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在一片“拐”聲中,，上海的購房者并未迎來渴望已久的優(yōu)惠大甩賣,。3月14日至17日舉行的“上海之春”房展會(huì)透露的信息顯示,，開發(fā)商促銷只是“嗓門大,、口號(hào)響”，折扣很小很微弱,，中心城區(qū)房價(jià)依然很高很堅(jiān)挺,。打折尚未“進(jìn)城”，僅限于城郊邊遠(yuǎn)區(qū)域,，或者是以促銷之名甩賣“尾盤”,。
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“上海之春”房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。新華社記者 任瓏
攝 | 樓市新“定律”：折扣與距離成反比
上海樓市向來被當(dāng)作是中國一線城市房地產(chǎn)走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo),，而一年一度的春季房展會(huì)又被視為測(cè)度上海樓市走向的晴雨表,。在前期成交萎縮、樓市“拐點(diǎn)”爭(zhēng)論未息的當(dāng)下,，“上海之春”的“表情”無疑為觀察,、研判房地產(chǎn)市場(chǎng)情勢(shì)提供了一個(gè)標(biāo)本,。
在“上海之春”房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，記者細(xì)數(shù)參展的房地產(chǎn)公司,，不過70來家,，大量的咨詢、廣告公司甚至一些建材,、設(shè)計(jì)公司夾雜其間,，除了大華、新長寧集團(tuán)等大開發(fā)商,，對(duì)市場(chǎng)具有深度影響力的房企不多,，即使參展，一些開發(fā)商也只是打打品牌,，意思一下,。參展樓盤以城外(外環(huán)、郊環(huán)一帶)及與上海毗鄰的蘇南,、浙北樓盤居多,，中心城區(qū)樓盤寥若晨星。不少樓盤都打出了優(yōu)惠促銷的招牌,，有的還以鮮紅色的“九五折”字樣吸引眼球。但記者發(fā)現(xiàn),，打折樓盤絕大部分在外環(huán)線以外甚至更遠(yuǎn)的郊環(huán)以外,，而且促銷多有附加條件，例如在一定期限內(nèi)購房,、一次性付款等,。
即便遠(yuǎn)在城外的樓盤，房價(jià)所謂的“降幅”也不大,，均價(jià)鮮有低于每平方米一萬元的,，連位于浦東康橋的一個(gè)樓盤均價(jià)都在11000元/平方米。
至于市區(qū)樓盤,，因?yàn)轼P毛麟角,，價(jià)格自是“巋然”不動(dòng)。譬如自詡為“上游生活·精英寓所”的徐匯區(qū)電影華苑,，售樓人員連話也不愿多搭理,，在一張白紙上寫明：“均價(jià)2.6萬，毛坯,，無折”,，且只有三間房的大戶型。品牌開發(fā)商大華集團(tuán)此次有九個(gè)樓盤參展,，沒有任何優(yōu)惠,。
買賣博弈膠著成交顯露回暖
盡管開發(fā)商促銷“嗓門很大,、口號(hào)很響、折扣很小”,，但從現(xiàn)場(chǎng)銷售情況看,，這對(duì)購房者仍有一定的吸引力。如位于環(huán)外莘莊西側(cè)的“綠洲香島”,，裝修房均價(jià)為1.1萬元/平方米,，如辦理會(huì)員卡就可以享受9.8折優(yōu)惠。據(jù)銷售人員介紹,，200張會(huì)員卡已基本辦完,。松江“象嶼都城”的“三重優(yōu)惠”也吸引了不少看盤者現(xiàn)場(chǎng)辦理會(huì)員卡。
記者發(fā)現(xiàn),，由于前期房價(jià)過快上漲和購買力透支,，加上政府保障性住房分流部分購房需求，樓市往年3月小陽春的行情可能不會(huì)現(xiàn)身今年的上海樓市,。買賣雙方博弈僵持的格局依舊存在,，購房者持幣觀望的周期還將拉長。但由于剛性需求仍在,，樓市“速凍”的可能性極小,。
進(jìn)入3月份以來，上海新房成交量開始從2月份的谷底回升,。上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)顯示,，3月10日預(yù)售各類商品房552套，13日上升到680套,，14日至698套,。如不考慮動(dòng)遷房因素，目前的成交數(shù)據(jù)已經(jīng)與去年同期的銷量比較接近,。
知名中介漢宇地產(chǎn)的施宏睿認(rèn)為,，3月份較多房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始加大推盤力度。盡管部分開發(fā)商對(duì)新推房源價(jià)格是明升暗降,，但房價(jià)最終還將走高,。截至15日上午，全上�,？墒垡皇肿≌吭匆廊黄�,，只有538.94萬平方米，其中普通住宅為194.67萬平方米,。二手房面積倒是有1143.48萬平方米,。而上海二手房指數(shù)辦公室統(tǒng)計(jì)顯示，即便在“冰點(diǎn)”的2月份,，上海二手房房價(jià)環(huán)比仍是小漲0.3%,，下降的只是漲幅,。
剛性需求仍在房價(jià)難言“拐點(diǎn)”
“上海之春”房展會(huì)上依然火熱的場(chǎng)面，以及近來各地攀升的成交量,，依稀透露出以下信號(hào)：
——目前房價(jià)出現(xiàn)大的降幅的條件并不具備,。從需求看，今年中央用于廉租房建設(shè)的資金為68億元,，就算地方拿2：1的配套資金,，全國廉租房投資不過200多億元，尚屬杯水車薪,，根本不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)構(gòu)成沖擊,。大量的剛性需求在觀望無果之后仍會(huì)回到商品房市場(chǎng)。從成本看,，土地流標(biāo)現(xiàn)象不會(huì)長久,，地價(jià)仍將維持在高位。因?yàn)槟壳巴恋爻鲎屖杖肴允堑胤街饕?cái)源,，這一點(diǎn)沒有改觀,，地價(jià)就不會(huì)大落——地方政府通過調(diào)節(jié)土地出讓規(guī)模、節(jié)奏就可以輕而易舉地控制地價(jià),。
而從本次房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)看,，小戶型樓盤受到參觀者追捧，表明一些自住需求的購房者畏于高房價(jià),，轉(zhuǎn)而選擇低總價(jià)的小戶型,。地鐵2號(hào)線威寧路站附近的天山華庭，主推56平方米至100平方米的小戶型房源,，意向購房者排起長隊(duì)索取資料、填寫聯(lián)系方式,，與其它樓盤的冷清形成鮮明對(duì)比,。
——住房保障比房價(jià)“拐點(diǎn)”更值得期待。九部委聯(lián)合下發(fā)《廉租住房保障辦法》以及《廉租住房保障資金管理辦法》出臺(tái)已有時(shí)日,，中央已明確要求地方必須從土地出讓金中拿出10%用于住房保障體系建設(shè),，2008年中央財(cái)政用于全國廉租房建設(shè)的資金也已公布，現(xiàn)在的問題是,，地方還鮮有動(dòng)作,。年初，廣州,、深圳,、上海等地紛紛制定并公布了未來五年住房發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房建設(shè)規(guī)劃占比均大幅提高,，現(xiàn)在已進(jìn)入3月中旬,，需要地方政府將紙上規(guī)劃變成保障房的土地、建筑,。 |