|
 |
|
近一段時(shí)期，國內(nèi)多個(gè)城市推出秋季房展會(huì),，希望利用中秋及國慶假期,，給低迷的樓市帶來些許熱度。圖為在沈陽舉行的秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)現(xiàn)場,，工作人員賣力地為觀眾介紹參展樓盤信息,。新華社發(fā)(楊新躍
攝) | “金九銀十”一向被視為房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售旺季，然而自去年年底以來低迷的市場卻令開發(fā)商們難有以往的樂觀,。近一時(shí)期,，房地產(chǎn)開發(fā)商形成涇渭分明的兩派，一是以王石為代表的“主降派”,，另一是以潘石屹為代表的“挺漲派”,，其實(shí)無論打什么牌,，目的只有一個(gè)：推動(dòng)樓市回暖。不過,，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，9月和10月這兩個(gè)月并不能改變樓市從去年底以來就彌漫的觀望情緒,。
開發(fā)商：“先降”者“先生”,？
萬科中秋節(jié)前在上海推出“喜迎中秋、八盤共慶”活動(dòng),，攜旗下金色雅筑,、新里程以及四季花城等8大樓盤集中促銷，房價(jià)直降10萬元,。與萬科率先發(fā)動(dòng)價(jià)格戰(zhàn),、在全國頻頻掀起降價(jià)浪潮不同，潘石屹和他的SOHO中國卻逆勢(shì)而動(dòng),，自9月1日起全面上調(diào)房價(jià),，上調(diào)幅度為5%左右�,！ �
無論是其他開發(fā)商,，還是打折樓盤的前期業(yè)主,，對(duì)于“主降派”均表現(xiàn)出不同程度的憂慮。他們堅(jiān)定地認(rèn)為“攪局者”來了,，更有觀點(diǎn)認(rèn)為,，高喊降價(jià)居心叵測(cè)，是以降價(jià)行為達(dá)到行業(yè)“洗牌”目的,。
時(shí)至9月,，樓市顯示的情況依然不樂觀。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，在絕大多數(shù)城市，居高不下的成交價(jià)格與持續(xù)低迷的成交量嚴(yán)重倒掛,。然而,，萬科給房價(jià)撕開一個(gè)口子，形勢(shì)似乎將變得更為明朗：“房價(jià)只能漲不能跌”的神話被打破,，各地房價(jià)將如多米諾骨牌一般逐個(gè)下跌,。
福州市一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，今年年初刮起的一股降價(jià)潮就已經(jīng)很好地闡釋了什么叫“先降”者“先生”,。這位負(fù)責(zé)人說,，今年年初,，他的公司曾堅(jiān)決地站在“挺漲派”一方，房價(jià)只漲不跌,，而作為他的一個(gè)強(qiáng)有力的競爭對(duì)手從今年春節(jié)過后就率先降價(jià),。等到了今年5月份結(jié)果出來了讓人悔之晚矣，他的樓盤陷入嚴(yán)重滯銷,，而對(duì)手的降價(jià)樓盤卻實(shí)現(xiàn)了“旺銷”,，從而快速回籠資金。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，當(dāng)前房地產(chǎn)弱市之下的“降價(jià)”不失為開發(fā)商的自救良方,。在上海、北京等大城市,，9月份以來,，不約而同地出現(xiàn)了大范圍的房價(jià)松動(dòng)，與之前半遮半掩的打折促銷截然不同,。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為,，每一輪的降價(jià)都難以避免地引發(fā)各利益群體的“暗戰(zhàn)”，但事實(shí)證明,，無論其他利益相關(guān)方如何“抵制”,，降價(jià)依然是帶動(dòng)銷售的一劑良方，這也是一些地產(chǎn)公司寧愿頂著壓力打折促銷的動(dòng)力所在,。
購房者：不降無法刺激有效需求
也有業(yè)內(nèi)人士指出,，“主降派”和“挺漲派”不可謂不聰明，他們都及時(shí),、成功地向市場釋放了自己產(chǎn)品的信息，又一次成為媒體追逐的焦點(diǎn),，無論真降還是假漲,，都已實(shí)現(xiàn)各自目的。別的開發(fā)商如果盲目跟風(fēng),，可能只有死路一條,。 房價(jià)漲跌牽動(dòng)各方神經(jīng),，而購房者依舊選擇觀望,。記者在北京、福州等地采訪發(fā)現(xiàn),，多數(shù)潛在的購房者表示,，房價(jià)不繼續(xù)下調(diào)無法刺激有效需求。
在北京,，據(jù)亞豪地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，預(yù)計(jì)9月,、10月，這個(gè)城市約有79個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤入市,，雖然與去年同期相比銳減,，但對(duì)比今年以來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，樓市供應(yīng)量將有望出現(xiàn)增長,。
