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開發(fā)商資金鏈緊張
“做了這么多年房地產(chǎn),，今年是最難熬的一年,，銀行貸不出來(lái)款，房子又賣不出去回不了款，這樣下去很多地產(chǎn)公司的資金鏈會(huì)出問(wèn)題,�,！敝泻５禺a(chǎn)深圳分公司一位部門經(jīng)理說(shuō),。
記者發(fā)現(xiàn),，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了一系列微妙變化。其中,，從“土地為王”到“資金為王”的轉(zhuǎn)變最為明顯,，“只要能拿到土地就等于房地產(chǎn)開發(fā)成功”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。采訪過(guò)程中,，雖然不少開發(fā)商對(duì)于到底資金緊張到什么程度閃爍其詞,，但是幾乎所有的開發(fā)商都坦言資金鏈吃緊。
一家房地產(chǎn)公司融資方面負(fù)責(zé)人告訴記者,，銀行融資是房地產(chǎn)開發(fā)公司最直接和傳統(tǒng)的方式,，一個(gè)項(xiàng)目擁有總投資額30%以上的自有資金，余下的60%左右就可以申請(qǐng)貸款,。今年銀行整個(gè)的放款規(guī)模是有所增加的，但是資金更多地都流向了其它行業(yè),，房地產(chǎn)行業(yè)資金被大大壓縮了,。在銀根緊縮的大環(huán)境下，確實(shí)讓非常多的開發(fā)商在資金鏈上捉襟見肘,。
中國(guó)指數(shù)研究院華南分院研究總監(jiān)孫宗耀介紹,，目前開發(fā)商資金狀況主要分為兩種情況，對(duì)于大開發(fā)商類似萬(wàn)科等上市公司,，他們的資金壓力相對(duì)不會(huì)那么大,，他們的融資平臺(tái)、渠道相對(duì)較廣,；而對(duì)于中小開發(fā)商尤其是計(jì)劃上市的企業(yè)資金狀況就非常緊張,。
“當(dāng)前多數(shù)開發(fā)商屬于后者，兩面夾擊令他們的日子并不好過(guò),，資金鏈越繃越緊,。一方面銷售不暢難以回款，另一方面信貸依舊從緊�,，F(xiàn)在開發(fā)商對(duì)拿地更加謹(jǐn)慎了,，不敢輕易拿地。同時(shí)部分開發(fā)商已在叫賣手中的土地和項(xiàng)目,�,！睂O宗耀說(shuō)。
數(shù)據(jù)顯示，今年深圳共拍了28塊土地,，其中8塊土地流拍,，這在之前是很難想象的。拿地步伐放緩的同時(shí),，深圳地產(chǎn)開發(fā)的步伐也出現(xiàn)明顯減緩,。據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，目前,，他們清理已批未建土地735宗,，總面積達(dá)18.98平方公里，已確認(rèn)的閑置土地546宗,，面積達(dá)13.77平方公里,，為此他們追繳的閑置土地費(fèi)就近億元。
銀行信貸閘門未見松動(dòng)催款加速
與此同時(shí),，銀行信貸依舊從緊,，加速催款更令房地產(chǎn)開發(fā)商“雪上加霜”�,！澳壳�,，通過(guò)我們接觸了解的情況來(lái)看，無(wú)論是個(gè)人住房按揭貸款還是房地產(chǎn)開發(fā)貸款沒(méi)有任何松動(dòng)的跡象,，前段時(shí)間降低貸款利率和存款準(zhǔn)備金率引發(fā)了市場(chǎng)有關(guān)信貸閘門可能放松的遐想,，但直到目前也沒(méi)有看到這方面有松動(dòng)的跡象�,！盌TZ戴德梁行深圳研究部負(fù)責(zé)人張曉端說(shuō),。
建設(shè)銀行深圳分行有關(guān)人士告訴記者，目前他們十分關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售狀況,，如果開發(fā)商銷售額達(dá)到一定的幅度即使尚未銷售完畢也要還清貸款,，對(duì)購(gòu)買其樓盤客戶的按揭貸款他們的審核力度也比以往要嚴(yán)很多。
目前,，國(guó)內(nèi)部分地區(qū)如深圳等地已出現(xiàn)樓盤跌價(jià)的現(xiàn)象,，這是否預(yù)示著銀行房貸將受累出現(xiàn)大筆壞賬呢？深圳銀監(jiān)局有關(guān)人士介紹,，目前深圳房貸的不良貸款率在可控范圍之內(nèi),。2008年以來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng),，房?jī)r(jià)跌幅較深,，直接影響銀行信貸資金的安全。深圳銀監(jiān)局一直高度關(guān)注,，年初以來(lái)采取了一系列措施,，取得了明顯的成效,。
記者了解到，去年以來(lái),，房地產(chǎn)業(yè)被列入控制通脹的重點(diǎn)調(diào)控行業(yè)之一后,，銀監(jiān)會(huì)及央行多次下達(dá)文件，要求收緊對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批,。央行的數(shù)字顯示,，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款今年上半年比2007年同比下降30%。
國(guó)家出臺(tái)的組合拳政策是否會(huì)緩解開發(fā)商資金鏈緊張的情況,？孫宗耀認(rèn)為此舉對(duì)緩解開發(fā)商的資金狀況作用有限,。他解釋說(shuō)，目前樓市的問(wèn)題主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面,，一是消費(fèi)者的信心不足,，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和收入增長(zhǎng)預(yù)期有限，因此僅僅依靠出臺(tái)的幾個(gè)政策很難從根本上扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,；更為重要的是,，房?jī)r(jià)仍舊偏高，仍有一定的下調(diào)空間,。
開發(fā)投資增速下降引發(fā)供給結(jié)構(gòu)失衡擔(dān)憂
記者發(fā)現(xiàn),，由于受開發(fā)商資金鏈緊張、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷等綜合性因素影響,，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比出現(xiàn)放緩跡象,。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至9月,，深圳市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資305.44億元，同比減少2.46%,，其中完成商品住宅投資225.38億元,，同比減少1.11%；商品房施工面積為3002.64萬(wàn)平方米,，同比增加2.1%,，其中住宅施工面積2074.8萬(wàn)平方米，同比增加0.12%,；商品房新開工面積586.93萬(wàn)平方米,，同比增加1.32%，其中住宅新開工面積386.02萬(wàn)平方米,，同比減少13.13%,。
這一數(shù)字引發(fā)了業(yè)內(nèi)外關(guān)于未來(lái)可供給房屋面積減少的擔(dān)憂�,！巴顿Y增速下降了,，未來(lái)可供給的樓盤面積必然會(huì)減少,，深圳樓市度過(guò)眼前的調(diào)整期后，可能面臨著更為尖銳的供求失衡,�,！苯鸬丶瘓F(tuán)總裁張華綱說(shuō)。
和憂慮的觀點(diǎn)不同,，孫宗耀相對(duì)樂(lè)觀,。他說(shuō)，未來(lái)市場(chǎng)的供給量主要決定于兩個(gè)方面,，一是存量房,，另一個(gè)是增量房；今年由于銷售不暢存量房這一塊比較充足,，同時(shí),，政府在保障性住房方面也會(huì)有比較大的動(dòng)作，這也會(huì)形成新的供給量,，如果投資增幅不是出現(xiàn)大幅度下滑沒(méi)必要過(guò)于憂慮,。 |