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一路調(diào)整的深圳樓市似乎迎來(lái)了“轉(zhuǎn)機(jī)”：中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，6月份深圳房?jī)r(jià)為每平方米14574元，環(huán)比上漲30.79%,。然而有關(guān)專(zhuān)家指出,，這一“高水平”的數(shù)據(jù)主要是大戶(hù)型和豪宅項(xiàng)目抬升所致，深圳普通住宅市場(chǎng)并未回暖,，樓市只有結(jié)束觀望狀態(tài),，才能迎來(lái)“軟著陸”。
普通住宅交易依然低迷
今年以來(lái),，曾經(jīng)是房?jī)r(jià)漲幅榜冠軍的深圳卻一直在領(lǐng)跌全國(guó),。來(lái)自深圳市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)顯示，今年前5個(gè)月深圳房?jī)r(jià)分別為每平方米15080元,、每平方米16314元,、每平方米13618元、每平方米11962元和每平方米11014元,。
到了6月,，房?jī)r(jià)持續(xù)探底的情況，隨著一批豪宅項(xiàng)目的入市得以改變,。中指研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，6月份新增入市的別墅項(xiàng)目有東部華僑城的天麓、卓越維港以及萊蒙地產(chǎn)的水榭山,，這幾個(gè)項(xiàng)目在6月份總共成交了73套,，成交面積達(dá)1.87萬(wàn)平方米。在豪宅項(xiàng)目的力挺下,，6月份深圳整體房?jī)r(jià)達(dá)到每平方米14574元,，環(huán)比上漲30.79%。
但如果將6月份新增別墅項(xiàng)目的成交量剔除的話,，6月深圳的成交均價(jià)大致為每平方米11342元,，相對(duì)于5月份每平方米11014元的價(jià)格水平，漲幅并不明顯,。從成交量上看,，6月份深圳成交套數(shù)和成交面積分別為2905套和28.30萬(wàn)平方米，環(huán)比卻下降了38.61%和30.29%,。
另一項(xiàng)數(shù)據(jù)也顯示深圳普通住宅市場(chǎng)依然低迷,。深圳市國(guó)土房管局公布第二季度深圳全市各區(qū)域普通住宅商品房交易平均價(jià)格顯示,，相對(duì)于今年第一季度，全市56個(gè)片區(qū)住宅成交均價(jià)普遍下降,，僅有一處持平,。其中，跌幅最大的是寶安區(qū),，其次是龍崗區(qū),，第三是鹽田區(qū)，南山區(qū)位居第四,，福田區(qū)與羅湖區(qū)等中心區(qū)跌幅較小,。跌幅分別為4.1%、3.59%,、3.25%,、2.74%、1.13%,、0.89%,。
業(yè)內(nèi)人士指出，由于該平均價(jià)格是深圳市住宅房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù),，具有較大的可信度和參考價(jià)值,。它明確告訴購(gòu)房者，深圳全市普通住宅交易均價(jià)全部都在下降,，但寶安,、龍崗等非中心區(qū)下降的幅度要大一些，而福田和羅湖等中心區(qū)的樓價(jià)則要抗跌一些,。
房?jī)r(jià)持續(xù)下跌不良貸款抬頭
深圳房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,，已經(jīng)給當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)帶來(lái)了一定的影響。根據(jù)人民銀行深圳中心支行發(fā)布的消息,，今年深圳房貸業(yè)務(wù)不良率略有上升,。到3月末，深圳全市個(gè)人住房不良貸款余額為13.36億元,，比去年末增加了0.81億元,。房貸不良率為0.58%，比去年末上升了0.04個(gè)百分點(diǎn),。
