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新年新居新期盼,。
前不久,，江西省九江市中心城區(qū)2007年度第三批經濟適用住房暨廉租房公開搖號在該市圖書館舉行。在市監(jiān)察局兩名監(jiān)督員的監(jiān)督下和兩名公證人員的全程公證下,，直接搖號產生1059個中簽家庭和對應房號,。圖為一位市民在期盼著自己搖中經濟適用房號碼,。新華社記者:章武
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烏魯木齊計劃三年建成26000套“解困房”。從2008年開始,，烏魯木齊市政府計劃每年拿出1.03億元,，用3年時間基本解決烏魯木齊市低保、低收入家庭住房困難問題,。
1月2日,，兩位小朋友從烏魯木齊市沙依巴克區(qū)一處新建的經濟適用房旁走過。新華社記者:趙戈
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編者按：2007年可謂是“住房保障政策年”,，而今年則將是經濟適用房大量推向市場的兌現(xiàn)年,。為此，接受記者采訪的消費者對經濟適用房給予了更多的關注和期待,，他們認為經濟適用房應該在增加房源,、完善管理、方便實用等三大方面讓老百姓更加滿意,。
消費者呼吁經濟適用房更“實用”
“我聽說現(xiàn)在政策對經濟適用房的面積進行了嚴格的限制,，那么我現(xiàn)在最關心的是房子會不會比以往增多，拿號會不會比以前容易,。雖然價格很便宜,，但如果拿不到號的話，還是解決不了我的實際問題,，我希望政府能夠不斷加大供給力度,，提供更多的經濟適用房�,！痹谀尘W絡公司工作的崔先生對記者說。
和崔先生的觀點相似,，在北京某出版社工作的李小姐對記者說,，我最關心的是經濟適用房能不能夠真正地分配到急需這部分房源來解決住房問題的消費者手中。以前,，很多開著奔馳和寶馬的購房人都能夠買到經濟適用房,，而且都是面積特別大的，我覺得這特別不合理,，實際上讓富人嘗到了甜頭,，但中低收入家庭并沒有真正的受益,。我希望政府能夠從嚴把關，讓經濟實用房更加“實用”,，這種“實用”不僅要體現(xiàn)在價格上,，更應該體現(xiàn)在分配對象上，讓中低收入家庭受益,。
對此,，已經購買經濟適用房的北京劉先生也深有感觸，他說,，我覺得經濟適用房應該建在交通比較便利的地方,，目前很多的經濟適用房越建越遠，交通很不方便,。雖然價格比商品房便宜很多,，但也要充分考慮購買人群的出行成本問題，我住在回龍觀小區(qū),，每次到市區(qū)都需要換幾次車,，而且需要花費兩個多小時，有時甚者更長,，真的是很不方便,。
除了交通出行方面的考慮外，記者發(fā)現(xiàn),，部分消費者對經濟適用房的品質也提出了要求,。深圳某房地產經紀有限公司策劃部劉先生說，目前,，經濟適用房存在一個系統(tǒng)問題——量少,、難買、操作不規(guī)范等問題,，如果經濟適用房能夠形成規(guī)模,，將很大程度解決低收入人群的住房難題。他表示,，經濟適用房雖然價格較商品房便宜很多,，但不應該在品質上打折扣。建議相關部門在建設經濟適用房時,，在戶型設計,、朝向以及位置等多方面予以綜合考慮，在滿足最基本居住功能的同時,，也應該考慮到舒適的功能,，不能將廉價的房子就和低品質的房子劃等號。
實施中多重問題尚待解決
盡管經濟適用房“新政”對規(guī)范經濟適用房將起到積極的作用，但專家認為,，當前經濟適用房在實施中存在的諸多問題應該加以重視,。
中國社科院經濟研究所研究員汪利娜認為，首先,，經濟適用房供給逐年下降,，調控與保障功能有限。她說,，經濟適用房作為政府干預住宅市場的一項重要政策工具,，無論是對低收入群體實施特殊保障，還是對中低收入群體實施普遍保障,，其基本原則就是對市場的“拾遺補缺”,。特別是近幾年，房價上漲過快,、城市拆遷規(guī)模過大,、大戶型高檔房越建越多，百姓對經濟適用房的需求增加,，但自2002年土地新政對商業(yè)性用地實施“招,、拍、掛”以來,，許多地方政府在經濟利益的驅動下,，不愿意增加經濟適用房的供給，導致其投資規(guī)模,、開工,、竣工和銷售量均呈下降趨勢，這大大削弱上政府優(yōu)化結構,、平抑價格和調控住宅市場的能力,，也削弱經濟適用房的保障功能。
其次,，保障對象不清,，具體措施不到位。汪利娜說,，經濟適用房是由政府扶持的,、有償提供的保障性住房。因此,，它的銷售對象,、建筑標準、銷售價格,、分配方式,、銷后上市交易等應區(qū)別于市場上的商品。然而,，以往在政策實施中卻沒有詳細,、具體的操作規(guī)范。例如,，銷售對象過泛,，似乎全社會80%的中低收入居民、有房沒房的,、自住的投資的都可享受經濟適用房,，混淆了商品房與保障房的界線、市場與政府職能,。結果使經濟適用房成了投機炒作的對象,，還“讓富人占了窮人的便宜”。
