|
 就是沖著“70年使用權(quán)”才花大價(jià)錢購(gòu)買的商鋪,，辦理房產(chǎn)證時(shí)卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際使用年限僅40年,，感覺上當(dāng)?shù)馁?gòu)房者將開發(fā)商告上了法庭,。而開發(fā)商則認(rèn)為購(gòu)房者明知法規(guī)規(guī)定商業(yè)用房的最高年限就是40年,，還要求賠償,，純屬無(wú)理取鬧,。究竟孰是孰非,？
購(gòu)房者：開發(fā)商“欺詐” 應(yīng)退賠差價(jià)
2004年9月23日,，浙江臺(tái)州商人趙章未與浙江萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司簽訂商品房買賣合同,，約定向其購(gòu)買位于臺(tái)州市椒江區(qū)黃金地段的凱悅大廈1憧1層02號(hào)商業(yè)用房,，建筑面積54.93平方米，每平方米16100元,，總價(jià)884373元,。合同第一條約定,，土地使用年限為70年(自2001年9月10日起至2071年9月9日)。
合同訂立后,，趙章未按約付了款,，房產(chǎn)公司也交付了房屋。2005年9月28日,，浙江萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司變更登記為富爾達(dá)集團(tuán)有限公司,。2007年4月8日，當(dāng)趙章未去辦理土地證房產(chǎn)證等證書時(shí),，卻發(fā)現(xiàn)土地使用時(shí)間登記為40年,。
趙章未還驚訝地發(fā)現(xiàn)，并非只有他一人遭遇這樣的問題,，同感“上當(dāng)”的還有另外11戶商戶,。在和開發(fā)商多次交涉未果后，趙章未向浙江省臺(tái)州市椒江區(qū)法院起訴,，要求富爾達(dá)集團(tuán)有限公司退還多收的30年土地出讓金379017元(即商品房總價(jià)款按70年分?jǐn)?,。
開發(fā)商：購(gòu)房者誤讀政策 索賠無(wú)理
在一審當(dāng)中，被告方辯護(hù)律師稱,，雙方簽訂的商品房買賣合同,，第一條第一款記載了國(guó)有土地使用權(quán)的方式為“出讓”，該《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》明確了土地使用年限商業(yè)用地為40年,、住宅用地為70年,、辦公用地為50年。所以,，合同第一條應(yīng)當(dāng)是大廈項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)的介紹,，而并不是開發(fā)商向購(gòu)房者作出的“商業(yè)用房國(guó)有土地使用權(quán)年限”的承諾條款。
同時(shí),，在合同第三條中,，開發(fā)商已明確告知購(gòu)房者，本案涉訴房屋用途為“商業(yè)用房”,。而我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,、及《浙江省城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》均明確規(guī)定，商業(yè)用地國(guó)有土地使用權(quán)出讓的年限最高不得超過40年,。
被告方辯護(hù)律師稱,，這些規(guī)定屬公開事項(xiàng)，在簽訂商品房買賣合同時(shí),，購(gòu)房者應(yīng)該知道這些基本規(guī)定,。而購(gòu)房者在簽訂合同三年多后才提出質(zhì)疑，“不排除惡意訴訟的可能性,，嚴(yán)重違背了合同法中的誠(chéng)信原則,�,！�
此外，被告方還辯稱,，購(gòu)房者購(gòu)買商業(yè)用房支付的是房款,，不是土地出讓金，如果退還出讓金,，其所購(gòu)商業(yè)用房?jī)r(jià)格將大大低于同地段同時(shí)期的其他商業(yè)用房?jī)r(jià)格,。
