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一舉一動(dòng)都牽動(dòng)業(yè)界神經(jīng)的地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科，中秋前夕在長(zhǎng)三角地區(qū)再度祭出降價(jià)大旗,，部分樓盤單套降價(jià)幅度達(dá)到10萬(wàn)元,。在樓市傳統(tǒng)銷售旺季到來之時(shí)，此舉無疑是先燃戰(zhàn)火,。是扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)絕地上演“金九銀十”,，還是延續(xù)地量成交、重蹈去年“銅九鐵十”的覆轍,，成為此刻開發(fā)商最關(guān)心的問題,。
“鯰魚”萬(wàn)科再掀降價(jià)風(fēng)暴
元宵節(jié)率先在上海豎起“降價(jià)”大旗、攪亂樓市一池春水的業(yè)界大佬萬(wàn)科,，又一次吹響了打折的號(hào)角,。
8月28日，萬(wàn)科在上海本地媒體刊登“喜迎中秋,、八盤共慶”的促銷廣告,，宣稱在8月30日至9月14日期間，旗下八個(gè)樓盤限時(shí)推出特價(jià)房源,，更有精彩禮包和驚喜大獎(jiǎng),。與以往“擠牙膏”式的讓利促銷不同，此番萬(wàn)科喊出“直降10萬(wàn)元”的口號(hào)，令業(yè)界備受震動(dòng),。
在位于浦東三林路的“金色雅筑”樓盤,，聞聲而來的看房者絡(luò)繹不絕。銷售人員向記者介紹,，此次共推出60套特價(jià)房源,，都是90平方米的精裝小三房，原來總價(jià)在130萬(wàn)元至155萬(wàn)元之間,，如果當(dāng)天簽約并在三日內(nèi)付清三成房款,，那么就可以享受總價(jià)10萬(wàn)元的優(yōu)惠。如果一次性付清房款,，那么還可以在這個(gè)基礎(chǔ)上打9.9折,。
另一個(gè)位于松江區(qū)的樓盤白馬花園，銷售人員常小慧介紹說,，這次共有80套房源參加特惠活動(dòng),，最高折扣達(dá)8.5折，50平方米左右的“螞蟻工房”原來總價(jià)最低約為60萬(wàn)元,，現(xiàn)在最低50萬(wàn)元就能買到,；86平方米的迷你情景花園洋房，最低價(jià)從95萬(wàn)元降至88萬(wàn)元,。
事實(shí)上,，早在8月16日，萬(wàn)科金色雅筑就將兩幢靠近馬路的房源以總價(jià)降低10萬(wàn)元的優(yōu)惠推出,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，由于臨近2010年上海世博會(huì)址，三林板塊去年漲勢(shì)過猛,，今年價(jià)格出現(xiàn)回落是理性回歸,。但總價(jià)高達(dá)10萬(wàn)元的降幅，即使是少量房源,，對(duì)上海樓市也是一記重磅炸彈,，在這個(gè)敏感的時(shí)點(diǎn)，必將加劇樓市分化,。
無獨(dú)有偶,，在長(zhǎng)三角另一個(gè)城市杭州，萬(wàn)科也啟動(dòng)了為期12天的“青年置業(yè)計(jì)劃”,，旗下“白鷺郡東”,、“白鷺郡南”、“魅力之城”和“逸品閣”四個(gè)樓盤共226套房源價(jià)格做出下調(diào),，針對(duì)青年置業(yè)者和首次置業(yè)家庭,，最低折扣達(dá)到罕見的7.5折,。
試探市場(chǎng) “敲打”對(duì)手
作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的長(zhǎng)三角地區(qū)，上海樓市今年走出了異于全國(guó)的逆勢(shì)上漲,、高位盤整格局,，杭州房?jī)r(jià)也一直居高不下。盡管成交量不斷萎縮,，但價(jià)格松動(dòng)并不大,。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，除了少數(shù)“特價(jià)房”,，上海大部分樓盤并未出現(xiàn)傳說中單價(jià)直跌數(shù)千元的情況,。各新開樓盤盡管打出送車、送裝修等眼花繚亂的促銷手段,，實(shí)質(zhì)性折扣也只是在5%左右,。前述萬(wàn)科金色雅筑，139平方米的大三房平均單價(jià)在1.7萬(wàn)元至1.9萬(wàn)元之間,，花園洋房每平方米價(jià)格也仍在1.7萬(wàn)元至2.2萬(wàn)元不等,。其他著名樓盤如金地“灣流域”、大華錦繡華城,、中遠(yuǎn)兩灣城,，盡管價(jià)格與前期相比有所下跌，但降幅并不明顯,。一度被視為上海高檔樓盤降價(jià)標(biāo)志的李嘉誠(chéng)旗下“御翠豪庭”項(xiàng)目,，在把靠近高壓線的房源降價(jià)出售、成功回籠近10億元資金后,，每平方米售價(jià)重又回到4.5萬(wàn)元左右,。
復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為,，萬(wàn)科拿出幾十套房源促銷并不能說明其資金鏈出現(xiàn)問題,，“試探市場(chǎng)”的意味更濃一點(diǎn)：如果銷售良好,，表明市場(chǎng)已能接受這個(gè)價(jià)格,；如果市場(chǎng)仍無動(dòng)于衷，則可能繼續(xù)降價(jià),。
