曾經(jīng)是房價漲幅榜冠軍的深圳今年以來一直在領(lǐng)跌全國,,開始出現(xiàn)“購房者斷供”現(xiàn)象,。記者最近赴深圳等地調(diào)查發(fā)現(xiàn),,隨著深圳房價不斷走低,,一些高位入市的購房者所購物業(yè)已大幅縮水,有的損失甚至超過了首付,,淪為地地道道的負(fù)資產(chǎn),,應(yīng)對危機(jī),深圳一些業(yè)主選擇了主動“斷供”,。 與深圳的狀況相比,,北京、上海等樓市熱點(diǎn)城市的狀況仍較樂觀,。一些專家認(rèn)為,,雖然深圳發(fā)生的事件僅是個案,并不會演變?yōu)槿珖允录�,,但�?yīng)引起相關(guān)金融部門的高度重視,。
負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象增加 主動斷供者出現(xiàn)
來自深圳國土房管局的統(tǒng)計(jì)顯示,今年前5個月深圳房價分別為15080元/平方米,、16314元/平方米,、13618元/平方米、11962元/平方米和11014元/平方米,。與2007年10月17350元/平方米的歷史高位相比,,到今年5月,深圳房價已經(jīng)下跌了36.5%,。 按照負(fù)資產(chǎn)的概念,,只要房價下跌超過30%,首付在三成的購房者,,不僅首付化為烏有,,手中的房產(chǎn)按照市場現(xiàn)價也無法抵償銀行貸款,就已經(jīng)是名副其實(shí)的負(fù)資產(chǎn),。這種現(xiàn)象,,在今年年初時已初見端倪。今年2月,,深圳市龍崗區(qū)布吉街道購房者任小姐告訴記者,,她在布吉街道的東方盛世樓盤買的一套住房,,在半年時里,由于開發(fā)商降價銷售,,她還沒有收樓,,所購房產(chǎn)就由當(dāng)時的133萬元變成93萬元,無端縮水40萬元,,成為負(fù)資產(chǎn)。 此后,,由于房價下調(diào),,開發(fā)商不斷打折促銷,深圳市寶安區(qū),、龍崗區(qū)和南山區(qū)的一些樓盤,,如金地梅隴鎮(zhèn)、卡羅社區(qū),、半山溪谷等都出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象,,而且有的業(yè)主還選擇了主動斷供。 深圳一家銀行透露,,該銀行已經(jīng)遭遇一宗斷供案例,。這位買家于去年七八月份,以單價8000元購入位于寶安泰華大廈一套50多平方米的物業(yè),。而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,,今年6月該樓盤單價僅為5600元左右,跌幅達(dá)到30%,。今年1月份,,這位買家便已停止還貸,并明確告知銀行不再續(xù)供,。銀行經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn),,該買家名下有5套房產(chǎn)。
斷供分為三種情況 尚未影響全局
根據(jù)人民銀行深圳中心支行發(fā)布的消息,,今年深圳房貸業(yè)務(wù)不良率略有上升,。到3月末,深圳全市個人住房不良貸款余額為13.36億元,,比去年末增加了0.81億元,。房貸不良率為0.58%,比去年末上升了0.04個百分點(diǎn),。 長城證券行業(yè)分析師劉昆認(rèn)為,,負(fù)資產(chǎn)目前對于自住購房者而言,還主要是一種心理概念,,因?yàn)椴还苁菨q是跌,,對于自住影響都不大,。而且房產(chǎn)不同于股票,有著更強(qiáng)的保值能力,,至少它有收租的保證,。負(fù)資產(chǎn)真正影響的是那些手握多套住房的炒房者,他們不堪利息重負(fù),,才有可能斷供,。 就主動斷供而言,據(jù)記者了解,,在深圳主要有三種情況:一是有些高位入市但目前又未收樓的業(yè)主想通過斷供逼迫銀行向開發(fā)商施壓,,希望后者能夠給予他們補(bǔ)償;二是炒房者不堪多套住房的利息重壓,,丟卒保車,,被迫放棄保值增值條件不太好的房產(chǎn);三是業(yè)主覺得確實(shí)房子跌得太多,,不再物有所值,,主動放棄房產(chǎn)。而在這當(dāng)中,,第一種情況占了70%以上,,目前泰華陽光海和半山溪谷都是這種情況,第二種情況占20%左右,,第三種情況微乎其微,。 