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二套房貸政策:是堅(jiān)持到底還是選擇性松綁
    2008-11-24    新華社記者:姚玉潔 黃庭鈞    來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

  為了擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長,,中央出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策,。而備受關(guān)注的“二套房貸”限制,,則始終沒有開閘。隨著樓市由熱轉(zhuǎn)冷,,以及近期中央對樓市調(diào)控方式的改變,,關(guān)于“二套房貸”去留之爭也進(jìn)一步升級(jí)�,!岸追抠J”政策,,是堅(jiān)持到底還是選擇性松綁?

“二套房貸”去留之爭

  上海某公司文員金黎黎想把現(xiàn)在住的80多平方米的房子換成一套小三居房,,好給即將上中學(xué)的兒子布置一個(gè)書房,。可是按照現(xiàn)在的房貸政策,,對已利用貸款購買住房,、又申請購買第二套住房的家庭,貸款首付比例不得低于40%,,貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,。
  這就是去年9月27日出臺(tái)的“二套房貸”政策相關(guān)內(nèi)容。隨著樓市趨冷,,以及近期中央對樓市調(diào)控方式的改變,,關(guān)于“二套房貸”政策去留之爭也進(jìn)一步升級(jí)。
  10月22日,,央行宣布,,居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房,貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,;最低首付款比例調(diào)整為20%,。這被視為房貸政策放松的信號(hào),。
  但緊隨其后,,銀監(jiān)會(huì)緊急發(fā)布通知,要求各商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款,,除首次利用貸款購買自住房外,,其余情形均繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行以前的規(guī)定。這直接導(dǎo)致多數(shù)商業(yè)銀行在出臺(tái)房貸細(xì)則的時(shí)候持觀望態(tài)度,。
  事實(shí)上,,在此前地方政府出臺(tái)的一系列“救市”政策中,已有部分變相突破了“二套房貸”限制,。如被市場稱為“杭州24條”的《杭州市人民政府關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》明確,,對一戶家庭中年滿18周歲的子女購買第二套住房比照首套住房貸款政策執(zhí)行,。
  政策爭論的背后,是房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生了深刻變化,。國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示,,10月當(dāng)月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為99.68點(diǎn),比9月回落1.47點(diǎn),,這是今年以來該指數(shù)的連續(xù)第十個(gè)月下滑,。而國家發(fā)改委發(fā)布的全國房價(jià)調(diào)查結(jié)果顯示,10月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.6%,,漲幅比9月低1.9個(gè)百分點(diǎn),,環(huán)比下降0.3%。值得注意的是,,繼深圳,、廣州之后,樓市“風(fēng)向標(biāo)”上海的新房價(jià)格也跌破去年同期水平,,同比下降0.3%,。“這表明我國房價(jià)開始從快速增長,、漲幅回落,,轉(zhuǎn)向小幅下跌,市場有進(jìn)一步趨冷的可能,�,!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭說。

保護(hù)正常改善性居住需求

  隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化,,國務(wù)院出臺(tái)了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需,、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施,其中第一條就是“加快建設(shè)保障性安居工程,,加大對廉租住房建設(shè)支持力度”,。隨后,國務(wù)院總理溫家寶在部署落實(shí)中央政策措施的會(huì)議上進(jìn)一步指出,,要認(rèn)真分析和研究房地產(chǎn)市場的形勢,,正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢。
  “在相當(dāng)長一段時(shí)間里,,房地產(chǎn)行業(yè)仍會(huì)是中國的支柱性產(chǎn)業(yè),,對拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長有很強(qiáng)的帶動(dòng)力,。為了避免我國經(jīng)濟(jì)增速過快下滑,,有必要及時(shí)調(diào)整樓市政策,刺激住房消費(fèi),,并可視情況變化,,改變包括‘二套房貸’在內(nèi)的一系列調(diào)控政策,。”中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任,、中國指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟說,。
  中國住宅房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示,,在樓市過熱的時(shí)候,,提高第二套房的首付比例及利率,能有效打擊投機(jī)炒作行為,,但它也抑制了正常的改善性居住需求�,,F(xiàn)在不僅是樓市下滑,經(jīng)濟(jì)增長也面臨減速,,這一政策就有必要適時(shí)作出調(diào)整,。
  但仍有眾多專家對調(diào)整“二套房貸”限制心存顧慮。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授,、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為,,2007年我國房價(jià)飛漲,投機(jī)炒作起了很大推動(dòng)作用,,投資客“瘋狂性”入市,,帶動(dòng)自住者“恐慌性”入市�,!岸追抠J”政策增加了借用金融杠桿炒房的成本,,提高了投資門檻,有效打擊了市場投機(jī)需求,。
  他說:“如果此時(shí)松綁‘二套房貸’政策,,投資需求會(huì)不會(huì)東山再起、給房地產(chǎn)和金融行業(yè)帶來更大潛在風(fēng)險(xiǎn),?”

適當(dāng)調(diào)整可刺激消費(fèi)

  上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭認(rèn)為,,樓市帶有部分資本市場的性質(zhì),會(huì)形成追漲殺跌的“羊群效應(yīng)”,,政策調(diào)控應(yīng)該具有提前量,,應(yīng)當(dāng)擇機(jī)對“二套房貸”政策作出適當(dāng)調(diào)整,保護(hù)正常的升級(jí)換代居住需求,。
  建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)上海有限公司總經(jīng)理周曙光認(rèn)為,,二套住房有相當(dāng)部分都是小換大、舊換新的改善性需求,,給這部分貸款松綁,并不會(huì)刺激投機(jī)行為抬頭,、制造新的泡沫,,因?yàn)槭袌鲱A(yù)期已經(jīng)從“上漲”轉(zhuǎn)為“下跌”,,投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)大大增加,而心理預(yù)期的扭轉(zhuǎn)需要相當(dāng)長時(shí)間,,不可能因?yàn)榫植啃刨J政策的調(diào)整而一朝改變,。
  一位不愿意透露姓名的銀行界人士表示,目前的信貸政策更多地鼓勵(lì)首次置業(yè)者購買普通房,,但事實(shí)上,,二次置業(yè)者比首次置業(yè)者購買力更強(qiáng),其貸款風(fēng)險(xiǎn)也更低,,應(yīng)該支持改善性居住需求的正常釋放,。
  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從活躍市場,、刺激消費(fèi)出發(fā),,可以擇機(jī)調(diào)整“二套房貸”政策。如對第一套房貸已經(jīng)還清的購房者,,“二套房貸”可按首套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,;或者取消對“二套房貸”的限制,但第三套以上住房貸款仍從嚴(yán)控制,。

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