“前段時間接觸了一個重慶本地開發(fā)商的IPO項目,，這個開發(fā)商在重慶的規(guī)模還不小,，但在宏觀調(diào)控背景下,，房企的前景不明,，市場對房企的認同度并不高�,！蹦橙掏缎胁扛笨偢嬖V記者,，因為銀根緊縮不少房地產(chǎn)企業(yè)都寄望于上市融資，但是無論是內(nèi)地還是海外的投資者,，都對內(nèi)地房企單純的拿地——融資——開發(fā)——再拿地的單一模式表示疑慮,，恒大地產(chǎn)推遲香港上市計劃就是一個例子。
現(xiàn)在,，即便是好一些的房地產(chǎn)企業(yè)在做IPO的時候都不得不面對一個問題——就是要放低身價,。重慶那個開發(fā)商原本想以PE(市盈率)為基礎(chǔ)，比照內(nèi)地房地產(chǎn)板塊40多倍的市盈率估值,，但與一些機構(gòu)接觸后就發(fā)現(xiàn)這個想法不大現(xiàn)實,，因為雖然去年房地產(chǎn)市場很好企業(yè)盈利都不錯，可不少機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)今年的盈利前景并不看好,。
記者采訪發(fā)現(xiàn),，因為內(nèi)地銀根緊縮，不少房地產(chǎn)企業(yè)都急于融資,，或者以IPO公募形式,，或者以私募方式尋找戰(zhàn)略投資者，再或者尋找資金成立項目公司合作開發(fā),。而因為房企國內(nèi)A股上市要求較高,，不少內(nèi)地房企準備香港上市,，包括星河灣,、龍湖地產(chǎn)、金隅地產(chǎn),、香江國際,、河南建業(yè)、棕櫚泉置業(yè)等20多家公司在香港排隊,。其中,，星河灣地產(chǎn)、河南建業(yè)等多家公司已通過香港聯(lián)交所的聆訊，但由于近期市場狀況不好,，這些公司遲遲沒有展開招股活動,。
與此同時，樓市持續(xù)觀望的局面,，令房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈愈發(fā)經(jīng)受考驗,，幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都面臨不同程度的資金缺口，一些中小企業(yè)更是陷入了資金困局,。今年3月份以來,，從已公布2007年年報的房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，大部分公司現(xiàn)金流項目出現(xiàn)負數(shù),，部分房企還被迫通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式來進行融資,。此外，外資與國內(nèi)房企之間的合作也愈加明顯,。
仲量聯(lián)行中國區(qū)董事高世斌接受記者采訪時說,，當(dāng)前在銀根緊縮的背景下，國內(nèi)的一些房地產(chǎn)開發(fā)商從資金層面上確實需要尋求合作伙伴來共同開發(fā)項目,，這也就給外資尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來了更多的機會,，部分房地產(chǎn)開發(fā)商通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)或增資擴股的方式來與之進行合作。雖然這并不是一種新的趨勢,，但目前表現(xiàn)得更加明顯了,。
高世斌告訴記者，外資進入中國樓市一般會通過兩種方式,，一種是通過直接購買項目資產(chǎn),，另一種是通過購買持有項目資產(chǎn)的公司即股權(quán)交易方式。當(dāng)前,，隨著國家樓市“限外”政策的不斷出臺,，對項目資產(chǎn)直接購買的方式已經(jīng)受到了多重約束，因此更多的外資選擇股權(quán)交易的方式,，這樣相對更容易,。
對于此種方式進入的外資規(guī)模，高世斌表示,，目前還很難統(tǒng)計具體的數(shù)量,，因為現(xiàn)在無論是一線城市、二線城市都存在這樣的合作模式,。他進一步解釋說,，北京、上海,、廣州等一線城市目前都存在這種模式,，如果用具體的數(shù)據(jù)來說有多少,，可能比較難區(qū)分，應(yīng)該說至少不下幾十家,。
高世斌還告訴記者,，一直以來中國的房地產(chǎn)市場都是外資投資的一個熱點，根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計,，2006年外資投入中國樓市大概是80多個億美金,，2007年是100億美金，有將近20%的增長,，從未來來看,，這種趨勢并不會明顯減緩。因為中國經(jīng)濟的持續(xù)向好,、市場透明度的不斷增加和人民幣的升值都是吸引外資的利好因素,。當(dāng)然，如果今后有更加嚴格的“限外”政策出臺,，外資的投入可能會受到影響,。
除了上市、股權(quán)融資方式之外,，私募融資等方式也被提上日程,，但業(yè)內(nèi)人士提醒房地產(chǎn)開發(fā)商要謹防惹火上身。北京千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場部總經(jīng)理常淑娟說,，信貸難度的加大和上市受阻,，讓很多開發(fā)商被動通過私募資金緩解資金壓力，但由于私募資金數(shù)額往往達不到運作一個項目所應(yīng)有的資金流數(shù)額,，僅能在短期內(nèi)解決企業(yè)的資金問題,，如果在今后一段周期內(nèi)，市場仍沒有好轉(zhuǎn)跡象,，房企的壓力將不僅僅是項目的運作停滯和土地的繼續(xù)空置,，很可能會因為不能及時還清私下融資款項而惹火上身。
對于房企應(yīng)該如何化解當(dāng)前的資金困局,，常淑娟說,，對于項目已進入銷售階段的企業(yè)來講，改變價格策略可能對緩解資金鏈起到更好的作用,，而不應(yīng)僅看重高價格所帶來的高額利潤,，實質(zhì)性的降低價格，成交量理應(yīng)能取得一定的提高,，雖說預(yù)期利潤會打一些折扣,，但資金回籠速度卻會加快,，對緩解資金壓力能起到不小的作用,。
高世斌建議，房地產(chǎn)開發(fā)商避免膨脹式發(fā)展模式，在土地儲備與現(xiàn)金流之間找到一個平衡點,，要避免顧此失彼出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險,。同時，應(yīng)盡可能地多渠道開拓融資模式,，包括和私募股權(quán)基金的合作,。 |
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