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2008年2月16日，廣州首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——保利西子灣正式接受簽約,。盡管首期只推出843套限價(jià)房,，申請(qǐng)購(gòu)買者卻達(dá)8426人。 | 4月8日，廣州市民薛志英和保利西子灣的開發(fā)商對(duì)簿公堂,。作為全國(guó)第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——廣州保利西子灣的一名普通業(yè)主，薛志英在收樓時(shí)發(fā)現(xiàn),，自己期待已久的限價(jià)房存在諸多質(zhì)量問題,，變成了“限質(zhì)房”，因此她拒絕收樓并通過法律訴訟向開發(fā)商索賠,。而像薛志英這樣拒絕收樓的業(yè)主還有一百多位,。
曾在樓價(jià)飆升時(shí)贏得市民一片掌聲的限價(jià)房，如今遭遇諸多尷尬,。限價(jià)房究竟走入了怎樣的困境,？這個(gè)“調(diào)節(jié)器”是否應(yīng)該功成身退？
限價(jià)房身陷“質(zhì)量門”
保利西子灣位于廣州市金沙洲,，2008年初首期推出了843套限價(jià)房,，而申請(qǐng)購(gòu)買者卻達(dá)到了8426人，申購(gòu)比例接近10：1,，其受歡迎程度可見一斑,。薛志英通過搖珠幸運(yùn)地購(gòu)買了其中一套限價(jià)房，從此她就開始憧憬著歡天喜地的收樓場(chǎng)景,。
2008年12月15日是保利西子灣交樓的日子,。然而薛志英卻怎么也開心不起來。因?yàn)樗男路看嬖谥T多問題,，甚至馬桶還被人使用過,。為此她拒絕收樓。而這一天至少有約兩百戶業(yè)主拒絕收樓,。
保利西子灣1棟業(yè)主吳燕回憶說：“第一次看房就發(fā)現(xiàn)墻壁漏水,，墻面上出現(xiàn)了一些浮皮，用手一撕就可以扯掉一大片,，地板也出現(xiàn)浮皮,，這讓我們很失望。而且當(dāng)時(shí)保利西子灣也無法提供竣工驗(yàn)收備案表,，不具備交樓條件,，因此我們拒絕收樓�,！�
在法庭上,，保利地產(chǎn)律師則回應(yīng)說，西子灣的交樓手續(xù)完善,，具備交樓條件,，也不存在延期交樓問題，依據(jù)是保利公司在2008年12月12日取得了一份白云區(qū)質(zhì)量監(jiān)督部門出具的“質(zhì)量監(jiān)督意見書”,，該份材料足以證明樓盤達(dá)到了交樓條件,。
不過,，一百多戶業(yè)主并不認(rèn)同保利公司的說法。薛志英認(rèn)為,，開發(fā)商沒有按照合同約定的交樓時(shí)間,，即2008年12月15日取得合法的樓盤驗(yàn)收文件，同時(shí)房子還存在開裂,、地板翹起等影響入住的質(zhì)量問題,，而且經(jīng)過4個(gè)月的整改，仍有部分業(yè)主認(rèn)為房子質(zhì)量未達(dá)標(biāo),。因此,，保利公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延遲交樓的違約責(zé)任并對(duì)此作出賠付。
據(jù)業(yè)主的委托律師,、廣東格林律師事務(wù)所張旭鋒律師介紹,，目前約有110戶業(yè)主進(jìn)行訴訟，并有60多戶限價(jià)房業(yè)主要求仲裁,。其主要訴求為：要求對(duì)房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行整改,、修繕，達(dá)到入住條件,；要求保利賠償逾期交房違約金,。
事實(shí)上，遭遇類似糾紛的不只是保利西子灣,。廣州最便宜的限價(jià)房項(xiàng)目,，售價(jià)只有4000元/平方米的龍光峰景華庭也遭到一百多名業(yè)主拒收。這些業(yè)主認(rèn)為房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重因此拒絕收樓,，并正在進(jìn)行維權(quán),。
制度缺陷開始浮出水面
“從表面來看，限價(jià)房質(zhì)量問題是業(yè)主拒收的主要理由,，而實(shí)際上深層次的原因卻在質(zhì)量之外,。”廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為,，“在樓市低迷的情況下,，限價(jià)房中存在的制度缺陷等一系列隱藏的礁石，開始浮出水面,，這才是矛盾根源,。”
