房產(chǎn)交易市場在觀望,，土地市場也在觀望。易居中國近日對全國400家房地產(chǎn)企業(yè)高管進行的一份調(diào)查顯示,，房地產(chǎn)企業(yè)家對后期樓市不再如以往一樣信心滿滿,，幾乎所有人都認為二季度土地市場將陷入低迷。
這份針對全國30多個城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管和業(yè)內(nèi)專家進行的專項調(diào)研報告顯示,，房地產(chǎn)企業(yè)家對后期房價普遍不樂觀,，只有三成受訪者認為二季度房價仍將繼續(xù)上漲，半數(shù)企業(yè)家認為房價將會持平,，19%的企業(yè)家相對悲觀,，表示預期二季度房價將會出現(xiàn)下跌。在對區(qū)域房地產(chǎn)市場的判斷中,，大部分受訪開發(fā)商認為,，由于前期發(fā)展速度過快，大部分中心城市目前已經(jīng)進入調(diào)整期,；三線城市則由于起步較晚,，目前基本仍處于發(fā)展期內(nèi)；二線城市情況分化明顯,，或處調(diào)整期，或處發(fā)展期,。其中,，華東區(qū)域中心城市受政策影響明顯，但城市的長期利好存在,。處于調(diào)整期的中心城市市場,，何時回暖，相關人士推測不一,；二線城市市場不明朗,，預計三季度市場回暖；三線城市正處于發(fā)展期,，基本不存在市場低迷,。
受訪者認為大部分城市二季度房價走勢將以平穩(wěn)或上漲為主，下跌的城市主要集中在華南區(qū)域,，如廣州,、深圳、廈門,、福州等城市,。大部分受訪者對全國多數(shù)城市二季度中檔房市場價格走勢的判斷呈樂觀態(tài)度,。但對于廣州、廈門等少數(shù)城市的中檔房市場價格,，受訪者認為還可能繼續(xù)調(diào)整,。雖然對房價走勢看法不一，但土地市場方面,，絕大部分受訪者對二季度土地市場不看好,，認為將可能出現(xiàn)成交低迷的情況，最好的情況下也只是保持平穩(wěn),。
去年,，房產(chǎn)市場價格一路狂漲，終于讓購房者再也無力承受,，驚人的漲幅總算在年底前敗下陣來,。低收入購房者徹底放棄，中高收入人群也開始觀望,，房地產(chǎn)成交量驟降,。此時的開發(fā)商，一方面要硬挺不降價姿態(tài),，一方面卻寒從心來,。行業(yè)老大帶頭拋出拐點論，越來越多的開發(fā)商開始恐慌,。這種恐慌很快沿著他們的經(jīng)營鏈全面擴散,，曾經(jīng)被視為命根的土地此時變成燙手山芋，最終導致一塊塊明星地王的流標,。
據(jù)不完全統(tǒng)計,，自去年10月以來的半年時間內(nèi)，全國土地市場流拍達40幅,，大量土地以底價成交,，這與2006-2007年全國各地“地王”頻出的現(xiàn)象，似有霄泥之別,。房產(chǎn)市場的“蝴蝶”引發(fā)了土地市場的“龍卷風”,。事實上，“蝴蝶效應”遠沒有結(jié)束,。熱地冷遇成為常態(tài)之時,，土地市場“化繭成蝶”引發(fā)另一場龍卷風的時機也就到了。
“眼下土地所遭受的市場冷遇,，也許僅僅是一個開始,。目前不是買地好時機，銀行信貸政策收緊,，宏觀調(diào)控加強,，地產(chǎn)公司要靠自有資金進行開發(fā),，資金狀況好的沒幾個�,！笔缆�(lián)地產(chǎn)代理事業(yè)部副總經(jīng)理甘偉如此評價,。一些業(yè)內(nèi)專家分析后認為，囤地——融資的循環(huán)鏈條,，已經(jīng)隨著股市牛市的淡化而斷裂,。開發(fā)商再融資的數(shù)量劇減，因為股價下跌,，股本攤薄嚴重,，再融資成本上升，地產(chǎn)再融資獲批的可能性也越來越小,。而實體市場銷售萎縮,，信貸緊縮，再融資放緩,，開發(fā)商資金鏈緊張,，沒有更多的錢去圈地。
經(jīng)濟學者易憲容表示,，最近土地流拍之風潮已經(jīng)開始在全國范圍內(nèi)蔓延,。2007年，“用股市圈到的錢來推高土地的價格,，囤積土地,；用囤積的土地來推高上市公司價格，大量圈錢”的模式,，不僅短時間內(nèi)推高了房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的價格,，也造成了土地市場及房地產(chǎn)上市公司的兩大泡沫。
然而,，這種模式已經(jīng)隨著政府新的土地政策及股市牛市的淡化而改變。新的再融資條件不允許房地產(chǎn)公司用股市獲得的資金來囤積土地,。新土地政策則明確表示房地產(chǎn)開發(fā)商必須全部交清土地出讓金才能獲得土地證,。可以說,，以前房地產(chǎn)市場“空手套白狼”的經(jīng)營模式已完全被堵死,。
易憲容的土地市場泡沫論也得到了不少業(yè)內(nèi)一些知名開發(fā)商與經(jīng)濟學家的共鳴，他們對2008年房地產(chǎn)市場的一個重要預測是：2008年土地資產(chǎn)泡沫破裂了,。土地價格向土地價值回歸將成為2008年中國地產(chǎn)標志性的事件,。 |
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