在福州,，開發(fā)商從去年年底“捂盤”到今年上半年“放量”，擺出一副市場低姿態(tài),。近來福州樓市又醞釀“變天”,，大量豪宅借“金九銀十”到來之機(jī)高調(diào)入市。
從事IT行業(yè)和出版行業(yè)的熊建州夫妻倆月收入在北京不算低,，但是北京的高房價(jià)讓他們擁有自己房子的夢(mèng)想遙遙無期,。熊建州說：“我在IT行業(yè)干了4年了，可現(xiàn)在連房子的首付都成問題,，當(dāng)前樓市的泡沫仍然很多,，房價(jià)還應(yīng)該降�,！�
前一階段,，高盛對(duì)北京、上海等12個(gè)主要城市購房者的調(diào)查顯示,，房價(jià)只有下降到當(dāng)前水平的10%到20%或更多才能刺激需求,。同時(shí)，高盛調(diào)整了對(duì)奧運(yùn)之后的房價(jià)預(yù)期,，12個(gè)主要城市的房價(jià)將在去年底平均水平基礎(chǔ)上再下調(diào)15%到20%,，并預(yù)計(jì)開發(fā)商買地的步伐也會(huì)受制于高負(fù)債率而有所放緩。
“房價(jià)還會(huì)不會(huì)下降,？一旦各地的購房者都在思考這個(gè)問題,，那么說明房價(jià)已經(jīng)在降了�,！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說：“盡管樓市持續(xù)陷入低迷,，但目前房地產(chǎn)開發(fā)利潤率仍然維持在30%到100%的高水平，房價(jià)仍有繼續(xù)下降的空間和可能性,�,！�
樓市“寒冬”刺痛誰的神經(jīng)
購房者繼續(xù)固守觀望，剛性需求看得見摸不著,，迎接樓市的將是一個(gè)“寒冬”,。開發(fā)商、金融部門和地方政府都不愿繼續(xù)深陷其中。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，受信貸政策等綜合性政策影響,，開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)越繃越緊，同時(shí),，持續(xù)低迷的樓市成交量更令開發(fā)商的資金鏈備受考驗(yàn),。國泰君安6月的一份研究報(bào)告指出，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元,，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍,。盡管對(duì)于這一“資金缺口”是否真實(shí)的爭辯仍在繼續(xù)，但房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺仍可以從其融資動(dòng)作的蛛絲馬跡中得出答案,。
通常房企的融資渠道為銀行貸款和上市融資兩個(gè)方面,，而現(xiàn)在越來越多的房企轉(zhuǎn)向其他融資渠道。在萬科9月初發(fā)布的一份公告顯示,，該公司將發(fā)行總額不超過59億元公司債券,。而7月份以來，已有保利地產(chǎn)公布發(fā)行43億元債券,、中糧地產(chǎn)公布發(fā)行12億元債券,。閩江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華認(rèn)為，現(xiàn)在市場上許多開發(fā)商的負(fù)債率都超過60%的警戒線,，一些中小型房企將面臨生死大限,。
業(yè)內(nèi)人士指出，樓市低迷以及房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條收緊,，都在暗示風(fēng)險(xiǎn)可能向金融部門傳導(dǎo),。中金公司最近發(fā)布的一份報(bào)告指出，如果國內(nèi)前10大城市房價(jià)下跌10%,，GDP增速將下降到9.5%,，上市銀行不良余額將增長19%，不良貸款率將上升14個(gè)基點(diǎn),。
日前,，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身信用記錄、還款能力和還款意愿的調(diào)查與評(píng)估等,。業(yè)內(nèi)人士指出,，當(dāng)前金融監(jiān)管層的一系列舉措顯示出其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控的前瞻性，將對(duì)商業(yè)銀行起到強(qiáng)烈的警示作用,。
地方政府更不愿深陷土地市場“流拍”寒潮,。國土資源部全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國土地有接近一半都是以底價(jià)成交收?qǐng)觯?0%左右的土地遭遇流拍流標(biāo),。
在宏觀調(diào)控基調(diào)是穩(wěn)定樓市的背景下,，一些地方政府開始頻頻動(dòng)作。北京市用緩?fù)频貕K來緩解土地市場壓力,，福州市則干脆推出了“救市一攬子政策”,，包括“公布拍賣起始價(jià)”“土地前期‘議價(jià)’”“延長交款期限”等，深圳的做法是向企業(yè)回購?fù)恋�,，河南省�?duì)住房公積金貸款的首付比例,、貸款期限、貸款條件做出一系列的優(yōu)惠調(diào)整等,。 |