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廣東省房協(xié)日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，一季度廣東房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積為近年同期最少，住宅新開工面積約為1029萬平方米,，同比下降50.41%。本報記者:陳曄華
攝 | 進入2009年,，隨著全國樓市的逐步回暖,，受到連帶影響的住宅土地交易似乎有了復蘇的理由。前4個月,，各地政府逐步放量推地,，土地供應總量增加，住宅用地供應連續(xù)2個月呈增長態(tài)勢,。
據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù),，雖然2009年一季度住宅用地成交面積1281.1萬平方米，同比下降73%,，但是從1月起,，連續(xù)2個月住宅用地成交量呈上升態(tài)勢，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地信心逐漸恢復,。
從2007年“地王”價格紀錄的不斷刷新，到2008年下半年“面粉貴過面包”的奇怪現(xiàn)象,，地價的快速變化比房價更讓人大跌眼鏡,。此次各地地價的漲跌呈現(xiàn)不同步調(diào)，不禁讓人心存疑慮,，住宅用地的“第二春”真的到來了嗎,？
居住供地放量 溢價成交抬頭
據(jù)中原土地監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，3月份,，各城市土地供應量較2月開始出現(xiàn)明顯回升,，供應面積與前12月均值基本持平,，其中居住用地供應開始加速。上海近7個月以來首次大規(guī)模推出居住用地,，深圳也是近5個月以來實現(xiàn)居住用地供應的破冰,。
3月土地整體成交量保持平穩(wěn)，但居住用地成交量下降明顯,，較前12月均值下降69%,，主要原因是近期連續(xù)數(shù)月各地居住用地供應較少所致。
隨著樓市“小陽春”的出現(xiàn),，各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再將目光瞄準土地市場,。3月大連萬達集團以10.45億元的總價競得天津市河東區(qū)綜合地塊，并表示今年計劃投資200億元增加土地儲備,。世茂集團,、綠地集團也紛紛表示今年是購地好時機。
在樓市成交量大幅上漲,，開發(fā)商信心提升的影響下,，土地流標率保持平穩(wěn)，底價成交率出現(xiàn)下降,，溢價成交再次出現(xiàn)在北京,、上海和天津等地。3月天津罕見地出現(xiàn)16幅地塊溢價成交,，溢價幅度在300萬至400萬元,，全部位于濱海新區(qū)。北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊底價為5300萬元,，經(jīng)過54輪競價,，最終被北京長信達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6620萬元競得，地塊溢價水平為25%,。
但有的地產(chǎn)專家對此并不抱樂觀態(tài)度,，認為部分城市的溢價成交不具有普遍性，經(jīng)濟大環(huán)境前景仍不明朗,，地價大跌的壓力還是很大,。目前各地新推地塊中，就包含許多去年沒有賣出的舊地,。各地政府目前仍很擔心土地賣不出去會造成積壓,，從而危及地方財政。
房價地價誰主沉浮
一般來說,，房價高是由地價高引起的,，因為房價的成本里包括地價。但是如果樓市低迷，房子賣不上價,，并趨于下降,，但開發(fā)商競拍拿地卻出了“天價”，便會出現(xiàn)“面粉貴過面包”的狀況,。
從2008年下半年以來,，國家集中出臺政策刺激購房者投入消費，使樓市經(jīng)過了一個時期的回調(diào)后出現(xiàn)回暖,，而地價因有一定的滯后性卻在走跌,，暴露出在一定程度上并非地價在主宰房價。反而是地價受制于樓市大勢,，住宅用地的流拍率大增,。
從當前房價和地價的制約關系來看，可謂“難兄難弟”,。照此下去,，互相影響，可能會陷入大家所追問的先有“雞”還是先有“蛋”的怪圈,。地價高——房價就高——交易下降——要快速回籠資金便低價賣房——資金鏈出現(xiàn)問題——政府土地財政吃緊——新推土地底價成交或者流拍率高——房價下跌——開發(fā)商資金鏈斷裂——掀起“退地”風波……這是一個循環(huán)的怪圈,。
官方數(shù)據(jù)顯示，去年全國通過招拍掛出讓的土地總收入為9600億元,，相比2007年銳減20%,，而全部出讓土地面積同比減少30.6%。而據(jù)國土資源部和中國土地勘測規(guī)劃院聯(lián)合公布的報告稱,，2009年土地需求仍將低迷,，地方的土地財政會出現(xiàn)困難。
中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認為,，2008年全國的房地產(chǎn)交易量大致下降了20%左右,，開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊張，加上對未來預期的不確定性,，對住宅用地的需求量大為減少,，于是土地市場流拍的情況很多，土地價格回落非常明顯,。而土地價格在房價中占到了1/3的比重,，地價回落直接導致開發(fā)商成本下降。這些因素都有可能在未來一兩年中得到體現(xiàn),。
思源房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長兼總經(jīng)理陶紅兵指出,，從市場表現(xiàn)來看，開發(fā)企業(yè)受到銷售市場影響,，資金鏈偏緊，拿地熱情減退，多宗地塊以底價成交,，流拍比例居高不下,。開發(fā)企業(yè)未來幾年的競爭將在土地成本、資源整合等方面之外,，需考慮以更專業(yè)的眼光和做法來獲得最大的增值,，更貼近市場的需求。
去庫存化效果決定未來方向
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度,，全國商品房銷售面積同比增長8.2%。尤其是全國一線城市住宅市場交易量開始有了起色,，回暖跡象明顯,。
但因土地購置與開發(fā)的滯后性，開發(fā)商拿地仍然非常謹慎,。1至3月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置面積同比下降40.1%，而去年同期則是增長29.7%,。這反映出土地庫存依然巨大,，供大于求的形勢依然嚴峻。
華遠地產(chǎn)董事長任志強指出,，目前全國開發(fā)商手里待開發(fā)的土地約有3.6億公頃,，按照這幾年的開發(fā)量，每年需要竣工8億平方米左右,，才能消化完這些庫存的土地,。
有數(shù)據(jù)顯示，截至2008年末,，全國商品房空置面積達1.64億平方米,，達到1998年以來的歷史高點。也就是說,，要加大消化住宅用地庫存的力度,，必須先消化商品房的空置面積，使房地產(chǎn)的資金鏈得以接續(xù),。
中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)高飛說,，以天津市場為例，部分發(fā)展商經(jīng)過價格調(diào)整實現(xiàn)了相對較快的消化,，但由于過往存量較多,，2009年仍將以庫存作為供應的主要部分。未來市場還存在許多不確定因素,，為實現(xiàn)快速銷售,，價格策略仍是關鍵。在過去的幾年中土地儲備較多的發(fā)展商，尤其是2007年拿地較多的發(fā)展商資金鏈仍然趨緊,。
高飛建議開發(fā)商把下一階段的營銷策略著重放在價格策略,、推廣渠道等方面。比如對于在建項目,，由于天津住宅市場的剛性需求比例較高,，市場相對穩(wěn)定，部分穩(wěn)健的發(fā)展商會保證開發(fā)進度,，以求長遠發(fā)展,。另外，當前已經(jīng)有萬達等一線發(fā)展商摘地,，部分資金充裕的二線發(fā)展商也在積極尋找地塊,，這對于去庫存化是相當?shù)睦谩?/P> |