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“‘?dāng)喙皇且粋�手段,，要國家松動銀根，確保開發(fā)商,、炒房者的利益才是關(guān)鍵,�,！苯眨凇皵喙币l(fā)金融危機,、呼吁政府救市之聲不絕于耳之際,，一位既在深圳、廣州,、上海,、北京都有樓盤、又悄然“斷供”的業(yè)內(nèi)知情人士,，向記者坦誠了其中的內(nèi)幕,。
“斷供”為“救市之說”造勢
對于深圳部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)的斷供情況，據(jù)這位知情者透露,，這其實是業(yè)內(nèi)一個營銷高手的策劃,，業(yè)內(nèi)早在2007年初就形成了要通過“斷供”來確保資金鏈不長時間斷裂的共識。
2007年6月,，深圳寶安區(qū)碧水龍庭樓盤價格最高的時候是1.2萬多元/平方米,，如今價格下跌到每平方米7000元至8000元，縮水比例近三成,。不久前,，這一樓盤傳出部分業(yè)主集體“斷供”的消息。
“從我們內(nèi)部了解的價格來看,，樓盤拿地加上房屋建設(shè)的成本價格不過每平方米3000元至4000元,，即使斷供，開發(fā)商也不會損失太大,�,！敝檎哒f，“問題在于類似的樓盤很多,。開發(fā)商和炒房者由于資金鏈過長,，再加上銀行方面緊縮銀根，中央政策不斷強化,，一些開發(fā)商已經(jīng)面臨嚴(yán)峻的資金鏈斷裂危機,，因此,，通過與炒房者聯(lián)手來給銀行和政府施加救市壓力，成為確保自身利益的關(guān)鍵,�,！�
“我自己在廣西南寧、深圳,、上海,、北京等地都有樓盤參股。這一做法很簡單,，開發(fā)商總會留下一部分樓盤歸自己所有,。用的是自己親戚朋友的名字來購買，要‘造勢’的時候,，肯定會首先將這部分樓盤大肆渲染,，準(zhǔn)備‘?dāng)喙薄?BR> “斷供”之前要在樓盤、社區(qū),、互聯(lián)網(wǎng)中貼出告示,，尋找具有共同語言的炒房者,，還要找律師,、請公正，邀請新聞媒體,，然后通過類似新聞發(fā)布會一類的方式,，在社會上造成重大影響，以形成“樓盤價格下跌,，經(jīng)濟危機一觸即發(fā)”的態(tài)勢,，給銀行和政府造成“救市”的壓力。
央行深圳中心支行公布的數(shù)據(jù)顯示,，深圳個人住房不良貸款率有所上升,，雖然這個比率仍然很低，但業(yè)界的普遍看法是,，房價下跌的風(fēng)險已經(jīng)開始向銀行系統(tǒng)轉(zhuǎn)移,。
“斷供”對開發(fā)商炒房者無損
表面上看，“斷供”會損壞供房者的銀行信譽,，其實不然,。實際上，所謂“斷供”的樓盤都不會是價值最高的樓盤,，而是實際價值低,、泡沫很大的樓盤。對于這部分樓盤,，炒房者,、開發(fā)商和銀行早就明白：只要政策持續(xù)緊縮,，房價必然加速下跌。
為了規(guī)避這種由于“斷供”引發(fā)的風(fēng)險,，開發(fā)商,、炒房者和銀行形成的默契是：開發(fā)商在樓盤開發(fā)之初就從銀行以土地為抵押獲取貸款，或者直接獲得信用貸款,；作為回報,，開發(fā)商要求炒房者、買房者均從貸款銀行辦理貸款買房業(yè)務(wù),；銀行業(yè)務(wù)人員在貸款審查過程中,，為實現(xiàn)效益最大化，往往把關(guān)不嚴(yán),，允許開發(fā)商,、炒房者不是以個人名義貸款，而是以其他人的身份證來辦理貸款業(yè)務(wù),。