針對外界“深圳房貸壞賬超千億”的說法,深圳銀監(jiān)局回應(yīng)說,,深圳銀行包括房貸在內(nèi)的全部壞賬余額估計(jì)也不到1000億元,,而其中開發(fā)貸款的壞賬率目前還低于全國平均水平。 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),,深圳發(fā)生的情況并未影響到全局,。與深圳相比,北京,、上海等樓市熱點(diǎn)城市的狀況仍然樂觀,。“深圳斷供現(xiàn)象的產(chǎn)生,,有兩方面因素,,一方面深圳毗鄰香港,當(dāng)?shù)爻捶楷F(xiàn)象非常普遍,;另一方面,,深圳房價相比去年最高峰時期嚴(yán)重縮水,大量房產(chǎn)變成負(fù)資產(chǎn)。北京,、上海的情況要比深圳好很多,。”北京開太物業(yè)保證有限公司總經(jīng)理白鈞接受記者采訪時表示,,北京短時間內(nèi)發(fā)生斷供風(fēng)波的可能性不大,,金融風(fēng)險處在可控范圍。 一家國有銀行北京支行的一位工作人員也證實(shí)了上述說法,。該工作人員告訴記者,,目前他們銀行無論是對房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個人住房按揭貸款都有著嚴(yán)格的審查程序,對于這兩種貸款都采取了非常審慎的態(tài)度,。 他向記者透露,,前一段時間他們曾針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行過專門檢查,檢查證明房地產(chǎn)貸款客戶整體信用度較高,,貸款質(zhì)量較好,客戶信用風(fēng)險處于相對穩(wěn)定狀態(tài),�,!白匀ツ暌詠恚骷毅y行已經(jīng)增加了警覺性,,并采取了多方措施防止出現(xiàn)問題,,目前并沒出現(xiàn)房貸不良貸款率大幅上升的情況�,!彼a(bǔ)充說,。
嚴(yán)格遵循房貸政策 銀行才能防范風(fēng)險
盡管大規(guī)模的負(fù)資產(chǎn)和涌動的“斷供潮”并未出現(xiàn),但這并不意味著可以高枕無憂,。深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平說,,深圳的銀行在住房貸款方面呆賬壞賬情況不算太壞,這主要是與美國次貸相比,,中國的住房貸款主要是給優(yōu)質(zhì)客戶的,,也就是說,國內(nèi)購房者的經(jīng)濟(jì)條件和還款能力都比次貸客戶高,,所以還沒有出現(xiàn)大問題,。但這不等于銀行違規(guī)放貸沒有風(fēng)險,如果房價繼續(xù)下調(diào),,今年下半年或明年將迎來客戶違約的高峰,。 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為,目前部分人在認(rèn)識中存在誤區(qū),,認(rèn)為房價出現(xiàn)一定程度的下跌必然會引發(fā)全局性的金融風(fēng)險,。他說,出現(xiàn)風(fēng)險的概率并不如想象得那么高,假定房價每平方米下跌了30%,,但對于不同的購房者影響各不相同,。因?yàn)榇蠖鄶?shù)的購房者并不是在房價最高點(diǎn)購進(jìn)的,而是在房價處于上升通道過程中買入的,,因此多數(shù)的購房者并不會出現(xiàn)資不抵債的情況,。 陳國強(qiáng)說,目前應(yīng)該進(jìn)一步了解市場上的真實(shí)情況,,從近年來,,個人住房按揭貸款的情況看,不良貸款率相對較低,。以上海為例,,上海曾出現(xiàn)過房價下跌的情況,但并未引發(fā)全局性或較為嚴(yán)重的金融風(fēng)險性問題,。因此我們要注意區(qū)別特定市場與全國市場,、個案現(xiàn)象與普遍現(xiàn)象的區(qū)別。對于金融管理層而言,,引起相關(guān)的重視是正確的,,同時房地產(chǎn)市場也應(yīng)該盡快回歸到理性的發(fā)展道路上來。 有關(guān)專家表示,,在當(dāng)前樓市持續(xù)調(diào)整的情況下,,銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循國家二套住房房貸等政策,才能防止風(fēng)險,,保證房貸資金安全,。 |