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 就是沖著“70年使用權(quán)”才花大價(jià)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)的商鋪,，辦理房產(chǎn)證時(shí)卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際使用年限僅40年,，感覺(jué)上當(dāng)?shù)馁?gòu)房者將開(kāi)發(fā)商告上了法庭。而開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為購(gòu)房者明知法規(guī)規(guī)定商業(yè)用房的最高年限就是40年,，還要求賠償,，純屬無(wú)理取鬧,。究竟孰是孰非？
購(gòu)房者：開(kāi)發(fā)商“欺詐” 應(yīng)退賠差價(jià)
2004年9月23日,，浙江臺(tái)州商人趙章未與浙江萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，約定向其購(gòu)買(mǎi)位于臺(tái)州市椒江區(qū)黃金地段的凱悅大廈1憧1層02號(hào)商業(yè)用房，建筑面積54.93平方米,，每平方米16100元,，總價(jià)884373元。合同第一條約定,，土地使用年限為70年(自2001年9月10日起至2071年9月9日),。
合同訂立后，趙章未按約付了款,，房產(chǎn)公司也交付了房屋,。2005年9月28日，浙江萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司變更登記為富爾達(dá)集團(tuán)有限公司,。2007年4月8日,，當(dāng)趙章未去辦理土地證房產(chǎn)證等證書(shū)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)土地使用時(shí)間登記為40年,。
趙章未還驚訝地發(fā)現(xiàn),，并非只有他一人遭遇這樣的問(wèn)題，同感“上當(dāng)”的還有另外11戶商戶,。在和開(kāi)發(fā)商多次交涉未果后,，趙章未向浙江省臺(tái)州市椒江區(qū)法院起訴，要求富爾達(dá)集團(tuán)有限公司退還多收的30年土地出讓金379017元(即商品房總價(jià)款按70年分?jǐn)?,。
開(kāi)發(fā)商：購(gòu)房者誤讀政策 索賠無(wú)理
在一審當(dāng)中,，被告方辯護(hù)律師稱(chēng)，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，第一條第一款記載了國(guó)有土地使用權(quán)的方式為“出讓”,，該《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》明確了土地使用年限商業(yè)用地為40年、住宅用地為70年、辦公用地為50年,。所以,，合同第一條應(yīng)當(dāng)是大廈項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)的介紹，而并不是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者作出的“商業(yè)用房國(guó)有土地使用權(quán)年限”的承諾條款,。
同時(shí),，在合同第三條中，開(kāi)發(fā)商已明確告知購(gòu)房者,，本案涉訴房屋用途為“商業(yè)用房”,。而我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、及《浙江省城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》均明確規(guī)定,，商業(yè)用地國(guó)有土地使用權(quán)出讓的年限最高不得超過(guò)40年,。
被告方辯護(hù)律師稱(chēng)，這些規(guī)定屬公開(kāi)事項(xiàng),，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),，購(gòu)房者應(yīng)該知道這些基本規(guī)定。而購(gòu)房者在簽訂合同三年多后才提出質(zhì)疑,，“不排除惡意訴訟的可能性,，嚴(yán)重違背了合同法中的誠(chéng)信原則�,！�
此外,，被告方還辯稱(chēng)，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房支付的是房款,，不是土地出讓金,，如果退還出讓金，其所購(gòu)商業(yè)用房?jī)r(jià)格將大大低于同地段同時(shí)期的其他商業(yè)用房?jī)r(jià)格,。
