本報(bào)訊
“上半年，北京商品住宅銷售持續(xù)低迷,，房價(jià)漲幅有所回落,。北京市商品房銷售面積為457.1萬平方米，同比下降47.1%,，降幅比一季度擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn),。其中，住宅銷售面積為349.3萬平方米,，下降49.5%,，降幅比一季度擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)�,！边@是記者從北京市統(tǒng)計(jì)局和國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)21日聯(lián)合召開的上半年北京市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會(huì)上了解到的,。
盡管近期公布的多個(gè)數(shù)據(jù)都顯示北京房價(jià)依然堅(jiān)挺，但記者采訪發(fā)現(xiàn),，今年上半年以來,，一方面京城商品房交易量下降明顯，觀望氣氛濃厚,，另一方面開盤均價(jià)仍呈上漲態(tài)勢,，“有價(jià)無市”局面進(jìn)一步加劇，開發(fā)商,、購房者之間的博弈愈演愈烈,。而對(duì)于京城樓市未來走勢，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)看法也并不相同,。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2008年上半年共計(jì)247個(gè)住宅項(xiàng)目開盤,，新增商品住宅供應(yīng)面積498.5萬平方米。其中,，純新盤開盤項(xiàng)目49個(gè),，新增供應(yīng)面積131.1萬平方米；其余為老項(xiàng)目后期開盤,，新增供應(yīng)367.4萬平方米,。比2007年同期，開盤個(gè)數(shù)減少了2.4%,，新增供應(yīng)面積下降了25.4%,。開盤均價(jià)方面，2008年上半年住宅開盤整體均價(jià)為15127元/平方米，比2007年同期上漲了33.3%,。
與此同時(shí),，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與2007年上半年供不應(yīng)求局面形成強(qiáng)烈反差的是,，2008年上半年供大于求成了京城樓市的主要特征,。2008年1月份、4月份,、6月份均出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象,，尤其是6月份新增供應(yīng)面積比銷售面積多出了29.2萬平方米，這一舉改變了京城樓市近幾年來持續(xù)的供不應(yīng)求的局面,。
一邊是房價(jià)在不斷上漲,，另一邊樓市成交量卻持續(xù)低迷，供大于求現(xiàn)象頻頻出現(xiàn),。面對(duì)復(fù)雜的京城樓市格局,，業(yè)內(nèi)對(duì)未來走勢也給出了不同的判斷。其中一種觀點(diǎn)是堅(jiān)定看好北京樓市未來走勢,，這以近期對(duì)外發(fā)布報(bào)告的仲量聯(lián)行,、DTZ戴德梁行為代表。他們認(rèn)為.城市化進(jìn)程加快將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場的多種需求,，奧運(yùn)會(huì)后房地產(chǎn)市場仍然蘊(yùn)含巨大需求,。而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，未來市場走勢尚不明朗仍需觀察,，這以中國指數(shù)研究院,、亞豪機(jī)構(gòu)為代表。
DTZ戴德梁行華北區(qū)綜合住宅服務(wù)董事岳鋒鋼認(rèn)為,，隨著城市化進(jìn)程加快將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場的多種需求,。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，北京市的居住需求中主動(dòng)需求略占52%至56%,，因拆遷等造成的被動(dòng)需求略占9%至13%,，而外來需求則占31%至35%，這些都會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場在奧運(yùn)會(huì)后的進(jìn)一步發(fā)展,。
岳鋒鋼指出，北京的住宅市場仍然蘊(yùn)含巨大的需求,，這將支撐整個(gè)市場的發(fā)展,。他強(qiáng)調(diào)，奧運(yùn)不是北京房地產(chǎn)市場發(fā)展的決定因素,，而是影響促進(jìn)因素之一,。奧運(yùn)會(huì)后北京房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì),、配套及服務(wù)將更受需求者關(guān)注,，北京整體住宅價(jià)格上升速度將放緩,，高檔住宅仍然樂觀。
與戴德梁行樂觀看待北京樓市未來走勢的觀點(diǎn)相同,，仲量聯(lián)行北京研究部經(jīng)理陳斌指出,，目前還沒有任何現(xiàn)象可以表明奧運(yùn)會(huì)后北京樓市將出現(xiàn)調(diào)整或不利的情況，未來北京樓市前景依然看好,。與此同時(shí),，基礎(chǔ)設(shè)施投資將帶動(dòng)北京在奧運(yùn)會(huì)后發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。
他以地鐵線路的延伸為例說,，地鐵線路的延伸和住宅開發(fā)之間有著直接,、密切的關(guān)聯(lián)性。對(duì)于開發(fā)商和投資商而言,，地鐵線路延伸和房價(jià)上漲之間有著正相關(guān)性,，這為他們?cè)诮窈髮⑿陆ǖ罔F的地區(qū)積極主動(dòng)拿地提供了正當(dāng)?shù)睦碛伞３跗陂_發(fā)的項(xiàng)目將因未來地鐵線路的新建而在市場中脫穎而出,，而后期開發(fā)的項(xiàng)目將直接受益于新開通的地鐵線路,。
和樂觀看法形成鮮明對(duì)比的是，一些機(jī)構(gòu)認(rèn)為北京樓市未來走勢尚存不確定性因素,，能否樂觀仍有待觀察,。中國指數(shù)研究院在近期發(fā)布的中房北京指數(shù)月度報(bào)告中指出，5月北京春季房展會(huì)召開,，帶動(dòng)了部分市場需求,，加上房價(jià)小幅松動(dòng)的影響，使得成交量有所上漲,，但與此同時(shí),，全市住宅供應(yīng)量繼續(xù)增加，“退房”現(xiàn)象也有所增加,，市場觀望情緒依然濃厚,，宏觀調(diào)控政策未見松動(dòng)，開發(fā)商資金鏈繼續(xù)收緊,。種種跡象表明,，未來市場走勢如何現(xiàn)在還很難判斷。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男也認(rèn)為,，濃重的觀望氣氛,、趨緊的調(diào)控政策、蕭條的資本市場,、日漸緊張的資金鏈,，這種種的利空都使得京城的樓市萎靡不振。即便是在傳統(tǒng)的5、6月的銷售旺季也沒有出現(xiàn)開發(fā)商所盼望的熱銷局面,，上半年京城的樓市呈現(xiàn)出了震蕩盤整之勢,。
王英男指出，由于受到奧運(yùn)會(huì)因素,、國際及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢等不確定因素的影響,，京城樓市交易短期內(nèi)恐難有較大的起色，市場前景不容樂觀,。如果沒有明確的利好因素刺激,，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月樓市觀望的局面仍將持續(xù)。 |
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