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2008年長春房交會參展企業(yè)和展銷房源均創(chuàng)歷史之最，交易量和交易額均較去年房交會有所增長，但是成交量增長遠低于供給量增長,。新華社記者:徐家軍
攝 | 吉林省長春市是一個經(jīng)濟不甚發(fā)達的二線城市,，房地產(chǎn)市場多年低迷。但自2006年以來,，隨著全國房地產(chǎn)市場熱度上升和長春市大規(guī)模棚戶區(qū)改造的全面實施,，長春房價一路狂飆。房地產(chǎn)投資也和房價一起,，持續(xù)走高,。曾經(jīng)的房地產(chǎn)“價格洼地”，有被迅速填平的跡象,�,！�
但是，在表面繁榮的背后,，出現(xiàn)了成交量增長與開發(fā)量增長不成比例,，成交量增長與成交金額增長不成比例的矛盾現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場供大于求,，投資風險增加,。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，長春房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的變化,，在全國二線城市中具有典型性,，當前應謹防二線城市投資過熱形成泡沫。
房價快速增長 投資高位運行
房交會一向被視為房地產(chǎn)市場的晴雨表,。2008年長春房交會歷時5天,，6月17日落幕，交易量和交易額均較去年房交會有所增長,，但是成交量增長遠低于供給量增長,。據(jù)了解，此次房交會,，參展企業(yè)和展銷房源均創(chuàng)歷史之最,。93家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報名參展，比去年增加20多家,，展銷房源866萬平方米,，比去年增加23%。而據(jù)長春房交會組委會統(tǒng)計,，本屆房交會期間,，房屋累計成交總面積為71.7萬平方米，同比只增長了3.2%,。
一方面是上市量增長大于成交量增長,，另一方面是長春房地產(chǎn)開發(fā)投資仍高位運行，持續(xù)快速增長。今年1至5月長春市完成開發(fā)投資34.6億元,，同比增長44.1%,，其中住宅24.9億元，同比增長38.4%,。僅今年1至5月,，長春新開盤達44個，新批準可售面積251萬平方米,，同比增加128%,。
與開發(fā)量同步上升的是空置房增加。按照吉林省統(tǒng)計局的統(tǒng)計,，2008年1至4月,，全省商品房空置面積為514.86萬平方米，同比增長近50%,。在全部空置面積中,，住宅面積為343.48萬平方米，占全部空置面積的66.7%,，商業(yè)營業(yè)用房空置面積為116.87萬平方米,，占全部空置面積的22.7%。
本次長春房交會還出現(xiàn)了成交金額增長遠遠高于成交量的現(xiàn)象,。房交會5天房屋累計成交總面積為71.7萬平方米,，同比增長了3.2%，成交總額達30.2億元,，同比增長50.8%,。其中住宅成交總面積為66.46萬平方米，同比增長6.6%,，成交總額達28.26億元,，同比增長61.1%。根據(jù)這一統(tǒng)計數(shù)字計算,，房交會成交均價已達每平方米4200元以上,，比去年年底的商品房均價3100元/平方米高出1000多元,。
長春房地產(chǎn)協(xié)會秘書長盛學永認為,，本次房交會成交均價較高，可能與這一時段高檔房成交量較大有關(guān),。長春市民徐莉則認為,，這從一個側(cè)面反映出長春房價增長較快，普通民眾難以承受,。
二線城市低成本優(yōu)勢漸失
2005年前,，長春房地產(chǎn)市場一直比較低迷，房價長期在每平方米2200元至2300元之間徘徊，甚至出現(xiàn)過負增長,，在全國30個大中城市中,，商品房均價始終靠后。
