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“‘?dāng)喙皇且粋�(gè)手段,，要國家松動(dòng)銀根，確保開發(fā)商,、炒房者的利益才是關(guān)鍵,�,！苯眨凇皵喙币l(fā)金融危機(jī)、呼吁政府救市之聲不絕于耳之際,，一位既在深圳,、廣州、上海,、北京都有樓盤,、又悄然“斷供”的業(yè)內(nèi)知情人士，向記者坦誠了其中的內(nèi)幕,。
“斷供”為“救市之說”造勢(shì)
對(duì)于深圳部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)的斷供情況,，據(jù)這位知情者透露，這其實(shí)是業(yè)內(nèi)一個(gè)營銷高手的策劃,，業(yè)內(nèi)早在2007年初就形成了要通過“斷供”來確保資金鏈不長時(shí)間斷裂的共識(shí),。
2007年6月，深圳寶安區(qū)碧水龍庭樓盤價(jià)格最高的時(shí)候是1.2萬多元/平方米,，如今價(jià)格下跌到每平方米7000元至8000元,，縮水比例近三成。不久前,，這一樓盤傳出部分業(yè)主集體“斷供”的消息,。
“從我們內(nèi)部了解的價(jià)格來看，樓盤拿地加上房屋建設(shè)的成本價(jià)格不過每平方米3000元至4000元,，即使斷供,，開發(fā)商也不會(huì)損失太大�,！敝檎哒f,，“問題在于類似的樓盤很多。開發(fā)商和炒房者由于資金鏈過長,，再加上銀行方面緊縮銀根,，中央政策不斷強(qiáng)化，一些開發(fā)商已經(jīng)面臨嚴(yán)峻的資金鏈斷裂危機(jī),，因此,，通過與炒房者聯(lián)手來給銀行和政府施加救市壓力，成為確保自身利益的關(guān)鍵,�,！�
“我自己在廣西南寧、深圳,、上海,、北京等地都有樓盤參股。這一做法很簡單,，開發(fā)商總會(huì)留下一部分樓盤歸自己所有,。用的是自己親戚朋友的名字來購買,，要‘造勢(shì)’的時(shí)候，肯定會(huì)首先將這部分樓盤大肆渲染,，準(zhǔn)備‘?dāng)喙薄?BR> “斷供”之前要在樓盤,、社區(qū)、互聯(lián)網(wǎng)中貼出告示,，尋找具有共同語言的炒房者,，還要找律師、請(qǐng)公正,，邀請(qǐng)新聞媒體,，然后通過類似新聞發(fā)布會(huì)一類的方式，在社會(huì)上造成重大影響,，以形成“樓盤價(jià)格下跌,，經(jīng)濟(jì)危機(jī)一觸即發(fā)”的態(tài)勢(shì)，給銀行和政府造成“救市”的壓力,。
央行深圳中心支行公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳個(gè)人住房不良貸款率有所上升,，雖然這個(gè)比率仍然很低,，但業(yè)界的普遍看法是，房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始向銀行系統(tǒng)轉(zhuǎn)移,。
“斷供”對(duì)開發(fā)商炒房者無損
表面上看,，“斷供”會(huì)損壞供房者的銀行信譽(yù)，其實(shí)不然,。實(shí)際上,，所謂“斷供”的樓盤都不會(huì)是價(jià)值最高的樓盤，而是實(shí)際價(jià)值低,、泡沫很大的樓盤,。對(duì)于這部分樓盤，炒房者,、開發(fā)商和銀行早就明白：只要政策持續(xù)緊縮,，房價(jià)必然加速下跌。
為了規(guī)避這種由于“斷供”引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn),，開發(fā)商,、炒房者和銀行形成的默契是：開發(fā)商在樓盤開發(fā)之初就從銀行以土地為抵押獲取貸款，或者直接獲得信用貸款,；作為回報(bào),，開發(fā)商要求炒房者、買房者均從貸款銀行辦理貸款買房業(yè)務(wù),；銀行業(yè)務(wù)人員在貸款審查過程中,，為實(shí)現(xiàn)效益最大化,，往往把關(guān)不嚴(yán)，允許開發(fā)商,、炒房者不是以個(gè)人名義貸款,，而是以其他人的身份證來辦理貸款業(yè)務(wù)。