在一審中，臺(tái)州市椒江區(qū)法院審理認(rèn)為,，合同中載明項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)土地規(guī)劃用途為商業(yè),、住宅、辦公用地,，土地使用年限自2001年9月10日至2071年9月9日，對(duì)該條款應(yīng)理解為“開發(fā)商向購(gòu)房戶說明該地塊的規(guī)劃用途以及使用年限,，而非向購(gòu)房戶承諾土地使用年限為70年,。”
法院認(rèn)為,，一方面開發(fā)商并未在合同中向購(gòu)房者承諾出讓的商品房的土地使用年限為70年,，另一方面，作為購(gòu)房者,，也應(yīng)該知道商業(yè)用途土地使用權(quán)年限最高不超過40年,。因此，購(gòu)房者認(rèn)為開發(fā)商違約,，要求退還土地出讓金的訴訟請(qǐng)求缺乏法律依據(jù),，遂判決駁回購(gòu)房者的訴訟請(qǐng)求。
一審宣判后,，趙章未提出上訴,。不久前，臺(tái)州市中級(jí)法院公開審理了此案,。
在法庭辯論中,，購(gòu)房者一方認(rèn)為，合同中沒有其他條款反映出商業(yè)用房的年限為40年,。只是在合同第一條中約定使用年限為70年,，顯然是房產(chǎn)公司違約，應(yīng)該賠償,。開發(fā)商一方則堅(jiān)持表示,，“商業(yè)用地年限為40年，國(guó)家實(shí)行了十多年之后,，實(shí)際上是一個(gè)慣例,，在合同中不用約定,。”即使購(gòu)房者認(rèn)為商業(yè)用房能用70年,，才出了一個(gè)比周邊房?jī)r(jià)略高的價(jià)格,，可其實(shí)全國(guó)都沒有這種做法，購(gòu)房者怎么能以為“撿到便宜了”而不去稍微查詢一下呢,？
10月29日,，臺(tái)州市中級(jí)法院作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決,。法院審查認(rèn)為,，該合同第一條的標(biāo)題為“項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)”，對(duì)該條款應(yīng)理解為開發(fā)商向購(gòu)房者說明該地塊的規(guī)劃用途以及使用年限,。其具體含義應(yīng)理解為：“規(guī)劃用途分為商業(yè),、住宅、辦公用地,，用途不同,，則使用年限不同，其中最長(zhǎng)年限為70年,，總的使用年限為70年,。”
提醒：投資商業(yè)地產(chǎn)須謹(jǐn)慎
記者在采訪中了解到,，趙章未等人認(rèn)購(gòu)的商業(yè)用房,，的確比相近地段的略貴。趙的代理律師王以德堅(jiān)持認(rèn)為,，購(gòu)房者正是中了開發(fā)商“70年使用權(quán)”的陷阱,，才用較貴的價(jià)格購(gòu)買了這里的房產(chǎn)。作為浙江的二,、三線城市,，2001年，臺(tái)州普通商品房均價(jià)僅每平方米1000元至2000元,，到2007年底,，上漲到5000元至1萬(wàn)元，個(gè)別黃金地段甚至于超萬(wàn)元,。但從2007年下半年開始,，臺(tái)州樓市也走向低迷。
據(jù)本案涉及的其他購(gòu)房者反映,，他們2004年購(gòu)買的店鋪價(jià)格為每平方米1.61萬(wàn)元,，現(xiàn)在只能說是理論上漲價(jià)了，但是有價(jià)無(wú)市，積壓了上百萬(wàn)元的資金,，想賣出很困難,，即使以原價(jià)加點(diǎn)利息也賣不出去。據(jù)臺(tái)州市中級(jí)法院統(tǒng)計(jì),，2008年1至9月,，臺(tái)州兩級(jí)法院受理的涉及房地產(chǎn)的糾紛案1582件，同比上升32.8%,。因此,，法官曾借用股市的一句名言提醒購(gòu)房者：樓市有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎,。至少,，在購(gòu)買前應(yīng)該熟悉相關(guān)的政策法規(guī)，盡量避免日后產(chǎn)生糾紛,，一旦發(fā)生糾紛,，則應(yīng)及時(shí)通過法律手段，維護(hù)自身權(quán)益,。 |