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目前,，2008年一季度銀行貸款已開始投放,，但房地產開發(fā)商和投資者所期待的“貸款松動”局面并未出現,。地產信貸從緊進一步加強了樓市調控的力度,。
杠桿融資難再續(xù)
“第二套房貸款？最多只能貸六成,，5年期以上利率在基準利率7.83%的基礎上上浮10%,，即8.613%。沒有優(yōu)惠利率,�,！苯眨浾咧码娊ㄔO銀行,、工商銀行,、深圳發(fā)展銀行詢問房貸，得到的回答如出一轍,。
“現在各家銀行審貸都很嚴,，額度和去年相比只少不多,。”建設銀行,、深圳發(fā)展銀行在上海的支行信貸部負責人告訴記者,，利用信貸杠桿融資炒房現在沒那么容易了，首付比例,、利率成本和以前相比都有較大幅度提高,。
第二套房貸款新規(guī)出臺前，無論購買多少套房,，銀行基本都給予優(yōu)惠利率，即在基準利率的基礎上下浮15%,。而現在,，第二套房(及以上)利率須從高，在基準利率的基礎上上浮10%,。以2007年央行第六次加息后的5年期以上貸款基準利率7.83%計算,，此前炒房者支付利率一般為6.655%，而現在高達8.613%,，相差近2個百分點,。
以購買一套100萬元的住房為例，此前首付三成,，30年期月供為4471.5元,；現在炒房的話，首付至少四成,，30年期月供達4628.4元,。折算下來，對于貸款炒房人而言,，近似于房價成本上浮了10%,。
開發(fā)商“找錢”難
比投資客更急于“找錢”的是開發(fā)商。多家房地產企業(yè)反映,，“感覺今年貸款難貸,！”究其原因，在緊縮貨幣政策下,，銀行幾乎無一例外地收縮公司貸款保個人貸款,，砍削對房地產企業(yè)的開發(fā)貸款成了眾銀行的不二選擇。
以建設銀行為例,，2008年新增貸款3500億元,，而2007年總量在5000億元以上；今年建行個人貸款投放量1300億元,，盡管比去年減少200億元,，但占比大幅提高,。這意味著公司貸款額度銳減，房地產企業(yè)所能貸到的款項自然相應地大大降低,。
日信證券分析指出,，在房地產行業(yè)的資金來源中，商業(yè)銀行直接貸款向來占比很高,，在資金緊縮過程中,，不具備競爭優(yōu)勢、行業(yè)地位低,、發(fā)展前景黯淡的中小開發(fā)商將首先被壓縮,。
房地產企業(yè)從資本市場融資的渠道同樣也在收窄。根據滬深兩市上市公司公告統計,，2007年通過A股IPO集資的上市公司達到120家,，募集資金額達4143億元；實施增發(fā)的企業(yè)有156家,，增發(fā)募集資金總額達2712億元,。截至2007年6月份的數據，房地產上市企業(yè)從二級市場融資就達1100億元,。但從2007年10月份以來,，多家上市公司申報的增發(fā)方案已擱置。
“細水長流”取代“大水漫灌”
對于普通買房人而言,，“房錢”在2008年同樣是個不能回避的問題,。
嚴控信貸對于普通購房人有著雙重意味：一是“緊箍”不會落到他們頭上，工,、農,、中、建四大銀行盡管新增貸款總量有些有所減少,，但個人房貸削減不多,，比例反而有所提高。信貸向滿足真實住房需求傾斜的態(tài)勢明顯,。
二是貸款發(fā)放方式與往年有所改變：不再是按年度放款,，而是每個季度按比例發(fā)放。換言之,，信貸“水量”沒有減多少,，但“放水”的方式改變了，由原來的“大水漫灌”改為現在按季“細水長流”,。這有利于熨平樓市的大起,。 |