在一審中,，臺(tái)州市椒江區(qū)法院審理認(rèn)為，合同中載明項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)土地規(guī)劃用途為商業(yè),、住宅,、辦公用地，土地使用年限自2001年9月10日至2071年9月9日,，對(duì)該條款應(yīng)理解為“開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房戶說(shuō)明該地塊的規(guī)劃用途以及使用年限,，而非向購(gòu)房戶承諾土地使用年限為70年�,！�
法院認(rèn)為,，一方面開(kāi)發(fā)商并未在合同中向購(gòu)房者承諾出讓的商品房的土地使用年限為70年，另一方面,，作為購(gòu)房者,，也應(yīng)該知道商業(yè)用途土地使用權(quán)年限最高不超過(guò)40年,。因此，購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商違約,，要求退還土地出讓金的訴訟請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)，遂判決駁回購(gòu)房者的訴訟請(qǐng)求,。
一審宣判后,，趙章未提出上訴。不久前,，臺(tái)州市中級(jí)法院公開(kāi)審理了此案,。
在法庭辯論中，購(gòu)房者一方認(rèn)為,，合同中沒(méi)有其他條款反映出商業(yè)用房的年限為40年,。只是在合同第一條中約定使用年限為70年，顯然是房產(chǎn)公司違約,，應(yīng)該賠償,。開(kāi)發(fā)商一方則堅(jiān)持表示，“商業(yè)用地年限為40年,，國(guó)家實(shí)行了十多年之后,，實(shí)際上是一個(gè)慣例，在合同中不用約定,�,！奔词官�(gòu)房者認(rèn)為商業(yè)用房能用70年，才出了一個(gè)比周邊房?jī)r(jià)略高的價(jià)格,，可其實(shí)全國(guó)都沒(méi)有這種做法,，購(gòu)房者怎么能以為“撿到便宜了”而不去稍微查詢(xún)一下呢？
10月29日,，臺(tái)州市中級(jí)法院作出了“駁回上訴,，維持原判”的終審判決。法院審查認(rèn)為,，該合同第一條的標(biāo)題為“項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)”,，對(duì)該條款應(yīng)理解為開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者說(shuō)明該地塊的規(guī)劃用途以及使用年限。其具體含義應(yīng)理解為：“規(guī)劃用途分為商業(yè),、住宅,、辦公用地，用途不同,，則使用年限不同,，其中最長(zhǎng)年限為70年，總的使用年限為70年,�,！�
提醒：投資商業(yè)地產(chǎn)須謹(jǐn)慎
記者在采訪中了解到，趙章未等人認(rèn)購(gòu)的商業(yè)用房，的確比相近地段的略貴,。趙的代理律師王以德堅(jiān)持認(rèn)為,，購(gòu)房者正是中了開(kāi)發(fā)商“70年使用權(quán)”的陷阱，才用較貴的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了這里的房產(chǎn),。作為浙江的二,、三線城市，2001年,，臺(tái)州普通商品房均價(jià)僅每平方米1000元至2000元,，到2007年底，上漲到5000元至1萬(wàn)元,，個(gè)別黃金地段甚至于超萬(wàn)元,。但從2007年下半年開(kāi)始，臺(tái)州樓市也走向低迷,。
據(jù)本案涉及的其他購(gòu)房者反映,，他們2004年購(gòu)買(mǎi)的店鋪價(jià)格為每平方米1.61萬(wàn)元，現(xiàn)在只能說(shuō)是理論上漲價(jià)了,，但是有價(jià)無(wú)市,，積壓了上百萬(wàn)元的資金，想賣(mài)出很困難,，即使以原價(jià)加點(diǎn)利息也賣(mài)不出去,。據(jù)臺(tái)州市中級(jí)法院統(tǒng)計(jì)，2008年1至9月,，臺(tái)州兩級(jí)法院受理的涉及房地產(chǎn)的糾紛案1582件,，同比上升32.8%。因此,，法官曾借用股市的一句名言提醒購(gòu)房者：樓市有風(fēng)險(xiǎn),，入市需謹(jǐn)慎。至少,，在購(gòu)買(mǎi)前應(yīng)該熟悉相關(guān)的政策法規(guī),，盡量避免日后產(chǎn)生糾紛，一旦發(fā)生糾紛,，則應(yīng)及時(shí)通過(guò)法律手段,，維護(hù)自身權(quán)益。 |