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本報(bào)訊
由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心,、中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查所和新華社《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》社主辦的“2007中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威高層會(huì)議——北京論壇”日前在京舉行,。在論壇上，“2007年度中國(guó)金房獎(jiǎng)”和“2007年度中國(guó)金星獎(jiǎng)”也一并揭曉,。其中,，合生創(chuàng)展集團(tuán)、富力(北京)地產(chǎn)開發(fā)有限公司,、青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司榮獲2007年度中國(guó)金房獎(jiǎng)最具影響力企業(yè),；合生創(chuàng)展集團(tuán)董事兼副總裁陳長(zhǎng)纓、青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司董事長(zhǎng)盧鏗,、納帕地產(chǎn)總裁李威榮獲“2007年度中國(guó)金星獎(jiǎng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人物”,。
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圖為2007中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威高層會(huì)議——北京論壇現(xiàn)場(chǎng)。本報(bào)記者
攝 |
 郭寶平：加強(qiáng)土地調(diào)控 保障民生用地
國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局副局長(zhǎng)郭寶平在北京論壇上表示,，在我們國(guó)家,，嚴(yán)把土地閘門，控制建設(shè)用地規(guī)模是土地管理一直以來(lái)的主旋律,，也是宏觀調(diào)控當(dāng)中的重要組成部分,。但是，這并不意味著對(duì)所有的建設(shè)用地都是從嚴(yán)從緊控制,，在從嚴(yán)從緊安排用地計(jì)劃的同時(shí),，提升民生用地的保障程度也一直是土地調(diào)控的一個(gè)著力點(diǎn)。
他認(rèn)為,，在土地調(diào)控方面,，未來(lái)有三個(gè)問(wèn)題值得關(guān)注,。首先，從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地規(guī)模,，這個(gè)大趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變,。國(guó)家將繼續(xù)從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地總規(guī)模，特別是新增建設(shè)用地,，其中,，耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模、速度,、數(shù)量都要受到嚴(yán)格控制,。這個(gè)政策是不會(huì)變的。
其次,，工業(yè)用地比重下降,，價(jià)格向合理水平回歸。2006年,，國(guó)務(wù)院發(fā)布了關(guān)于土地調(diào)控若干問(wèn)題的通知(31號(hào)文),，其目的就是為了控制工業(yè)用地的低成本過(guò)度擴(kuò)張。從現(xiàn)在的情況看,，國(guó)務(wù)院31號(hào)文件的措施很具體而且得力,，幾個(gè)部委接著又聯(lián)合發(fā)布了一些實(shí)施的文件，至此,，過(guò)去低價(jià)出讓工業(yè)用地的問(wèn)題,，在一定程度上得到了解決。
再次,，普通住宅用地供應(yīng)大幅增加,。我國(guó)的供地結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，民生用地的供應(yīng),，即使在從嚴(yán)從緊的情況下,，基本上還是得到了保障。要保障民生用地,，壓縮工業(yè)用地是一個(gè)趨勢(shì),，特別是東部沿海地區(qū)，在計(jì)劃指標(biāo)控制方面,，工業(yè)用地要少給甚至不給,，要把土地多給民生用地特別是住房用地。另外,，在住房用地當(dāng)中又有一個(gè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題,，高檔的、普通的,、保障性住房等等,，這個(gè)用地結(jié)構(gòu)基本上是按照國(guó)家調(diào)控政策來(lái)安排的,。
不過(guò)，郭寶平指出,，當(dāng)前土地供應(yīng)還存在一些問(wèn)題,，其中比較尖銳的一個(gè)是土地供求矛盾。第一,，各地普遍提出現(xiàn)在用地太緊張,；第二，個(gè)別房地產(chǎn)用地有效供應(yīng)不足,，有些用地并不是有效供地,；第三，囤積閑置的問(wèn)題不同程度地存在著,；第四,，個(gè)別地方違法違規(guī)占用土地,，還有的弄虛作假,，甚至打擦邊球建別墅。
