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 目前是不是購房的最佳時機,？對于市場上的報價應(yīng)該如何甄別,？怎樣才能探得底價,？
最近一段時間,，隨著京城二手房市場成交量的不斷攀升，這些問題成了購房者最感興趣和最希望獲得答案的話題,。對此,，接受記者采訪的專家認為，在目前總體大環(huán)境向好的情況下,，樓市后市將趨于平穩(wěn),，價格風(fēng)險較小，購買二手房時機相對成熟,，但出手一定要謹慎,，注意“價比三家”。
二手房成交回暖
記者從鏈家地產(chǎn)、我愛我家,、千萬家等多個房產(chǎn)經(jīng)紀公司獲悉,，進入2009年后，京城二手房市場率先“破局”并迎來了一輪交易熱潮,。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示,，1月份，二手住宅成交量達到7358套,，環(huán)比漲幅20%以上,。
北京中原地產(chǎn)一位工作人員告訴記者：“2009年春節(jié)期間中高檔二手商品房買賣咨詢客戶量同比2008年春節(jié)期間上漲近兩倍、租賃咨詢客戶量上漲近一倍,，樓市漸顯回暖征兆,。”
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理華國強分析認為,，二手房成交上漲主要有兩方面原因,。一方面，系列新政對二手房市場需求刺激明顯,，隨著營業(yè)稅減免尤其是二套改善性住房需求房貸松綁,、暫停限外令等讓京城樓市消費者的信心漸漸恢復(fù)，壓抑已久的剛性需求得以釋放,，眾多有購房需求的消費者利用春節(jié)假期積極咨詢、看房,，以期可以選購到合適的房產(chǎn),，其中也不乏懷著抄底心情入市的投資者。
另一方面,，國家信貸稅費政策的不斷調(diào)整和消費者信心的增強,，使部分投資性業(yè)主開始將前幾年購買的房產(chǎn)投放市場，主動調(diào)低其售價,，使二手房價格更加接近買方的心理價位,，這也是導(dǎo)致總體成交上漲的一個重要原因。
對于這一觀點,，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示贊同,。他說，從2008年下半年首次降低貸款利率開始,，陸續(xù)出臺的一系列針對存量房交易稅費改革以及利率的大幅下調(diào)等政策,，都在刺激樓市回暖。消費者的購房需求在經(jīng)歷了將近一年的觀望后陸續(xù)開始釋放,，這都促成了樓市成交量的大幅上漲,。
購房時機相對成熟
盡管成交量較去年底有較大幅度的攀升，但記者采訪發(fā)現(xiàn)，部分購房者對目前是否應(yīng)該出手購房仍猶豫不決,。在一家IT公司從事銷售業(yè)務(wù)的崔先生就是其中一員,，他無奈地說：“真不知道現(xiàn)在該不該出手購房，買了怕房價下跌,，不買又怕錯過最佳時機,，到底應(yīng)該怎么辦呢？”
針對這些購房者的困惑,，接受記者采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為,，目前的購房時機已經(jīng)相對成熟，無論是自住購房者還是投資購房者可以考慮出手購房,。鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理祁世釗解釋說,，首先，目前優(yōu)惠政策已經(jīng)基本到位,，未來很難有實際交易層面的優(yōu)惠,，更多的調(diào)控政策會集中在政策深化執(zhí)行方面。與此同時,，部分優(yōu)惠政策旨在短期內(nèi)刺激觀望需求,，例如營業(yè)稅新政執(zhí)行期限僅限于2009年。這對于寄希望于政策上會獲得更多優(yōu)惠的購房者來說,，不如在政策優(yōu)惠期內(nèi)加快入市更為實在,。
其次，在經(jīng)歷2007年房價的非理性上漲后,，需求的承受能力已經(jīng)更為緊繃,，而2008年整體房地產(chǎn)市場環(huán)境已急轉(zhuǎn)直下，二手商品房價也經(jīng)歷了一個從最初的買賣雙方拉鋸戰(zhàn)到交易周期變長再到議價空間有所加大直至最后房價逐步回調(diào)的漫長過程,，但從當前房價持續(xù)穩(wěn)定以及市場成交量回暖明顯來看,，當前二手房價已是房地產(chǎn)市場盤整一輪后更為理性的體現(xiàn)，未來二手房價再次回落的可能性要遠遠小于上漲的可能性,，當前購房的價格風(fēng)險要低得多,。
鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示，當前北京各典型區(qū)域二手商品房成交價格已持續(xù)四個月左右保持穩(wěn)定,，相比2007年下半年峰值時期已普遍有1000元至2000元/平方米的價格回調(diào),。
北京我愛我家控股公司副總裁胡景暉也認為，在過去的幾年里,，北京市房價上漲速度較快,，但與深圳等南方房地產(chǎn)市場情況不同，北京多以自住置業(yè)為主,，實際剛性需求支撐著樓市,，不存在嚴重的炒房風(fēng)險,，因此房價屬于理性回歸。而樓市在調(diào)整中擠壓掉了房價虛高的泡沫,，房價的適當下降必將改變消費者繼續(xù)觀望的念頭,。
陳國強表示，房市如股市,，能抄到底的人永遠是少數(shù),，大部分的購房人是在房價上升通道或下降通道過程中購房，因此,，當出手時就出手,，否則只能后悔。但是需要注意的是,，并不是說所有的房子都適合在目前這個時機購買,，還應(yīng)該具體考察物業(yè)的類型、地理位置以及自身的承受能力,。
探得房產(chǎn)底價有竅門
面對市場上同一區(qū)域并不相同的報價,，購房人又應(yīng)該如何甄別并盡力探得房產(chǎn)的底價呢？接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士給出了具體建議,。
祁世釗說,，當前房地產(chǎn)市場區(qū)域差異化已經(jīng)十分明顯，因此只有牢牢鎖定購買區(qū)域,，了解區(qū)域房產(chǎn)屬性及主要的成交房產(chǎn)類型,。例如一些新興區(qū)域以二手商品房為主，主力成交為90至120平方米的房產(chǎn),，這類型房產(chǎn)價格也就相對更為堅挺,；而一些老城區(qū)以二手公房成交為主，主力成交為60至90平方米的房產(chǎn),，這類型房產(chǎn)價格下浮空間也就相對更小。房產(chǎn)針對的主要人群也應(yīng)考慮,，例如韓國人是望京區(qū)域購房主力,，但由于金融危機韓國人撤離，造成了望京區(qū)域房價明顯回落,；而重點學(xué)校周邊剛性需求強烈,，房價則一直相對穩(wěn)定。因此,，只有鎖定區(qū)域并加以了解,，才能從大方向上把握基本的房產(chǎn)價格。
與此同時,，多重比較是具體房源價格探底的主要手段,。與區(qū)域新建商品房價格比較,，一般二手房價格低出10%以上為合理區(qū)間；與區(qū)域同品質(zhì)樓盤價格比較,，一般房價差異不超過正負5%,；即使同一樓盤的不同類型房源也需要進行詳細比較，然后再根據(jù)房源面積,、朝向,、樓層等具體差異上下浮動價格。
對于為何有時網(wǎng)上公布的價格會略低于市場上咨詢到的價格,，華國強說,，買家需注意的是對于個別交易網(wǎng)上當下公布的交易房價，并不適合當作參照點,，因為出于考慮過戶價等綜合因素,，消費者所看到的部分公示交易價往往是偏低的，并非真正的交易價,。如果消費者要買房,，不妨以買方和賣方的雙重身份到不同的經(jīng)紀公司去探價，在幾個經(jīng)紀公司進行比較后,，將會獲得最新,、最貼近底價的交易價格。 |