廣州房地產(chǎn)專家,、寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同也認(rèn)為,，質(zhì)量問題是導(dǎo)致雙方矛盾的因素之一，而更重要的隱匿因素則是2008年以來樓價(jià)的下降。據(jù)悉,，在2006年建設(shè)限價(jià)房的時(shí)候,，廣州房?jī)r(jià)處于上漲態(tài)勢(shì)。2008年初,，市民申購(gòu)限價(jià)房時(shí),，廣州樓價(jià)仍在萬元/平方米以上。然而2008年底收樓的時(shí)候,，廣州房?jī)r(jià)回落至8000元/平方米左右，下降了近3000元/平方米,。而限價(jià)房周邊的部分商品房?jī)r(jià)格也跌至每平方米六千多元,，限價(jià)房失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)。面對(duì)失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)且5年內(nèi)不得出租轉(zhuǎn)讓,、5年后轉(zhuǎn)讓還要向政府補(bǔ)交土地收益價(jià)款的限價(jià)房,，那些經(jīng)濟(jì)能力比較差的“夾心層”心中自然有些怨氣，而質(zhì)量問題成為糾紛的導(dǎo)火索,。
事實(shí)上,，限價(jià)房遭遇的問題還不只是棄購(gòu)、拒收的問題,。樓市低迷,，原本熱銷的限價(jià)房也正被一些業(yè)主棄購(gòu)，那么賣不出去的限價(jià)房又該如何處理,？拍賣出去的限價(jià)房用地又該如何處置,？同時(shí)，已經(jīng)出售的限價(jià)房也面臨如何進(jìn)行后續(xù)管理的問題,。比如廣州限價(jià)房限制5年內(nèi)出租轉(zhuǎn)讓,，但目前已經(jīng)有一些限價(jià)房出租的消息發(fā)布在焦點(diǎn)廣州房地產(chǎn)網(wǎng)保利西子灣業(yè)主論壇上。
面對(duì)限價(jià)房的困局,，廣州市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)陳大旺接受媒體采訪時(shí)表示,，廣州市政府今年將不再推出限價(jià)房用地，而已推出的限價(jià)房用地尚未動(dòng)工的地塊可能被收回,，轉(zhuǎn)化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地,，同時(shí)也不排除將其轉(zhuǎn)化為商品房用地。此外,，廣州還將擴(kuò)大限價(jià)房申購(gòu)對(duì)象,，拆遷戶和海外歸國(guó)高層次人才將有望可以申購(gòu)限價(jià)房，以此來消化存量和在建的限價(jià)房,。
限價(jià)房難以調(diào)控樓市
廣州合富輝煌首席分析師黎文江表示：“限價(jià)房肩負(fù)的任務(wù)太重,，既要壓住飆升的房?jī)r(jià)，又要照顧夾心人群的住房，可以說是不堪重負(fù),。經(jīng)過兩年來的實(shí)踐,，現(xiàn)在看來，似乎限價(jià)房并不能讓‘夾心層’滿意,，而且由于限價(jià)房供應(yīng)規(guī)模小也難以調(diào)控樓市,。”
“限價(jià)房遭遇這么多尷尬有一定必然性,，這與其制度設(shè)計(jì)相關(guān),。雖然政府稱限價(jià)房為商品房，但其實(shí)際操作卻帶有很強(qiáng)的計(jì)劃指令性,�,！睗M堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌認(rèn)為，限價(jià)房的價(jià)格是政府兩年前就已經(jīng)訂好的,，難以適應(yīng)瞬息萬變的市場(chǎng),，尤其是當(dāng)市場(chǎng)下行的時(shí)候，商品房供過于求,，失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)而又帶有諸多限制的限價(jià)房必然首先被市場(chǎng)拋棄,。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲也認(rèn)為，在樓價(jià)高漲的情況下,，政府出臺(tái)限價(jià)房政策是及時(shí),、有效的，是有作為,、負(fù)責(zé)任的表現(xiàn),，但在當(dāng)前保障性住房體系尚未完善的情況下，政府應(yīng)該加大保障性住房建設(shè),，把有限的資金投入到更要幫助的最低收入群體,，尤其是廉租房的建設(shè)。而且政府保障群眾“居有其所”,，不一定要讓其擁有產(chǎn)權(quán),。
“調(diào)控房?jī)r(jià)未必一定要使用限價(jià)房這個(gè)調(diào)控器。以深圳為例,，深圳市從2007年10月的最高均價(jià)17350元/平方米調(diào)整至2008年12月均價(jià)10979元/平方米,，完全是在市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)下實(shí)現(xiàn)的，并沒有受到限價(jià)房的影響,�,！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究中心副主任王鋒認(rèn)為，限價(jià)房作為政府調(diào)節(jié)樓市的手段,，盡管也起到了一定的作用,，但當(dāng)下,，重要的是政府應(yīng)該準(zhǔn)確劃分政府職責(zé)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)間的分界線。 |