現(xiàn)“小陽春”,。據(jù)蘭州市房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)計(jì),,4月份蘭州商品房成交571套,成交面積6.5萬平方米,,上漲了29.2%和28.8%,。從價(jià)格上來看,今年一季度,,蘭州市近郊四區(qū)商品房平均價(jià)格比去年大漲724元,,每平方米房?jī)r(jià)突破4000元大關(guān)。
  而在銀川,,今年以來房屋均價(jià)也首次超過3000元,,房?jī)r(jià)保持了10%的同比漲幅,已連續(xù)9個(gè)月漲幅位居全國(guó)70個(gè)大中城市第一,。一季度商品房銷售面積超過23萬平方米,,比去年第四季度環(huán)比增長(zhǎng)1.3倍,房屋銷售量恢復(fù)到去年的90%左右,,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)逐步回暖跡象,。
  經(jīng)歷了一段時(shí)間的觀望以后,消費(fèi)者的購(gòu)買力開始重新釋放,,與此同時(shí),,西北地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)開始大幅度增加投資,甚至北京,、上海、廣州等地的房企也加快了在西北投資的步伐,。據(jù)銀川市住房保障局統(tǒng)計(jì),,銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資今年以來呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。一季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.2億元,,同比增長(zhǎng)35%左右,,其中,完成商品住宅開發(fā)投資1.86億元,,同比增長(zhǎng)18%,。
  寧夏科亨置業(yè)開發(fā)有限公司執(zhí)行副總裁楊曉峰分析認(rèn)為,西北地區(qū)外向型企業(yè)少,,房市投資性需求小,,銀川、蘭州等城市真正具有強(qiáng)大核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)的土地資源明顯稀缺,,導(dǎo)致價(jià)格的剛性很強(qiáng),,即便是樓市低迷的時(shí)候也沒有多少樓盤降價(jià)促銷,,最近西北幾個(gè)主要城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯。

  支撐西北樓市三大推手

  由于西北地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后,,導(dǎo)致了這個(gè)地區(qū)樓市與東南沿海城市相比,,有著很強(qiáng)的特殊性。盡管最近兩年來西北樓市保持了快速發(fā)展態(tài)勢(shì),,但是房?jī)r(jià)平均也就3000元到4000元,。一些專家認(rèn)為,在金融危機(jī)深入影響下,,西北地區(qū)似乎成了房企的“避風(fēng)港”,,結(jié)構(gòu)性需求、外來人口購(gòu)房,、品牌效應(yīng)等三大因素持續(xù)推動(dòng)西北樓市保持較高速度發(fā)展,。
  從目前的情況來看,西北地區(qū)居民改善型購(gòu)房需求增多,,導(dǎo)致房市結(jié)構(gòu)性上漲因素明顯,。寧夏大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)鄧宇說,銀川,、蘭州等城市居民這幾年迎來了大面積換房升級(jí),,原來的老房子、低價(jià)房已經(jīng)不適應(yīng)需求,,收入較高階層對(duì)中高檔社區(qū)的需求量非常大,,品質(zhì)好、有水系景觀特色的中大戶型房供銷兩旺,。
  另外,,隨著西北中心城市的快速發(fā)展,輻射能力和范圍都在增大,,外來流動(dòng)人口購(gòu)房成了支撐這些城市房市的重要力量,。銀川市外來人員購(gòu)房比例去年以來呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì),外來人員在市轄區(qū)購(gòu)房達(dá)到總銷售量的56.5%,,寧夏以外人員購(gòu)房占總銷售量的20%左右,。一些房地產(chǎn)專家分析認(rèn)為,隨著金融危機(jī)的影響力逐步減弱,,外來人口購(gòu)買力仍然會(huì)不斷增強(qiáng),。
  隨著西北地區(qū)商品住宅小區(qū)質(zhì)量、環(huán)境等綜合因素的提升,,房市分化越來越明顯,,房地產(chǎn)企業(yè)打造品牌的意識(shí)增強(qiáng),購(gòu)房者越來越傾向于購(gòu)買知名企業(yè)的房子,房市品牌效應(yīng)逐步顯示出強(qiáng)大的推動(dòng)力,。在銀川,、蘭州,外來企業(yè)投資建設(shè)的高檔社區(qū)似乎從來不愁賣,。自去年以來,,銀川“樓王”不斷涌現(xiàn),最貴的普通住宅每平方米已經(jīng)突破6000元大關(guān),。
  一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為,,目前西北樓市才剛剛起步,西北樓市的最核心特點(diǎn)是以居民自住需求為主,,炒房現(xiàn)象很少,,意味著未來房市投資仍有很大潛力。目前,,在蘭州,、銀川等地,炒股的人口在當(dāng)?shù)厮嫉谋壤艽�,,但是�?duì)投資房地產(chǎn)知之甚少,,一些企業(yè)分析,經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)期的股市低迷后中國(guó)股市復(fù)蘇步伐非常緩慢,,從股市解套的投資者或許會(huì)看好投資樓市,,投資性需求的放大會(huì)給西北樓市帶來新的動(dòng)力。

