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受國家實施從緊貨幣政策及2007年下半年以來房地產(chǎn)“密集性調(diào)控”影響,，南京樓市房價趨穩(wěn)。但一些業(yè)內(nèi)專家們普遍認(rèn)為,，當(dāng)前造成資產(chǎn)價格泡沫的多種宏觀因素依然存在,，房價依舊有大幅上漲的沖動,，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)更注重持續(xù)性，防止再次報復(fù)性反彈,。
南京：市場成交冷清
記者調(diào)查了解到,，南京市土地、新上市商品房與二手房市場近期均不同程度出現(xiàn)了波動,，市場人氣冷清,，成交不活躍。土地市場波動最為明顯,。將2007年南京的最后一輪土地拍賣與此前的相比,，可謂“一半是海水、一半是火焰”,。2007年南京土地市場“地王”頻出,，11個區(qū)共拍出113幅地塊，總金額約相當(dāng)于往年的三倍,，達到近350億元,，然而2007年最后一拍，地價如同“過山車”般急速下墜,。南京市12月26日出讓的16幅地塊中,，2幅流標(biāo),，10幅地塊底價成交，其余4塊參與競拍的地塊,，沒有出現(xiàn)以往動輒數(shù)百輪的“拉鋸戰(zhàn)”,，場面冷清。
二手房方面,，“我愛我家”南京分公司經(jīng)理舒莉莉介紹,，2007年下半年以來南京二手房市場已經(jīng)兩次降溫，現(xiàn)在的情形與2005年下半年的宏觀調(diào)控極為相似,，市場人氣低,、二手房價持續(xù)下降。2007年6月,，南京市實行“一房一價”政策后,，新房價格在半年多內(nèi)上漲緩慢，二手房價格增幅隨之放緩,。9月以來,，隨著“第二套房貸款新政”、公積金貸款限制后,，二手房價格停滯不前,。考慮到下半年通貨膨脹因素,，二手房價格實際下跌,。
市場波動是局部現(xiàn)象還是“拐點”來臨？
記者采訪獲悉,，許多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為目前的市場波動只是局部和階段的現(xiàn)象,，整體形勢要看宏觀調(diào)控持續(xù)時間及力度的大小，根本不算上‘拐點’,。南洋地產(chǎn)(南京)公司總經(jīng)理鐘沛表示,，因為各地市場發(fā)育程度和特點不同，沒有出現(xiàn)整體大波動的局面,。實際上國內(nèi)房地產(chǎn)整體處于上升階段,，有些城市只是表面的價格下跌。一些城市地價下跌只是偶然性,、暫時性現(xiàn)象,。江蘇長發(fā)建設(shè)副總經(jīng)理周力明介紹，由于國家近期開始實施從緊的貨幣政策,，2008年整個年度預(yù)計銀行的放貸規(guī)模都會減少,，房地產(chǎn)公司的資金都會緊張，競爭力都會減弱。預(yù)計2008年一手房的價格不會大幅度下跌,，因為2007年土地拍賣價格非常高,，有的地塊樓面地價已經(jīng)超過了周邊房價，比如江寧區(qū)拍出的近26億元的地王,，如果建成住宅不比周邊房價高兩三千元,，開發(fā)商就收不回成本，即所謂“面粉貴過面包”的現(xiàn)象,。在這種情況下,，開發(fā)企業(yè)為了贏利，在房價停滯時期,，可能會推遲樓盤開發(fā)與上市的進度,，熬過緊縮調(diào)控的階段。
南京最大的房產(chǎn)中介,、網(wǎng)尚房地產(chǎn)公司總經(jīng)理胡光輝認(rèn)為,，如果國家從緊的貨幣政策持續(xù)下去，整個房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)真正的“拐點”,，新上市商品房的價格遲早會出現(xiàn)大跌,。首先,，金融是房地產(chǎn)的“血脈”,，從緊的貨幣政策“卡”住了房地產(chǎn)市場的“咽喉”，壓縮了開發(fā)企業(yè)的生存空間,。如果貨幣政策持續(xù)從緊,，開發(fā)商遲早會“拋盤”。其次,，2007年國家加大了政策保障房的建設(shè)力度,，各地都開始配建一定比例的經(jīng)濟適用房，不少地方表示要把保障人群從最低收入者擴大到低收入者,。房地產(chǎn)市場已經(jīng)由以往的“單純市場化改革”轉(zhuǎn)向市場與保障并行的“雙軌制”,，被保障人群的增多將減少商品房購買人群。
房價依舊有被推高的沖動
南京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授葛揚等一些專家認(rèn)為,，當(dāng)前促使產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的宏觀因素并沒有變化：首先是流動性過剩的局面可能持續(xù),。預(yù)計美元在2009年底之前持續(xù)疲軟，人民幣對美元升值的預(yù)期沒有變,，國際熱錢依然有進入國內(nèi)牟利的沖動,。從區(qū)域來看，江蘇省2007年引進外資突破200億美元,，比2006年大幅增長,。其次是國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)保持較快增長的趨勢不變。第三是城市化帶來的自住型住房需求旺盛，僅南京市每年就新增10萬大學(xué)畢業(yè)生,。第四是可供投資的資產(chǎn)種類少,，主要是股票和房地產(chǎn)。
專家們表示,，上述因素是造成2006年以來國內(nèi)房價普遍大漲的主要原因,。2007年下半年以來房地產(chǎn)“密集性”調(diào)控與以往相比，可操作性明顯增強,，并且每隔一兩個月就有新政策出臺,，伴隨2008年從緊貨幣政策，使得近期房價趨穩(wěn),。專家們普遍認(rèn)為,，由于2007年地價大幅攀升，原材料和環(huán)保投入的增加,，決定了房價依舊有被推高的沖動,。應(yīng)當(dāng)增強調(diào)控政策的持續(xù)性，包括金融,、稅收和住房保障體系的建設(shè),，防止再次出現(xiàn)房價報復(fù)性上漲。同時,，可以借鑒國際經(jīng)驗,，將流動性引向科技創(chuàng)新等領(lǐng)域，防止房地產(chǎn)滯留資金量過大,。 |