這樣一來,，銀行相當(dāng)于一套樓盤發(fā)放了兩筆業(yè)務(wù)，回報豐厚,；開發(fā)商則相當(dāng)于得到了銀行和買房者的“雙重回報”,；相當(dāng)一部分炒房者則因為沒有用自己的名字向銀行貸款，贏得了潛在的“信用利益”,。
“從我在行當(dāng)中了解的情況來看,，斷供者中相當(dāng)一部分用的不是真正炒房者的名字，而是老板手下員工親戚朋友的名字,，斷供并無損于真正大老板,、炒房者的銀行信譽，只會造成‘樓市崩盤’的假象,�,！敝檎哒f。
開發(fā)商炒房者最怕政策持續(xù)
據(jù)知情者透露,，“斷供”目前主要集中發(fā)生在深圳,、北京、上海等一些地方,，這部分地區(qū)房價實在太高了,，尤其是最近一兩年來新開樓盤的價格。
“斷供”的基本做法是：將比起目前市場價格來說虧損20%至30%的樓盤“斷供”,，這部分樓盤只占炒房者和開發(fā)商手中囤積樓盤的1/5到1/4,；炒房者和開發(fā)商手中囤積的樓盤，超過一半以上都是2005年下半年到2006年10月前購買,，目前的價格還大有賺頭,。
“斷供”的目標(biāo)是“四兩撥千斤”,，希望政府能夠出臺政策，為銀行信貸“松綁”,，同時也給銀行造成壓力和錯覺,，使得銀行有爭取寬松信貸條件的“砝碼”。
這位業(yè)內(nèi)人士感慨,，這幾年,，開發(fā)商、炒房者和銀行都在炒概念,，炒政策概念,、炒展會概念、炒開發(fā)概念,；最習(xí)慣的就是說未來城鎮(zhèn)化水平如何,，政府如何搬遷等；避而不談的是人口密度,，大城市不可能繼續(xù)擴大人口密度,，中西部省區(qū)“熱點”城市聚集度不夠。其實大家都明白,，現(xiàn)有的房價泡沫已經(jīng)太大了,，別說跌30%，就是跌50%至60%也是正常的,。
[記者手記]高度警惕“斷供”營銷
“斷供”事件在深圳,、上海、北京逐漸浮出水面,，而斷供者、開發(fā)商和銀行都對此諱莫如深,。值得注意的是,，“斷供”的樓盤基本上是去年才投入市場、價格飆升的樓盤,。在業(yè)內(nèi)看來,，“斷供”實際上是一種營銷手段，在這一過程中,，開發(fā)商,、炒房者和銀行均在“冒險犯難”，希望能夠通過極少量的“斷供”來贏得全社會的關(guān)注,，從而為自己換來更多的產(chǎn)業(yè)鏈的投入,。
實際上，“斷供”的出現(xiàn),，與銀行審批不嚴(yán)密切相關(guān),。近年來,，中央政府不斷出臺調(diào)控政策，并不斷加大調(diào)控力度,，但即便如此,，一些商業(yè)銀行還是采取各種辦法，變相發(fā)放貸款,，這樣的做法直接導(dǎo)致了“斷供者”肆無忌憚,。
解決“斷供”問題的關(guān)鍵不在于針對斷供者的制裁，而在于銀行找準(zhǔn)自身定位,、尋找新的投資洼地的能力,。銀行不能把眼光始終盯在樓市股市期貨這種高風(fēng)險的行當(dāng)中，而應(yīng)該把目標(biāo)放在如何促進(jìn)國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級換代,、推動制造業(yè)轉(zhuǎn)型上,。這不僅僅是長遠(yuǎn)的利益所在，也是自身的社會責(zé)任所在,。
針對房地產(chǎn)業(yè)的所謂“斷供”營銷,，有關(guān)部門應(yīng)引起警惕，不要被簡單的表象所迷惑,。各級政府,、銀行和監(jiān)管機構(gòu)只有堅定不移地執(zhí)行中央政策，扭轉(zhuǎn)前期過于重視資金投入拉動的方式,，才能保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展,。(何豐倫) |