如何應(yīng)對(duì)此類問(wèn)題,，他表示,，第一、要繼續(xù)嚴(yán)格控制供地總量,，特別要切實(shí)落實(shí)禁止類和限制類項(xiàng)目用地的規(guī)定,；第二、進(jìn)一步優(yōu)化用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),，增加民生用地的供應(yīng)量,；第三、要抓緊完善和嚴(yán)格實(shí)行節(jié)約集約用地的標(biāo)準(zhǔn),，各行各業(yè)都要有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn),；第四、進(jìn)一步明確限制外商投資房地產(chǎn)的土地政策,；第五,、嚴(yán)格執(zhí)法，查處違法違規(guī)用地,。
郭寶平最后總結(jié)說(shuō),，對(duì)于囤積、閑置的房地產(chǎn)用地,，相信2008年還會(huì)有調(diào)控措施出來(lái),，而且要求很嚴(yán)。從囤積,、閑置土地到容積率,，到房地產(chǎn)用地的融資,，再到農(nóng)村建設(shè)用地，以及新農(nóng)村建設(shè)當(dāng)中的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,，可能都會(huì)有一些明確具體的規(guī)定,。
 鄒平座：增加住房供給是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要措施
中國(guó)人民銀行研究員鄒平座在北京論壇上表示，增加住房供給和資本市場(chǎng)的有效供給,，是實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定和股市穩(wěn)定的重要措施,，中國(guó)現(xiàn)在仍然要充分利用資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納過(guò)多的流動(dòng)性。
“但是在具體措施上要有所改進(jìn),�,！彼赋觯皇且黾幼》抗┙o,。政府提供的廉租房顯然是不足以解決這一問(wèn)題的,。他表示，可以把這一功能交給社會(huì),，使企業(yè)單位能夠自建職工公寓,，所有權(quán)歸企業(yè)，這樣會(huì)使住房供給大幅上升,，對(duì)企業(yè)也有好處,。中國(guó)是世界上住房私有化率最高的國(guó)家，這或許是高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因,。二是要增加資本市場(chǎng)的供給,，當(dāng)前要加快發(fā)展創(chuàng)業(yè)板，大力發(fā)展債券市場(chǎng),。通過(guò)資本市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展,，消化過(guò)多的流動(dòng)性。
鄒平座同時(shí)表示,，近幾年房地產(chǎn)價(jià)格上漲,，有客觀因素，也有主觀因素,�,？陀^因素主要是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人民幣升值,、人口眾多,、城市化以及中國(guó)的傳統(tǒng)文化；主觀因素是非理性預(yù)期引導(dǎo)下的房地產(chǎn)投機(jī)和炒作,，以及銀行在信貸供給上不規(guī)范和規(guī)模過(guò)大,。客觀因素難以改變，國(guó)家應(yīng)當(dāng)從政策上消除非理性預(yù)期,、規(guī)范和控制房地產(chǎn)信貸的規(guī)模,，絕不能因?yàn)楹暧^調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的大幅度下降，使房?jī)r(jià)大漲,。
他提醒,，從價(jià)值視角看，中國(guó)擁有全球最強(qiáng)大的生產(chǎn)力,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間很大,，宏觀調(diào)控絕不能“削足適履”。房地產(chǎn)的價(jià)格水平應(yīng)當(dāng)與一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適用,，國(guó)民收入的大幅提高會(huì)進(jìn)一步拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升,。
 牛鳳瑞：住房保障制度建設(shè)必須因地制宜
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞在北京論壇上指出，無(wú)論我們對(duì)住房保障制度存在怎樣的期望,，都應(yīng)該從我國(guó)的具體國(guó)情出發(fā),，從我國(guó)的發(fā)展階段出發(fā)，從各個(gè)城市的現(xiàn)實(shí)條件出發(fā),。
他說(shuō),，我國(guó)住房保障制度的建設(shè)，是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程,，是一個(gè)由較低水平向較高水平漸進(jìn)發(fā)展的過(guò)程,，也是一個(gè)首先由部分地區(qū)率先完成，然后再推廣到全國(guó)各地的漸進(jìn)過(guò)程,。
牛鳳端表示，中央到地方,，2007年住房保障政策的高調(diào)推出引來(lái)了一片喝彩聲,。之所以這么高調(diào)推進(jìn)住房保障的制度建設(shè)，是因?yàn)?998年住房制度改革以后,，國(guó)家在某種程度上忽視了對(duì)住房保障制度的建設(shè),，現(xiàn)在有一個(gè)糾偏、補(bǔ)償和調(diào)整的動(dòng)力在里面,。他表示,，在低收入群體充滿期待的背景下，應(yīng)該冷靜地思考,，住房保障制度建設(shè)如何做到最低社會(huì)成本,，以及更有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的科學(xué)發(fā)展。