這樣一來,，銀行相當(dāng)于一套樓盤發(fā)放了兩筆業(yè)務(wù),，回報(bào)豐厚；開發(fā)商則相當(dāng)于得到了銀行和買房者的“雙重回報(bào)”,；相當(dāng)一部分炒房者則因?yàn)闆]有用自己的名字向銀行貸款,，贏得了潛在的“信用利益”。
“從我在行當(dāng)中了解的情況來看,，斷供者中相當(dāng)一部分用的不是真正炒房者的名字,，而是老板手下員工親戚朋友的名字，斷供并無損于真正大老板,、炒房者的銀行信譽(yù),，只會(huì)造成‘樓市崩盤’的假象�,！敝檎哒f,。
開發(fā)商炒房者最怕政策持續(xù)
據(jù)知情者透露，“斷供”目前主要集中發(fā)生在深圳,、北京,、上海等一些地方，這部分地區(qū)房價(jià)實(shí)在太高了,，尤其是最近一兩年來新開樓盤的價(jià)格,。
“斷供”的基本做法是：將比起目前市場價(jià)格來說虧損20%至30%的樓盤“斷供”，這部分樓盤只占炒房者和開發(fā)商手中囤積樓盤的1/5到1/4,；炒房者和開發(fā)商手中囤積的樓盤,，超過一半以上都是2005年下半年到2006年10月前購買，目前的價(jià)格還大有賺頭,。
“斷供”的目標(biāo)是“四兩撥千斤”,，希望政府能夠出臺(tái)政策，為銀行信貸“松綁”,，同時(shí)也給銀行造成壓力和錯(cuò)覺,，使得銀行有爭取寬松信貸條件的“砝碼”。
這位業(yè)內(nèi)人士感慨,，這幾年,，開發(fā)商、炒房者和銀行都在炒概念,，炒政策概念,、炒展會(huì)概念,、炒開發(fā)概念；最習(xí)慣的就是說未來城鎮(zhèn)化水平如何,，政府如何搬遷等,；避而不談的是人口密度，大城市不可能繼續(xù)擴(kuò)大人口密度,，中西部省區(qū)“熱點(diǎn)”城市聚集度不夠,。其實(shí)大家都明白，現(xiàn)有的房價(jià)泡沫已經(jīng)太大了,，別說跌30%,，就是跌50%至60%也是正常的。
[記者手記]高度警惕“斷供”營銷
“斷供”事件在深圳,、上海,、北京逐漸浮出水面，而斷供者,、開發(fā)商和銀行都對(duì)此諱莫如深,。值得注意的是，“斷供”的樓盤基本上是去年才投入市場,、價(jià)格飆升的樓盤,。在業(yè)內(nèi)看來，“斷供”實(shí)際上是一種營銷手段,，在這一過程中，開發(fā)商,、炒房者和銀行均在“冒險(xiǎn)犯難”,，希望能夠通過極少量的“斷供”來贏得全社會(huì)的關(guān)注，從而為自己換來更多的產(chǎn)業(yè)鏈的投入,。
實(shí)際上,，“斷供”的出現(xiàn)，與銀行審批不嚴(yán)密切相關(guān),。近年來,，中央政府不斷出臺(tái)調(diào)控政策，并不斷加大調(diào)控力度,，但即便如此,，一些商業(yè)銀行還是采取各種辦法，變相發(fā)放貸款,，這樣的做法直接導(dǎo)致了“斷供者”肆無忌憚,。
解決“斷供”問題的關(guān)鍵不在于針對(duì)斷供者的制裁，而在于銀行找準(zhǔn)自身定位,、尋找新的投資洼地的能力,。銀行不能把眼光始終盯在樓市股市期貨這種高風(fēng)險(xiǎn)的行當(dāng)中,，而應(yīng)該把目標(biāo)放在如何促進(jìn)國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代、推動(dòng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型上,。這不僅僅是長遠(yuǎn)的利益所在,，也是自身的社會(huì)責(zé)任所在。
針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的所謂“斷供”營銷,，有關(guān)部門應(yīng)引起警惕,，不要被簡單的表象所迷惑。各級(jí)政府,、銀行和監(jiān)管機(jī)構(gòu)只有堅(jiān)定不移地執(zhí)行中央政策,，扭轉(zhuǎn)前期過于重視資金投入拉動(dòng)的方式，才能保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展,。(何豐倫) |