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春節(jié)是樓市銷售傳統(tǒng)淡季，各大城市住宅成交量均大幅下降。但在慘淡數(shù)據(jù)背后,，部分城市的房地產(chǎn)市場卻隱約呈現(xiàn)出一些回暖跡象——優(yōu)質(zhì)樓盤銷量上揚,，成熟板塊止跌回穩(wěn)。專家表示,，政策利好配合開發(fā)商價格促銷推動了消費者入市，不過樓市能否真正回暖，3月份的成交量將是真實的“溫度計”,。
量跌價升：隱約的回暖信號
進入農(nóng)歷新年,，開發(fā)商紛紛放緩了推盤節(jié)奏，市場供需均大幅減少,。根據(jù)市場機構(gòu)佑威·樓市通系統(tǒng)數(shù)據(jù),，春節(jié)期間上海樓市成交清淡，拖累1月份成交環(huán)比出現(xiàn)明顯下滑：2009年1月全市商品住宅成交面積為48萬平方米,，相比去年12月下跌43.53%,。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟通過對歷年來春節(jié)當月的商品住宅成交面積與春節(jié)前一個月的成交面積比較，認為今年春節(jié)期間成交下降幅度屬于正常區(qū)間,。從近幾年數(shù)據(jù)來看,，上海商品住宅春節(jié)當月成交環(huán)比跌幅最大的是2006年春節(jié)，跌幅為67.81%,；成交量環(huán)比跌幅最小的是2007年春節(jié),，為42.62%；而今年1月環(huán)比跌幅為43.53%,。
盡管如此,，上海春節(jié)樓市仍然顯露出一些“企穩(wěn)”信號。1月份全市商品住宅成交均價為每平方米13974元,，相比去年12月上漲了15.78%,，為2008年下半年以來所罕見。中高檔樓盤的熱銷是帶動成交均價上升的主要原因,，如銷售面積排名居前的樓盤中,，“長寧八八中心”成交均價每平方米超過2.2萬元，“中環(huán)凱旋公寓”為每平方米2.3萬元,，浦東“仁恒河濱城”成交均價則高達每平方米3.2萬元,。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說：“市場調(diào)整期間，郊區(qū)房價下行風險更大,，而城中樓盤抗跌性較強,。經(jīng)過一段時間的等待，一些購買力較強的自住需求者在政策利好推動下選擇了在中內(nèi)環(huán)購房,�,！�
觀望仍在繼續(xù) “抄底”意愿增強
美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉告訴記者，從大年初四開始,，前來看二手房的人就明顯增多,，比1月上旬增加了約30%。但總體上是看的多,、出手的少,，大家還在觀望，期待更多優(yōu)惠政策出臺,，以及房價的進一步調(diào)整,。
不過,，據(jù)丁偉觀察，不少業(yè)主對樓市后市信心有所增強,，優(yōu)質(zhì)地段,、優(yōu)質(zhì)樓盤的二手房報價已經(jīng)止跌回穩(wěn)，不少購房者“抄底”意愿增強,�,！叭缙謻|聯(lián)洋板塊,，前期部分房源價格下跌約20%,，近期價格有8%左右的反彈；普陀區(qū)的‘中遠兩灣城’樓盤,，價格也在前期下跌的基礎(chǔ)上反彈了5%以上,。”
上海財經(jīng)大學對上海市消費者信心指數(shù)的調(diào)查結(jié)果顯示,，2008年第四季度上海消費者購房意愿指數(shù)為56.9點,，較上季度小幅上升3.4點；而購房預期指數(shù)增幅更加明顯,，從上季度的69.1點提高9個點達到78.1點,。受訪消費者中，認為“當前是購房好時機”的比例由上季度的11.7%提高到本季度的14.4%,，認為“未來半年是購房好時機”的比例則由上季度的18.3%提高到了本季度的24.9%,。
3月或成樓市回暖“溫度計”
楊紅旭認為，從去年第四季度以來,，一系列刺激樓市的政策相繼出臺,，如個人住房貸款利率優(yōu)惠下浮30%、最低首付款比例調(diào)整為20%,；首次購90平方米及以下普通住房,，契稅暫下調(diào)至1%，免征個人購銷住房印花稅等等,，這形成了自去年11月以來樓市的首次“回穩(wěn)”,，但能否真實回暖，還取決于宏觀經(jīng)濟走勢,。
專家認為,，如何化解巨大的存量房壓力或許是決定牛年樓市走向的關(guān)鍵因素。數(shù)據(jù)顯示,，截至去年11月末,，全國商品房空置面積達1.36億平方米，同比增長15.3%,，增幅比前10個月提高了2.2個百分點,。
DTZ戴德梁行研究表明,，上海、北京,、廣州等全國9個大城市目前積壓了2006年到2008年在建的存量商品住宅約3800萬平方米,，消化這些“庫存”平均要9個月時間。其中上海壓力最輕,，消化現(xiàn)有存量約需4個月,，而廈門、武漢,、成都等地壓力較大,，至少需要一年以上的時間。
復旦大學教授尹伯成認為,，中央提出發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用,，立足點在于保市場、保消費,、保民生,。在高“庫存”對房價壓力不斷積累的形勢下，刺激房市需求真正回升的最好藥方必然是適度降價促銷,。 |