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◎為什么在市場成交量大幅下降時,，房價下降的程度遠不如人們想象的那樣大？
◎在呼吁開發(fā)商公布成本時,，究竟所要公布的是什么成本,？
◎價格降到了成本之下，是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買賣”？
◎都說地方政府“以地生財”,，那么土地出讓收入干什么用了,？
2009年兩會前后，“房價降價空間還有多大”的問題再成熱點,。但在有關(guān)討論中,，關(guān)于開發(fā)商是否有“暴利”、其成本幾何等方面的意見仍是莫衷一是,，許多從生活經(jīng)驗而來的簡單判斷實際上在一定程度地掩蓋了客觀本質(zhì),。因此，有必要從房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的角度再做辨析,。
一,、
房地產(chǎn)“暴利”的關(guān)鍵并不在成本
很多人把房價是否“到底”的判斷建立在房價和成本的比較上。一段時期來,，要求開發(fā)商公布成本的呼聲一直比較強烈,。2008年下半年以來，也確有開發(fā)商信誓旦旦地公布了自己樓盤的成本,，以示幾無降價空間,。
我們基本可以假定，公布成本的開發(fā)商并未蒙人,。資料顯示,，我國房地產(chǎn)業(yè)平均的毛利潤率為8%-10%。相當(dāng)多的中小開發(fā)商的利潤率還遠達不到這個水平,。但那些坦然公布成本的開發(fā)商顯然有意無意地掩蓋了一個相當(dāng)多人忽略的事實,。這個事實就是，開發(fā)商的利潤,，甚或說“暴利”,，并非僅僅來自于房價與成本的差距。在更大程度上,，開發(fā)商的利潤來源于開發(fā)過程的金融杠桿,。
房地產(chǎn)的成本利潤率并不很高。但這并不意味著開發(fā)商無厚利,，甚或暴利可圖,。
我們假定，建造某一樓盤所需的土地成本,、原材料成本,、人工成本、管理成本,、以及融資成本等合計的總成本確確實實需要1億元,，總售價為1.1億元,；那么這個項目的毛利潤率僅為10%。但秘密在于,，這1億元的總成本中,，開發(fā)商的自有資金投入，可能只有2000萬元,，其余資金來自銀行的開發(fā)貸款,、購房人的按揭貸款等。顯然,，即使該項目的毛利潤率只有10%,，開發(fā)商的自有資金利潤率也可達50%！在2007年的一段時期內(nèi),，由于房地產(chǎn)市場銷售火爆,，銷售周期很短，一些開發(fā)商采取了“五個果三個蓋”的資金策略,，不斷用后期預(yù)售房款投入前期項目,，通過加速資金周轉(zhuǎn)，大大提高了資金利用率,，從而也就進一步提高了自有資金的回報率,。開發(fā)商“暴利”的秘密就在于此。動用信貸等金融杠桿和“透支炒股”的道理是一樣的,。只要利潤率為正,，金融杠桿就可以成倍地放大投資者的收益水平。
金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益,，當(dāng)然也同樣可以成倍地放大投資者的虧損,。在上述例子中,，如果總售價低于總成本,，樓盤或者會由于缺乏后續(xù)資金而變成“爛尾樓”；或者得由開發(fā)商從自有資金中承擔(dān)巨額虧損,。這就是為什么在市場成交量大幅下降時,，房價下降的程度遠不如人們想象的那樣大的原因。依靠“公布成本”所能開掘出的降價空間其實很有限,。
二,、
重置成本才是房地產(chǎn)業(yè)的真實成本
開發(fā)商的“暴利”其實還有一個重要來源，這就是土地升值,。
假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的,，到銷售時，同樣土地的樓面價可能漲到了5000元,。這時如果開發(fā)商以5000元的樓面價計算成本并確定房價,，的確可以獲得驚人的“暴利”,。
但請注意，在經(jīng)濟學(xué)意義上,，土地溢價所帶來的每平方米3000元利潤,，其實只是財務(wù)意義上的利潤，也就是核算單個項目時的利潤,；而并非開發(fā)商的真實利潤,。因為除非開發(fā)商從此洗手不干，退出房地產(chǎn)業(yè),；否則這3000元并不是開發(fā)商的錢,，并不能裝到開發(fā)商口袋里。因為開發(fā)商要進行“再生產(chǎn)”,，就必須按現(xiàn)價的5000元樓面價重新購入土地,。
為了進行再生產(chǎn)而按照現(xiàn)價重新購入相同生產(chǎn)要素所支付的代價，稱為“重置成本”,。在經(jīng)濟學(xué)意義上,，最初購入土地時的成本只是財務(wù)成本，依照這個成本核算的利潤只對稅務(wù)局收稅有意義,；對房地產(chǎn)企業(yè)的股東來說,，這部分“收益”并不能作為“利潤”分掉。
