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本報(bào)資料圖片 | 本報(bào)訊
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)走勢(shì)，目前存在較大爭(zhēng)論,。國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)DTZ戴德梁行近日舉行的第二季度新聞發(fā)布會(huì)上明確表態(tài),，雖然中國(guó)樓市短期調(diào)整不可避免，但長(zhǎng)期向好的主體因素未發(fā)生改變,。
行業(yè)并未進(jìn)入下行通道
DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)負(fù)責(zé)人蔣尚禮說(shuō),，2007年四季度至今，商品住宅市場(chǎng)在緊縮性調(diào)控政策以及雪災(zāi),、地震,、洪災(zāi)等自然災(zāi)害的影響下成交量出現(xiàn)大幅萎縮，成交價(jià)格增速也明顯放緩,。預(yù)計(jì)2008年上半年全國(guó)商品住宅成交量同比下降幅度將達(dá)到13%,，成交價(jià)格同比增速僅為6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年同期12%的水平,。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)將延續(xù)較為低迷的走勢(shì),，調(diào)控帶來(lái)的短期效應(yīng)不可避免。
根據(jù)2008年上半年政府對(duì)于樓市的調(diào)控政策可以看出,，政府在未來(lái)一兩年內(nèi)將以細(xì)化前期政策為主,，進(jìn)一步通過(guò)規(guī)范政府、銀行,、開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者多方位市場(chǎng)主體的行為來(lái)達(dá)到調(diào)控的目的,。行業(yè)整體并未進(jìn)入衰退的下行通道，而是對(duì)于規(guī)范化調(diào)控的短期反映,。
蔣尚禮解釋說(shuō),，自1998年市場(chǎng)化改革以來(lái)，商品住宅市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了跨越式的發(fā)展,，快速發(fā)展中所遺留下來(lái)的問(wèn)題需要通過(guò)規(guī)范化調(diào)整來(lái)解決,，理性回調(diào)有利于實(shí)現(xiàn)行業(yè)資源的優(yōu)化配置。以目前中國(guó)樓市6.98倍的房?jī)r(jià)收入比(合理區(qū)間3至6倍)及41%的可支付比例(合理范圍不超過(guò)30%)兩項(xiàng)指標(biāo)來(lái)衡量,，未來(lái)房?jī)r(jià)增速有進(jìn)一步放緩的需要,。因此，短期的調(diào)整是必要的,，這也是商品住宅市場(chǎng)可以健康穩(wěn)定發(fā)展的必然選擇,。
資金鏈趨緊有利提高行業(yè)集中度
DTZ戴德梁行研究表明，貨幣供應(yīng)量過(guò)大是導(dǎo)致高通脹的結(jié)果性誘導(dǎo)因素,。但由于緊縮性貨幣政策存在滯后性,，在貨幣供應(yīng)增速?zèng)]有出現(xiàn)明顯趨勢(shì)性放緩的情況下,，2008年整體通脹壓力非常嚴(yán)峻。預(yù)計(jì)政府未來(lái)仍將采取更為強(qiáng)烈的緊縮性調(diào)控政策,。預(yù)計(jì)2008年底存款準(zhǔn)備金率將上調(diào)至20%,，全年凍結(jié)資金量將達(dá)到24000億元，相當(dāng)于2007年房地產(chǎn)業(yè)向銀行系統(tǒng)貸款總額11800億元的兩倍,。
蔣尚禮說(shuō),，在銀根緊縮的背景下，預(yù)計(jì)2008年全年銀行系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模僅為8800億元,，較2007年減少約3000億元,，同比下降四成。銀行系統(tǒng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸緊縮將加大融資渠道單一的中小型房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力,，致使中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更多的采取項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式盤(pán)活資金，資源的有效重置有利于市場(chǎng)集中度的提高,。市場(chǎng)主體的進(jìn)一步規(guī)范以及行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰,，將會(huì)促進(jìn)整體行業(yè)向更為健康的方向發(fā)展。