據(jù)記者了解,，深圳不良貸款出現(xiàn)抬頭的主要原因，是由于房?jī)r(jià)不斷下跌造成一些還未交付使用的物業(yè)變成負(fù)資產(chǎn),，有的購(gòu)房者干脆選擇主動(dòng)斷供,。事實(shí)上,，與去年10月每平方米17350元的歷史高位相比,，到今年5月,，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌超過(guò)30%，這意味著很多購(gòu)房者的三成首付化為烏有,，其房產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)不足以抵擋銀行的貸款,，選擇斷供也是情理之中的事情。
寶安區(qū)泰華陽(yáng)光海和鹽田區(qū)半山溪谷的業(yè)主告訴記者,，他們中有不少人選擇了主動(dòng)斷供,。“我的房產(chǎn)都成了負(fù)資產(chǎn),，讓銀行把房子收去,，我還虧得少一點(diǎn)�,！币晃粡埿諛I(yè)主告訴記者說(shuō),。泰華陽(yáng)光海的一家按揭銀行也向記者證實(shí)，確有業(yè)主斷供,。
與此同時(shí),，由于房?jī)r(jià)下跌，深圳的一些樓盤(pán)出現(xiàn)了曠日持久的維權(quán)事件,。比如金地梅隴鎮(zhèn)去年推出的二期項(xiàng)目的售價(jià)為每平方米15000元,，而今年推出的三期項(xiàng)目售價(jià)僅為每平方米11000元，這引發(fā)了很多二期業(yè)主的不滿(mǎn),，他們每逢周末都會(huì)到售樓部維權(quán),。
更讓人擔(dān)憂的是，如果成交持續(xù)低迷的狀況得不到改變,，就意味著樓市還要在陰跌不止中加劇觀望氣氛,，而市場(chǎng)的觀望又會(huì)減少成交，導(dǎo)致調(diào)整的繼續(xù),。從這個(gè)意義上說(shuō),，“成交量應(yīng)該是樓市上升期每次調(diào)整的最應(yīng)該關(guān)注的事情�,！笔缆�(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)(中國(guó))有限公司董事長(zhǎng)陳勁松說(shuō),。
重建信心讓樓市“軟著陸”
實(shí)際上，作為實(shí)際居住人口已經(jīng)達(dá)到1400萬(wàn)的深圳而言,，由于人多地少,，人均購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，住房的剛性需求一直很強(qiáng),，如果房?jī)r(jià)降到合適的價(jià)位,，廣大自住客戶(hù)入市，必然推動(dòng)成交放大、房?jī)r(jià)企穩(wěn),。
據(jù)記者了解,，很多購(gòu)房者都不愿或不敢買(mǎi)房，主要是覺(jué)得現(xiàn)在房?jī)r(jià)還沒(méi)有降到位,。這主要是由于一些開(kāi)發(fā)商的心態(tài)還處于去年的亢奮中,，認(rèn)為房地產(chǎn)的利潤(rùn)就應(yīng)該是那個(gè)水平，不愿意降價(jià),，或者降起價(jià)來(lái)扭扭捏捏,，采取打折、送裝修等手段暗送秋波,，就是不愿意明明白白地降價(jià),。
深圳市社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說(shuō)，深圳樓市已持續(xù)低迷,，當(dāng)前必須盡快尋求解套之策,，以防止長(zhǎng)時(shí)間的冰封催生規(guī)模化負(fù)資產(chǎn),、空置率上升導(dǎo)致一些開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂,，從而導(dǎo)致行業(yè)危機(jī)。
高海燕認(rèn)為,，適度降價(jià)是解封當(dāng)前樓市的最好辦法,，以降價(jià)換得普通置業(yè)者入市，以降價(jià)換取交易量的回升,。
此外,，高海燕認(rèn)為,，建設(shè)保障性住房也是讓樓市“軟著陸”的辦法。像深圳最近公布有6471戶(hù)家庭通過(guò)審查，可以申購(gòu)2007年度深圳6006套保障性住房,，它既緩解了供求關(guān)系,，又向社會(huì)傳遞出政府調(diào)控樓市的信號(hào),，表明在深圳暴漲的房?jī)r(jià)是不受歡迎的,。
“當(dāng)然，房?jī)r(jià)如果還沒(méi)有漲起來(lái)的城市,，最好是在防止房?jī)r(jià)暴漲方面多做點(diǎn)工作,，沒(méi)有大起，也就沒(méi)有大落,。這樣社會(huì)的總體代價(jià)會(huì)更小,。”高海燕說(shuō),。 |