很多人在呼吁開發(fā)商公布成本時,，并沒有真正弄明白所要公布的是什么成本,。其實，開發(fā)商最初的土地購入成本,，也就是財務(wù)成本,，在判斷房價有無下跌余地時并無多少意義。房地產(chǎn)企業(yè)也是企業(yè),。在市場經(jīng)濟條件下,，企業(yè)必須按照重置成本制定價格，才能保證再生產(chǎn)的進行,。
三,、
房價低于成本仍可有豐厚利潤
從2008年下半年起，的確不少樓盤在降價銷售,，在一些城市中,，降價的幅度還比較大。甚至有些開發(fā)商明言,，價格已經(jīng)降到了成本之下,。這是否意味著這些企業(yè)在做“賠本買賣”？
降價銷售,，即使是價格降到了成本之下,，開發(fā)商也未必沒有利潤可圖,，更不要說是“揮淚大甩賣”了。
如上所述,，重置成本才是企業(yè)再生產(chǎn)的真實成本,。而重置成本實際上存在著與當(dāng)初的購入成本相比提高或降低兩種可能性。在重置成本降低時,，即使開發(fā)商以低于財務(wù)成本的價格賣房子,，仍有可能賺取利潤！
舉個例子說,。假定開發(fā)商當(dāng)初以每平方米5000元的樓面價購入土地,，現(xiàn)在同樣土地的樓面價降到3000元；如果開發(fā)商的現(xiàn)售樓盤單價降低1000元,，即使銷售價降到了財務(wù)成本以下,，也不意味著真實意義的“虧本”。因為重新獲取完全相同的生產(chǎn)要素,，也即重置成本已經(jīng)降低了2000元,。這時，房價降價1000元的開發(fā)商實際獲取了1000元的利潤,，同時可擁有與未降價前完全相同的再生產(chǎn)條件,！
上述例子可以用一個更通俗、簡單的比喻來說明,。假定一個股民以10元一股的價格買入了股票,。如果這個股民確定有機會可以6元價格再買入時，以8元價格賣出所持股票賠本與否,？沒有賠,。因為這個股民在持有同樣股票的同時，還獲取了每股2元錢的現(xiàn)金,。表面看起來,，這個股民的資產(chǎn)與當(dāng)初的買入價相比畢竟縮水了，但每一個股民都懂得,，這種操作叫做“攤低成本”,。8元賣出，6元價位時可以買回1.3股,，只要股票再漲回8元，這個股民已經(jīng)盈利,！其實,，那些降價銷售的開發(fā)商都心知肚明這個簡單的盈利模式，盡管他們對購房人說的都是“揮淚大甩賣”,。在這個比喻中,，開發(fā)商實際上比股民更有利的是,，由資源的有限性決定，從發(fā)展看,，土地價格回升比股價回升的確定性要大得多,。
四、
不合理的制度成本應(yīng)當(dāng)盡快剔除
在上述分析中,，我們實際上提出了一個重要的判斷,，就是房價較大幅度下降的關(guān)鍵，是土地重置成本的降低,。
很長時期來,，人們一直在指責(zé)地方政府“以地生財”，不斷高漲的地價導(dǎo)致了房價的不斷攀升,。這個問題的關(guān)鍵,，并非是“地價決定房價，還是房價決定地價”,；需要重點探究的是,，土地出讓收入干什么用了。
一般說,，地方政府并不能把土地出讓收入用于當(dāng)?shù)刎斦慕?jīng)常性支出項目,，例如給公務(wù)員發(fā)工資；而只能用于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的長期性建設(shè)項目,，例如建立交橋,、修地鐵等(一些地方用來給政府建豪華辦公樓的問題另當(dāng)別論)，也即進行當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展所必需的市政建設(shè),。
從世界各國城市化的普遍經(jīng)驗看,，城市長遠發(fā)展的市政建設(shè)投入主要是靠發(fā)行長期、超長期的市政債來籌集的,。在我國,，由于地方政府的經(jīng)常性財政收入不可能成為這種長遠發(fā)展的資金來源，又缺乏市場化的大規(guī)模融資手段,，在這種制度條件下,，土地出讓金就必然地成為籌集市政建設(shè)資金的代償渠道。
地價中包含這種“代償”功能,，實際上與前些年安裝固定電話要收“初裝費”一樣,，是非常不合理的。積極探索市政債等市場化融資方式,，開拓與規(guī)范地方政府的市政建設(shè)資金籌集渠道,，才能真正剔除地價中不合理的制度性成本，把地方政府從“房價助推者”的尷尬立場中解脫出來,，才能真正讓房價回歸合理的市場定位,。
(作者為中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長,，研究員) |