房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩居民購(gòu)房能力增強(qiáng)
關(guān)于房?jī)r(jià)的走勢(shì),，DTZ戴德梁行認(rèn)為房?jī)r(jià)增速趨勢(shì)放緩但居民購(gòu)房能力增強(qiáng),。蔣尚禮指出，自2003年以來(lái),，房?jī)r(jià)增幅明顯快于居民收入水平的增速,，衡量房?jī)r(jià)及消費(fèi)者支付能力的房?jī)r(jià)收入比及房?jī)r(jià)可支付比例兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)一步惡化，2007年分別達(dá)到歷史最高水平,，全國(guó)范圍內(nèi)整體房?jī)r(jià)增幅有進(jìn)一步放緩的需求,。DTZ戴德梁行預(yù)計(jì)，隨著國(guó)家新版勞動(dòng)法以及進(jìn)一步擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求戰(zhàn)略的實(shí)施,，未來(lái)人民收入水平將保持15%至20%的高速增長(zhǎng),，因此，在整體房?jī)r(jià)增速將顯著放緩的情況下,，明顯的下跌現(xiàn)象將不會(huì)出現(xiàn),。預(yù)計(jì)2010至2011年間房?jī)r(jià)收入比及房?jī)r(jià)可支付比例將回歸至合理的區(qū)間。
與此同時(shí),，DTZ戴德梁行預(yù)計(jì),，市場(chǎng)企穩(wěn)后投資需求將重新釋放。根據(jù)中國(guó)市場(chǎng)歷史發(fā)展軌跡可以看出,，負(fù)利率約束下,，居民為了避免銀行存款的大幅縮水，必將尋求保值增值的投資渠道,，從而導(dǎo)致銀行存款增速的顯著下降,。但2007年進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代以來(lái),，受到國(guó)家宏觀調(diào)控及股市接連下挫的影響，2007年4季度至今儲(chǔ)蓄存款增速卻不降反升,，資金回籠現(xiàn)象明顯,，市場(chǎng)觀望氣氛濃重。預(yù)計(jì)未來(lái)一兩年內(nèi),，由于負(fù)利率的約束,，儲(chǔ)蓄存款增速不降反升的狀態(tài)不能長(zhǎng)期維持，市場(chǎng)企穩(wěn)后,，樓市將會(huì)重新吸引資金的大規(guī)模進(jìn)入,。
未來(lái)十年商品住宅可能供不應(yīng)求
對(duì)于未來(lái)商品住宅市場(chǎng)格局，蔣尚禮認(rèn)為未來(lái)十年商品住宅市場(chǎng)有望呈現(xiàn)供不應(yīng)求格局,。他告訴記者,，1998至2007年全國(guó)范圍內(nèi)商品住宅供應(yīng)面積29.5億平方米，而同時(shí)間商品住宅總需求量達(dá)到30.5億平方米,。自市場(chǎng)化改革以來(lái),，商品住宅市場(chǎng)整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。2025年中國(guó)城市化率將突破63%的水平,，2008至2025年間城市化進(jìn)程將不斷加快,，預(yù)計(jì)新增城鎮(zhèn)住房需求140億平方米，在堅(jiān)守18億畝耕地紅線的情況下,，未來(lái)商品住宅市場(chǎng)將長(zhǎng)期保持供不應(yīng)求的局面,。
“受益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，2015至2025年有望迎來(lái)中產(chǎn)階級(jí)時(shí)代,，預(yù)計(jì)新增1.5億戶中產(chǎn)階級(jí)家庭,，其中孕育著巨大的換房需求。因此,，從長(zhǎng)期來(lái)看,，商品住宅市場(chǎng)整體向好的主體因素并未改變，短期的規(guī)范化調(diào)整將為未來(lái)市場(chǎng)健康發(fā)展作好鋪墊,�,！笔Y尚禮補(bǔ)充說(shuō)。 |