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盡管樓市低迷,，在全國(guó)率先推出的廣州限價(jià)房卻在逆市熱銷,，已經(jīng)面市的4個(gè)項(xiàng)目共賣出3000多套房子,，成交率超過(guò)九成,。
如今,，限價(jià)房頗具“燎原”之勢(shì),，北京、天津等不少城市也開(kāi)始陸續(xù)建設(shè)限價(jià)房,。從市場(chǎng)反映情況來(lái)看,，各地限價(jià)房頗受市場(chǎng)歡迎，符合條件的市民積極申購(gòu),。然而不少業(yè)界專家表示,，盡管限價(jià)房頗受“夾心層”青睞，但作為新的“樓市調(diào)節(jié)器”,，限價(jià)房政策尚需進(jìn)一步完善,。
限價(jià)房低價(jià)入市逆市熱銷
炎熱的夏季，樓市彌漫著觀望的氣息,，市場(chǎng)購(gòu)買意愿低下,。根據(jù)中國(guó)人民銀行此前公布的2008年第二季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，未來(lái)三個(gè)月打算購(gòu)買住房的居民占比,，在上季度跌至歷史最低的14.6%后,，本季反彈至15.1%，微升0.5個(gè)百分點(diǎn),，仍為歷史次低水平,。
在冷清的樓市中，限價(jià)房的表現(xiàn)可以說(shuō)是“一枝獨(dú)秀”,。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字,，廣州樓市成交量已經(jīng)從往常每月的近70萬(wàn)平方米下降到目前的不足40萬(wàn)平方米，今年2月更是萎縮到23萬(wàn)平方米,。而廣州限價(jià)房的銷售情況卻比較暢順,，目前已售出3394套限價(jià)房，成交率為90.8%,，其中一些限價(jià)房項(xiàng)目在一兩日內(nèi)基本售罄。
限價(jià)房之所以備受青睞,，主要原因在于限價(jià)房的價(jià)格通常比當(dāng)?shù)貥鞘械膬r(jià)格低很多,。廣州房地產(chǎn)專家韓世同分析認(rèn)為，在廣州,，5月份新建商品住宅均價(jià)達(dá)到10529元/平方米,，但目前推出的限價(jià)房最高價(jià)格只有6500元/平方米，最低的只有4000元/平方米,。在北京,，樓價(jià)早已突破萬(wàn)元,，而首批推出的限價(jià)房最高售價(jià)為六七千元/平方米，這同樣吸引了不少市民的眼球,。
已經(jīng)購(gòu)買了廣州龍光限價(jià)房的陳女士表示,，他們夫妻的收入不足以在廣州市區(qū)買到一套滿意的住房，但限價(jià)房讓他們實(shí)現(xiàn)了擁有自己新家的愿望,。龍光限價(jià)房?jī)r(jià)格只有4000元/平方米,，一套面積90平方米的小三居不到40萬(wàn)元就可以買到。
政府讓利“樓市調(diào)節(jié)器”成效初顯
那么,，限價(jià)房低價(jià)的秘密在哪里呢,？
低地價(jià)是低房?jī)r(jià)的前提條件。以廣州首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——保利西子灣為例,，其地價(jià)為2557元/平方米,，最高房?jī)r(jià)為6500元/平方米，而同區(qū)域金沙洲的樓面地價(jià)最高達(dá)8768元/平方米,，甚至超過(guò)了限價(jià)房的價(jià)格,。
龍光集團(tuán)廣佛區(qū)域公司副總經(jīng)理譚志宏認(rèn)為，限價(jià)房之所以低價(jià),，是因?yàn)檎疁p少了土地出讓金,，讓利給“夾心階層”,。據(jù)悉,，龍光限價(jià)房項(xiàng)目的樓面地價(jià)僅為1380元/平方米。
各地政府在讓利的同時(shí),，也進(jìn)一步限制了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn),。政府通過(guò)推動(dòng)便宜很多的限價(jià)房入市，吸引了大量“夾心層”的目光,，分流了市場(chǎng)需求,，進(jìn)而調(diào)控房?jī)r(jià)。
