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央行15日宣布,，不對稱下調(diào)一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點,，除五大行和郵政儲蓄銀行以外的中小金融機構(gòu)人民幣存款準備金率下調(diào)1個百分點,。金融政策的新變化會對調(diào)整中的房地產(chǎn)市場帶來何種影響,？
市場人士認為,，這有利于穩(wěn)定樓市預(yù)期,，但不會中止市場的調(diào)整趨勢,，調(diào)整仍將是未來樓市的主基調(diào),。
信號積極,，但不可能改變市場運行方向
從9月16日起,，一年期人民幣貸款基準利率下調(diào)0.27個百分點，其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調(diào),、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整,。貸款利率的上一次變動是在去年12月21日，當(dāng)時，一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點,。而下調(diào)貸款利率則是近4年來首次,。同時，中小銀行的存款準備金率下調(diào)1個百分點,，這差不多是9年來央行首次下調(diào)存款準備金率,。
在交易持續(xù)不振、降價促銷此起彼伏的當(dāng)下樓市,，央行貨幣政策和利率政策的方向性變動格外引人注目——它會給樓市帶來轉(zhuǎn)機嗎,？在回答這個問題之前，還須明白當(dāng)前樓市調(diào)整的動因,。
業(yè)內(nèi)主流觀點認為,，去年第四季度開始，房地產(chǎn)市場從快速增長轉(zhuǎn)入調(diào)整,�,！ �
從金融環(huán)境看，去年央行10次提高存款準備金率,，今年再分5次提高存款準備金率至17.5%的歷史高位,。去年央行6次加息，貸款基準利率從6.12%提高到7.47%,。加息效應(yīng)在今年初爆發(fā),，提前歸還房貸的增多，而銀行資金流動性日益收緊,，流入房地產(chǎn)開發(fā),、消費領(lǐng)域的資金均減少。
從市場因素看,，近幾年房價高速增長透支了市場消費能力,，積聚了風(fēng)險，客觀要求房價理性回調(diào)與消費能力再積聚,。市場形勢的變化也改變了人們看漲的心理預(yù)期,。于是，市場開始探索合理價位,、觀望氣氛漸濃勢所必然,。
從事房地產(chǎn)相關(guān)工作30年的廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲對記者說,，必須認識到,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整是經(jīng)濟規(guī)律起作用的反映，是市場運行的必然結(jié)果,，宏觀調(diào)控政策只是起了加速作用,。如同2006年,、2007年房價上漲有其市場動因與宏觀經(jīng)濟背景一樣，今天的市場調(diào)整,，主因是供求關(guān)系動態(tài)變化及宏觀經(jīng)濟調(diào)整,。“政策只能起到加速或減緩經(jīng)濟運行的作用,，不可能改變市場運行的方向,。”
因此,，樓市正在進行中的調(diào)整不會因為利率,、貨幣政策調(diào)整的變化而逆轉(zhuǎn)。何況,，政策本身調(diào)整的力度不大,。房地產(chǎn)企業(yè)大華集團的相關(guān)人士說，商業(yè)貸款絕大多數(shù)在5年期以上,，利率只下調(diào)了0.09%,，仍為7.74%，公積金貸款也高達5.13%,；原以為五大行的存款準備金率也會下調(diào),，但只有中小銀行下調(diào)了1個點，仍高達16.5%,。
盡管如此,，市場仍將央行的政策變動視為積極信號，正如國家信息中心首席經(jīng)濟師范劍平此前所言,，宏觀調(diào)控采取了隨時觀察,、隨時微調(diào)的方式，未來仍然會通過微調(diào)政策來保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快持續(xù)發(fā)展,�,！ �
立足于穩(wěn)定市場，著眼于積極調(diào)整
如何看待當(dāng)下的房地產(chǎn)市場,、后市又將如何,？業(yè)內(nèi)人士認為，樓市購買力仍在,，但調(diào)整趨勢難改,。
就在央行出臺政策之前，樓市降價促銷一浪高過一浪,。上海新聯(lián)康投資顧問有限公司總經(jīng)理周小麗認為,，以萬科為代表，降價之后的銷量大增,，說明了兩點：一是在前期價格高點的基礎(chǔ)上打七五折的價格是目前市場能夠接受的房價,；二是市場購買力仍在，當(dāng)房價下降到買方期待的心理價位時,，購買力就會釋放出來,。
港資房地產(chǎn)企業(yè)中國城鎮(zhèn)集團有限公司的柳費國認為，樓市走向如何要看宏觀經(jīng)濟走勢和政策面的變化,。從目前來看,，樓市將會發(fā)生四個方面的調(diào)整：
一是有限的購買力會發(fā)生分化，流向打折樓盤或者地理位置優(yōu)越,、確實具有不可復(fù)制性的資源稀缺性樓盤,。既不降價、又不具有不可替代性的房子會更加難賣,�,！ �
二是樓盤的銷售周期將進一步拉長，由于普遍性旺銷已經(jīng)不存在,，購買力的流向是有選擇性的,，在一個預(yù)期下行的市場，買方總是挑挑揀揀,、等等看看,，購買的時間會拉長，從而影響樓盤的銷售速度,�,！ �
三是房地產(chǎn)企業(yè)資金成本上升，由于清盤時間拖長,，企業(yè)回籠資金慢,，支付銀行貸款、債券的利息增多,，企業(yè)的財務(wù)成本會大增,。
四是房地產(chǎn)企業(yè)的再融資成本將上升。在一個弱市中,，房地產(chǎn)企業(yè)的融資無論是時間成本還是資金成本都將大大增加,，簡言之，在房地產(chǎn)銷售不好的下跌周期,，沒有人愿意輕易借錢給開發(fā)商,，就是愿意借，條件也非�,？量�,。 |