“萬(wàn)科降價(jià)是順應(yīng)大勢(shì)的聰明之舉,，它將進(jìn)一步分化市場(chǎng)�,！币烧f,，“實(shí)力較弱的開發(fā)商將受到較大沖擊，而實(shí)力雄厚的大開發(fā)商通過快速銷售,、回籠資金,，甚至可能騰出手來并購(gòu)無力支撐的小開發(fā)商,。”
萬(wàn)科8月5日公布的半年報(bào)顯示,，去年底到今年上半年,，萬(wàn)科斥資超過25億元，在武漢,、青島,、寧波、東莞,、天津,、蘇州、上海等城市共收購(gòu)10個(gè)地產(chǎn)公司部分或全部股權(quán),。其中最新的一份協(xié)議簽署于5月份,，受讓深圳易理房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57%的股權(quán)。
9月2日,，萬(wàn)科發(fā)布公告稱,，公司已獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，將發(fā)行總額不超過59億元的公司債券,，并于9月4日舉行網(wǎng)上路演,。上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭表示，從萬(wàn)科半年報(bào)披露的資金負(fù)債率和現(xiàn)金流狀況來看,，很明顯,，萬(wàn)科并不缺錢。
降價(jià)得到回應(yīng) 博弈仍將繼續(xù)
現(xiàn)階段,，對(duì)現(xiàn)金流日益緊張的開發(fā)商來說,，能否有效刺激成交、回籠資金,，或許是決定他們能否安然“過冬”的關(guān)鍵,。
數(shù)據(jù)顯示，上半年上海房地產(chǎn)銷售面積1228.91萬(wàn)平方米,，環(huán)比下降18.5%,；其中商品房銷售面積為1070.32萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22.4%,。但房?jī)r(jià)仍然維持在高位,，上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市商品房銷售均價(jià)環(huán)比微漲0.4%,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,，7月份國(guó)房景氣指數(shù)為102.36，比6月份環(huán)比回落0.72點(diǎn),，比去年同月回落1.64點(diǎn),，連續(xù)8個(gè)月出現(xiàn)回落,。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入深度博弈階段。
上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭認(rèn)為,，在市場(chǎng)普遍產(chǎn)生下跌預(yù)期后,，所謂的促銷噱頭根本無法吸引購(gòu)買力入市，除非有實(shí)質(zhì)性的價(jià)格下降刺激剛性需求入市,，“金九銀十”將很難上演,。
事實(shí)證明，萬(wàn)科降價(jià)得到了購(gòu)房者響應(yīng),，有效地刺激了購(gòu)買力,。9月1日，記者再次致電萬(wàn)科位于上海外環(huán)的白馬花園售樓處,，銷售人員表示,，80套優(yōu)惠房源已全部賣光，現(xiàn)在只能享受9.5折優(yōu)惠,。
上海房地局官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示,，自啟動(dòng)促銷以來，萬(wàn)科金色雅筑的銷量迅速回升,，8月份簽約次數(shù)為150套(有2套撤銷),，比7月份增加61套；截至9月5日晨,，當(dāng)月簽約次數(shù)已達(dá)54套,，在一手房近七日銷售排行榜上居第六位。
而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,，杭州萬(wàn)科促銷活動(dòng)首日,，就有約130套房源被認(rèn)購(gòu)，表明剛性需求仍然很大,，關(guān)鍵在于博弈雙方能否在價(jià)格這個(gè)問題上找到一個(gè)平衡點(diǎn),。
隨著9、10月份的到來,，各大城市新增樓盤供應(yīng)量都有所增加,。尹伯成說：“世界上只有賣不掉的價(jià)格，沒有賣不掉的商品,。開發(fā)商只有給出實(shí)際的價(jià)格優(yōu)惠,，才能真正刺激銷售,。今年樓市價(jià)格的回調(diào),，是對(duì)去年過快上漲的修正，泡沫的釋放有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù),、健康,、平穩(wěn)發(fā)展,。但房子不是股票，不會(huì)出現(xiàn)暴跌,，當(dāng)價(jià)格回調(diào)到一定幅度就會(huì)得到剛性需求的有力支撐,。” |