2006年國家實施宏觀調(diào)控后,，一線城市受到影響較大,，開發(fā)商利潤降低，開始把目光轉(zhuǎn)向受宏觀調(diào)控影響較小的二線城市,。長春房地產(chǎn)市場的劣勢此刻成為了“優(yōu)勢”,，全國各路開發(fā)商紛紛涌入長春進行投資開發(fā)，一些前期進入的開發(fā)商也加快了開發(fā)規(guī)模,，長春市開發(fā)面積迅速增長,，房價也一路走高。從2005年的不到2300元/平方米,，迅速躥升至2006年的2700元/平方米,、2007年的3100元/平方米，2008年房交會期間,，均價達4200元以上,。“2006年前拿地的開發(fā)商,，前兩年賺了大錢,，但是現(xiàn)在錢沒那么好賺了，地價和建材都在漲,�,！币晃婚_發(fā)商說。
長春市發(fā)展和改革委員會一位負責人認為,，長春的房價今年將從需求推動轉(zhuǎn)入成本推動期,，企業(yè)利潤將進一步攤薄。2007年以前拿到的土地,，均價在200至800元/平方米,，2007年，長春平均地價超過每平方米1000元,，今年上半年已超過1600元,。據(jù)一些開發(fā)商反映，一般項目的毛利率在30%左右,，扣掉營業(yè)稅5.5%,，所得稅25%，最后的利潤是比較少的,。有的開發(fā)商自稱利潤只有10%左右,，貸款利息還不計算在內(nèi),。
與迅速上漲的成本相比，二線城市居民的購買力并沒有同步提升,。長春房交會參觀者53萬人次,，成交量卻只有6000多套。按照長春市統(tǒng)計局公布的數(shù)字,，2007年長春市城市居民人均可支配收入為12810元,，也就是說，按照房交會的均價,，長春人一年的收入只能買下3平方米的房子,。由此可見，孱弱的購買力使本應作為房地產(chǎn)需求中最大的一部分——以自住為目的的消費需求難當重任,。
而投資和投機兩種需求方式在經(jīng)濟并不算發(fā)達的長春也并不旺盛,。投機需求，也就是炒房的確存在,，但這幾年所占比例一直非常之少,；而對于投資需求，由于長春高收入者人數(shù)十分有限,，很難在房地產(chǎn)市場掀起波瀾,。來自長春市稅務部門提供的數(shù)字，截至2008年3月31日,，長春市年收入12萬元以上的個稅申報人僅為10500人,。
持續(xù)“高燒”可能引發(fā)風險
長春工程學院管理學院院長兼房地產(chǎn)研究所所長譚敬勝教授認為，一個地方的房地產(chǎn)市場要想長期健康發(fā)展,，不能僅僅與其它城市比,，必須要與當?shù)貒窠?jīng)濟的發(fā)展水平、居民的購買力相適應,。從房地產(chǎn)與社會經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系看,，長春房地產(chǎn)市場、房價與社會經(jīng)濟是否協(xié)調(diào),，還有待更深入的研究,。
記者在采訪中了解到，像長春這樣房地產(chǎn)投資持續(xù)高燒,，房價一路上漲的城市不只長春一地,。今年烏魯木齊等二線城市的房價漲幅已經(jīng)遠遠超過了北京等一線城市。在每一個城市房價快速上漲的背后,，都有熱錢涌入,。
譚敬勝提醒說,，房地產(chǎn)是高風險的行業(yè),，既要看到美好的前景,，這是長遠的，短期內(nèi)也不能沒有風險意識,。美國次貸危機對世界經(jīng)濟形勢和亞洲經(jīng)濟形勢的影響,，誰也不敢斷言。而今年無疑是我國經(jīng)濟形勢比較困難的一年,，從房地產(chǎn)市場看,，2006年調(diào)控的效果已經(jīng)在一些城市中顯現(xiàn)出來了。如果國民經(jīng)濟向下,，房地產(chǎn)肯定要下來,；如果國民經(jīng)濟持續(xù)走好，房地產(chǎn)肯定走好,，這是一個規(guī)律,。因此，無論是各級政府還是開發(fā)企業(yè),，務必對形勢有清醒認識,，未雨綢繆，避免投資過熱造成的風險,。 |