  西北樓市出現(xiàn)新變化

  經(jīng)歷了去年的房市低迷,、銷售不暢以后,,西北樓市雖然沒有傷筋動(dòng)骨,但是受融資難,、土地拍賣價(jià)格高企,、外來大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等影響,一些城市的房地產(chǎn)企業(yè)重組整合速度加快,,金融危機(jī)對(duì)西北樓市帶來深遠(yuǎn)影響,。蘭州交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉義認(rèn)為,在經(jīng)歷了樓市寒冬率先走出低谷后,,西北房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了一些積極變化,。
  首先,,經(jīng)歷過樓市寒冬后,,一些中小企業(yè)被淘汰,大企業(yè)開始更加重視品牌建設(shè),,只要蓋房子就能賣出去的時(shí)代一去不返了,,房地產(chǎn)企業(yè)正改變過去粗放的經(jīng)營(yíng)方式。據(jù)了解,目前蘭州市場(chǎng)上大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)共有500多家,,但真正有影響,、被購(gòu)房者認(rèn)可的不足其中的1/10。在銀川,,今年當(dāng)?shù)卣ㄟ^提高開發(fā)門檻,,計(jì)劃淘汰數(shù)十家實(shí)力弱、信譽(yù)差的小企業(yè),,現(xiàn)在當(dāng)?shù)刈畲蟮膬杉移髽I(yè)也開始結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟,,在資金、土地等方面實(shí)現(xiàn)全方位合作以應(yīng)對(duì)危機(jī),。
  其次,,去年以來的樓市風(fēng)云變幻,購(gòu)房者也變得更加理性,。在房地產(chǎn)市場(chǎng)更為平穩(wěn)的前提下,,購(gòu)房者也將會(huì)有更加清晰的自我定位,單純的追漲房?jī)r(jià),,或是一味等待房?jī)r(jià)暴跌的情況都是不現(xiàn)實(shí)的,。購(gòu)房者更加成熟,將會(huì)更加重視房屋質(zhì)量和自身置業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,,從而有助于剛剛起步的西北房市健康發(fā)展,。劉義判斷,2009年下半年,,在相關(guān)政策不是大范圍調(diào)整的前提下,,西北房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展,房?jī)r(jià)也會(huì)在一個(gè)比較平穩(wěn)的階段,,不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲,,但也不大可能出現(xiàn)下跌。
  最后,,東部一二線城市來西部投資開發(fā)樓盤的步伐加快,,對(duì)西北樓市品質(zhì)帶來明顯的提升。近幾年沿海發(fā)達(dá)地區(qū),、中心城市的房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)白熱化,,西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)來說利潤(rùn)小、成本低,,但同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)小,。在房市長(zhǎng)期低迷的壓力下,許多房地產(chǎn)企業(yè)開始在西部地區(qū)中小城市淘金,,包括北京京能,、上海綠地以及廣州頤和等大型房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)在西北地區(qū)拿地開發(fā)房產(chǎn),。這些大型房企開發(fā)、設(shè)計(jì),、營(yíng)銷理念新穎,,主要建設(shè)中高檔樓盤,對(duì)相對(duì)落后的西北房市帶來很多新的變化,。

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