專家支招經濟適用房建設
對于經濟適用房應該如何建設,、分配,，專家也給出了具體建議。他們認為,，政府應依據變化的市場需求,，特別是在房價高的大中城市，加大經濟適用房的供給,，動態(tài)把握其供給規(guī)模,，使之成為政府調控市場、優(yōu)化結構,、平抑價格的一個抓手,。
同時，應嚴格限定建筑標準和購買對象,。解決這一問題的關鍵在于能否通過個人征信,、產權登記、社區(qū)服務體系等準確把握購房者住房現(xiàn)狀,，是否是第一次置業(yè),、購房自住、家庭資產等基礎信息,，讓真正住房困難的中低收入家庭(中偏上除外)可以在政策的扶持下改善住房條件,。
他們還建議，變經濟適用房“只售不租”為“租售并舉”,，政府應自建或通過政策優(yōu)惠引導房地產企業(yè)和房地產信托投資基金興建中低價位租賃住房,，包括青年公寓、老年公寓,、農民工公寓等,，以彌補市場缺陷,，滿足多層次住房需求。此外,，應嚴格限制政府部門,、壟斷行業(yè)和單位的自建房分房等非市場化行為，任何單位將行政劃撥土地轉為居住用地時,，應按市場價格補交土地出讓金和土地增值稅,，因為土地是全民所有，少數人的無償占有,，低價占有,，其實是侵占了全體國民的福利。
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新政有利回歸“自身居住”功能
圍繞經濟適用房國家去年也出臺了相應的規(guī)范政策,。其中較為引人注意的是2007年11月30日,，建設部等七部門聯(lián)合發(fā)布了新的《經濟適用住房管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，文件詳細規(guī)定了經濟適用房的建設管理,、價格管理,、準入及推出管理、監(jiān)督管理等,。業(yè)內人士認為,，新的辦法體現(xiàn)了經濟適用房回歸“家庭自身居住”功能等多個亮點。
亮點一,，經濟適用房供應對象與廉租住房保障對象相銜接,。北京房產中介鏈家地產副總經理金育松說，國務院頒布的24號文擴大了經濟適用住房供應對象,，由最低收入家庭擴大為城市低收入住房困難家庭,；此后北京市調整了經濟適用房購買條件，收入方面按家庭年收入6萬元以下調整為按家庭人口不同制定不同標準,，最為普遍的3口之家要想購買經濟適用房,，家庭年收入需低于45300元，這就意味著經濟適用房已經更傾向于保障低收入人群的住房問題,。此次新辦法中規(guī)定,，經濟適用房供應對象與廉租住房保障對象相銜接，這有利于進一步體現(xiàn)出了經濟適用房和廉租房的保障功能,。
亮點二,，加強經濟適用房用地管理，確保經濟適用房供應,。金育松說,，新辦法第十二條規(guī)定：“嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后，以補交土地出讓金等方式,，變相進行商品房開發(fā)”,，以前的老辦法只是簡單的規(guī)定了不得改變土地用途,，但在實際操作中，部分開發(fā)商通過采取補交土地出讓金的方式達到商品房開發(fā)的目的,。新辦法從源頭上禁止了此類行為的發(fā)生,，在加強經濟適用房土地管理的同時，也確保了經濟適用房的供應,。另外，經濟適用房單套的建筑面積控制在60平方米左右,，相對于2004年的建住房[2007]77號規(guī)定的中套控制在80平方米,，小套60平方米，可以增加更多的供應量,。
亮點三,，經濟適用房進一步回歸“家庭自身居住”功能。此次新辦法延續(xù)并強化了經濟適用房的保障性功能,，同時進一步回歸了“家庭自身居住”功能,。自身居住是指購買經濟適用房后，除了自己住外,，不得出租,、出售，購房人只擁有有限產權,。首先,，明確規(guī)定購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易,；確需轉讓的,，由政府回購；其次,，購買滿5年的,，再轉讓時，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款,；第三,，在取得完全產權以前不得用于出租經營；因為經濟適用房只有在滿5年后,，才可以向政府交納土地收益等相關價款取得完全產權,。“只要產權是經濟適用房性質的,，就不能出租出售,，這相當于進一步回歸了‘家庭自身居住’的功能；同時也可以抑制把經濟適用房用于投資的行為,�,！苯鹩裳a充說,。（李佳鵬） |