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在日前舉行的2008武漢春季房地產(chǎn)交易會(huì)上，二手房交易現(xiàn)場(chǎng)吸引了許多購(gòu)房者,。此次交易會(huì)共推出2.5萬(wàn)余套商品房(含二手房)供購(gòu)房者挑選,，其中90平方米以下的中小戶型占總套數(shù)的50%以上。新華社發(fā)(王振武
攝) | 一方面是迅速擴(kuò)大的保障性住房建設(shè)規(guī)模,，一方面是至今高燒未退的商品房市場(chǎng),。在華中重鎮(zhèn)武漢，保障性住房與商品房市場(chǎng)保持著“涇渭分明”的狀態(tài),。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，盡管供應(yīng)量大幅攀升，但短期內(nèi)保障性住房還難以對(duì)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響,。
近三年來(lái)武漢市各類保障性住房建設(shè)呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì),，據(jù)國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)資料顯示：2007年武漢建設(shè)經(jīng)濟(jì)住房394.79萬(wàn)平方米，占當(dāng)年房屋建設(shè)總面積的33.6%,；2008年全市房屋建設(shè)總面積1028.26萬(wàn)平方米,，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房達(dá)到316.45萬(wàn)平方米,，雙限普通商品住房及中低價(jià)位,、中小套型普通商品住房達(dá)到411.51萬(wàn)平方米；而2009年,，武漢市更計(jì)劃將70%的住房開(kāi)發(fā)集中于經(jīng)濟(jì)房,、廉租房、“雙限”商品房以及中低價(jià)位,、中小套型普通商品住房開(kāi)發(fā)上,。在今明兩年內(nèi)，預(yù)計(jì)有5萬(wàn)套保障性住房投放市場(chǎng),。
而武漢的商品房市場(chǎng),，如國(guó)內(nèi)其他大城市一樣，在2007年也經(jīng)歷了一波的大起大落,。在亢奮的市場(chǎng)情緒下,，當(dāng)年房?jī)r(jià)在11月登上巔峰，均價(jià)突破5400元/平方米,，但在12月情況急轉(zhuǎn)直下,，銷量迅速降至“冰點(diǎn)”，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入僵持階段,。2008年1至3月,，盡管均價(jià)依然保持在5500元/平方米左右，但商品房成交面積卻同比分別下降45.9%,、29.5%,、54.2%,。目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商采取了維持現(xiàn)價(jià)、推遲開(kāi)盤(pán)等候市場(chǎng)回暖的銷售策略,，并不時(shí)通過(guò)特價(jià)房等形式探測(cè)市場(chǎng),，而消費(fèi)者持幣心態(tài)日益濃厚。
2004年大學(xué)畢業(yè)的張柳對(duì)保障性住房的看法,，代表了很多“夾心層”住房需求者的觀點(diǎn),。張柳目前在武昌一所高校任教，每個(gè)月2000元出頭的月薪,，讓她在買(mǎi)房問(wèn)題上非常尷尬,。當(dāng)聽(tīng)到經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的消息時(shí)她曾非常興奮，認(rèn)為這將是她能夠買(mǎi)房的惟一方式,，甚至希望保障性住房集中上市,，能引發(fā)房?jī)r(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。但經(jīng)過(guò)一年多的反復(fù)實(shí)地考察,，張柳最終放棄了經(jīng)濟(jì)房搖號(hào)報(bào)名,。“且不談購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中的資格審查不透明,，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高等問(wèn)題，僅僅選址與交通不便就讓我失去了信心,。目前限價(jià)房大都建在偏遠(yuǎn)郊區(qū),，看起來(lái)拉低了平均房?jī)r(jià)，但對(duì)普通老百姓來(lái)說(shuō)意義不大,，因?yàn)楦甙旱臅r(shí)間成本和交通成本使這種低房?jī)r(jià)大打折扣,。”無(wú)奈之下,，張柳最終選擇租房觀望：“等商品房?jī)r(jià)格跌下來(lái)再說(shuō)吧,。”
一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，目前在廣州等城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的背景下,，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)僵持，與本地大型開(kāi)發(fā)商較少,，中小開(kāi)發(fā)商較多的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系,。對(duì)絕大多數(shù)本地中小開(kāi)發(fā)商而言，目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目銷售完畢后,，可能就沒(méi)有其他可開(kāi)發(fā)的土地資源了,，所以這些企業(yè)基本以追求單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，并不急于為回籠資金而降價(jià)促銷,。
在目前武漢市房?jī)r(jià)僵持的情況下,，大量保障性住房的集中入市,，能否成為引發(fā)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的誘因？湖北省社科院馮桂林研究員等專家認(rèn)為,，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房項(xiàng)目上市后,，確實(shí)可對(duì)周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格產(chǎn)生比較效應(yīng)，特別是對(duì)地段相近,、品質(zhì)類似的商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生抑制作用,。但目前武漢保障性住房建設(shè)的目標(biāo)群體、建設(shè)模式,、資金籌措渠道以及銷售方式等,，都自成體系，沒(méi)有與商品房市場(chǎng)形成對(duì)接,，因此很難產(chǎn)生具體影響,。
武漢一家政府背景的開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人士告訴記者，該公司在武漢某郊區(qū)既有經(jīng)濟(jì)房建設(shè)項(xiàng)目,，也有高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，而且兩個(gè)項(xiàng)目距離并不遠(yuǎn)。但由于目標(biāo)客戶,、產(chǎn)品定位,、質(zhì)量等從本質(zhì)上不同，因此保障性住房對(duì)中高檔商品房的價(jià)格基本沒(méi)有什么的影響,。若從長(zhǎng)遠(yuǎn)分析,，隨著保障性住房用地和開(kāi)發(fā)面積不斷擴(kuò)大，在社會(huì)土地總量和開(kāi)發(fā)規(guī)模一定的情況下,，必然導(dǎo)致商品房總用地量減少,，甚至有可能出現(xiàn)整體平均房?jī)r(jià)下降、但商品房?jī)r(jià)格反而更高的狀況,。在目前來(lái)看,，武漢這樣的中部城市土地資源尚很充足，因此短期內(nèi)商品房市場(chǎng)的價(jià)格還主要是受市場(chǎng)預(yù)期及消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力決定,，保障性住房的影響微乎其微,。
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