實(shí)踐證明,，適當(dāng)規(guī)模的限價(jià)房供應(yīng)有利于調(diào)控區(qū)域樓價(jià),。根據(jù)廣州限價(jià)房銷售政策，限價(jià)房的價(jià)格按土地公開(kāi)出讓時(shí)同一區(qū)域,、同一地段的同類型商品住宅市場(chǎng)價(jià)格70%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,；這意味著面對(duì)低價(jià)的限價(jià)房，周邊樓盤只有降價(jià)迎客,。據(jù)悉,，北京、天津等各地限價(jià)房?jī)r(jià)格也都比周邊低兩三成,。
廣州房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，從目前市場(chǎng)反映情況來(lái)看,，“樓市調(diào)節(jié)器”成效初顯；限價(jià)房政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng),，尤其是抑制周邊商品房?jī)r(jià)格以及地價(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)起到立竿見(jiàn)影的效果,。2007年3季度開(kāi)始，廣州市地價(jià)開(kāi)始回落,，目前已回落到2006年同期水平,，限價(jià)房項(xiàng)目周邊商品住房的房?jī)r(jià)也開(kāi)始趨于理性。
探索中前行限價(jià)房政策尚需完善
今明兩年,，全國(guó)不少城市的限價(jià)房項(xiàng)目將陸續(xù)竣工,，限價(jià)房開(kāi)始大量入市。業(yè)內(nèi)專家提醒,，限價(jià)房作為一種創(chuàng)新,，豐富了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展,，但仍存在不少問(wèn)題亟待完善,。
首先，限價(jià)房的供應(yīng)規(guī)模以及供應(yīng)時(shí)機(jī)需要繼續(xù)探索,。各地方政府均表示,，市場(chǎng)漲得過(guò)快，政府會(huì)多供應(yīng)限價(jià)房,；市場(chǎng)平穩(wěn)了,，政府會(huì)考慮少供應(yīng)或不供應(yīng)限價(jià)房。但是依靠房?jī)r(jià)作出判斷的政策具有一定滯后性,，即當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí),，開(kāi)始大量建設(shè)限價(jià)房，但是等限價(jià)房建成開(kāi)售的時(shí)候,，可能房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下滑了,，這不但會(huì)進(jìn)一步?jīng)_擊商品房市場(chǎng)，也會(huì)造成限價(jià)房滯銷,，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲提醒說(shuō),。目前，北京的一些限價(jià)地已出現(xiàn)流拍現(xiàn)象,。
其次,，限價(jià)房銷售政策需要完善并靈活調(diào)整，防止出現(xiàn)棄購(gòu)現(xiàn)象,。在廣州已經(jīng)銷售的4個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目中,，有些項(xiàng)目不分地段、樓層和朝向而實(shí)行統(tǒng)一價(jià)格,，最終造成一些樓層,、朝向差的房子沒(méi)人要,。反之，那些靈活區(qū)別定價(jià)的限價(jià)房則銷售較好,。
再次,，限價(jià)房應(yīng)該注重配套設(shè)施的建設(shè)。目前,，不少城市的限價(jià)房散布在外圍行政區(qū)域,，距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，教育,、醫(yī)療等生活配套設(shè)施并不健全,。
最后，限價(jià)房要有更完備的準(zhǔn)入門檻及退出制度,。比如,，年輕人是否能夠購(gòu)買限價(jià)房問(wèn)題值得探討。廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為,，在廣州限價(jià)房申購(gòu)人群中,，有不少30歲以下年輕人，按道理這些人年輕力壯,，正處于人生創(chuàng)造財(cái)富的黃金時(shí)期,，不應(yīng)該伸手“討要”政府保障，而且政府也不應(yīng)該把本來(lái)集中用于解決低收入群體住房的有限資源分散給這些年輕人,。 |