牛鳳端說(shuō),，住房保障主要是針對(duì)低收入家庭而言的,。據(jù)調(diào)查，在我國(guó)目前城鎮(zhèn)的低收入家庭中，住房有困難的有1000萬(wàn)戶,，以廉租房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)50平方米來(lái)計(jì)算,，未來(lái)我們至少需要建設(shè)廉租房五億平方米，如果每平方米的建筑成本按1000塊錢計(jì)算就是5000億元,。如果希望20年能夠達(dá)到應(yīng)保盡保的目標(biāo)的話,，保守估計(jì)，每年至少需要250億元,。
他認(rèn)為,，這里面就涉及一個(gè)基本問(wèn)題——誰(shuí)來(lái)買單？如果是國(guó)家財(cái)政來(lái)買單,，那又涉及一個(gè)財(cái)政的支撐能力問(wèn)題,。目前，住房保障基本上由地方政府來(lái)負(fù)責(zé),，實(shí)行責(zé)任制或者問(wèn)責(zé)制,，所以政策在推進(jìn)的過(guò)程中，不同地區(qū)肯定會(huì)存在某些差異,，在實(shí)施的具體形式上也會(huì)存在很大的不同,。
 任志強(qiáng)：2008年樓市不會(huì)進(jìn)入冬天
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在北京論壇上表示，2008年宏觀經(jīng)濟(jì)的層面上找不到有可能會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn),，或者有可能讓房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅度下跌的跡象,。2008年的樓市不會(huì)進(jìn)入冬天，只不過(guò)和2007年相比將略有從緊,。
任志強(qiáng)說(shuō),，房地產(chǎn)企業(yè)需要找一找自己企業(yè)中是否存在缺陷和漏洞，以及企業(yè)戰(zhàn)略能否適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的需求,。2008年,，假定企業(yè)比較保守地處理擴(kuò)張速度，就可能度過(guò)困難,，獲得更好的發(fā)展機(jī)遇,；假定企業(yè)能利用資本市場(chǎng)去彌補(bǔ)收緊的銀行信貸，就有可能獲得更快的發(fā)展,。
不過(guò),，任志強(qiáng)提醒，從緊的貨幣政策向所有的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)出了一個(gè)警告——以后要針對(duì)自己的情況來(lái)決定發(fā)展戰(zhàn)略,。
針對(duì)媒體上所說(shuō)的房地產(chǎn)進(jìn)入拐點(diǎn)的觀點(diǎn),，任志強(qiáng)認(rèn)為，雖然個(gè)別城市出現(xiàn)了交易量下跌和價(jià)格下跌,，但是從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看,，一直到11月份樓市不管在銷售量還是價(jià)格都是漲的。11月份，二手房交易價(jià)格只下跌了2%,，但是交易額增加了20%,，這充分說(shuō)明交易需求量在增加。沒(méi)有任何跡象證明房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn),。
2008年的土地供應(yīng)是不是更緊張了,？任志強(qiáng)的回答是肯定的。任志強(qiáng)說(shuō),，土地供應(yīng)大致可以分為四個(gè)部分：廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和商品房,。政府要求將土地的70%用于社會(huì)保障用地,，也就是用于建造經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房,，那么商品房就只剩下了30%,。如果比例真是這么分配，大量的經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房會(huì)拉低各地的房?jī)r(jià),，表面上看平均房?jī)r(jià)可能會(huì)因此下跌,，但是，商品房的價(jià)格可能會(huì)更高,。
談到2008年樓市的供求關(guān)系時(shí),，任志強(qiáng)指出，無(wú)論如何,，對(duì)于房子的需求是固定存在的,，可能因?yàn)樨泿耪叨蒲有枨螅热鐟?yīng)該今年買房子,，變成以后買房子,，但是這并不表明買房子的需求消失了。
 李仁虎：房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些問(wèn)題應(yīng)予警惕
新華社《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》社副總編輯李仁虎在北京論壇上說(shuō),，2007年可謂是中國(guó)樓市的“政策年”。從住房保障,、限制外資炒房,、提高房貸門檻到緊縮“地根”等方面國(guó)家密集出臺(tái)了一系列政策。與以往相比,，2007年國(guó)家調(diào)控思路更加清晰,，政策趨向更加鮮明，措施得以細(xì)化,，責(zé)任更加明確,。
縱觀全年政策，住房保障政策被提升到中央層面予以重視，這是2007年宏觀調(diào)控方向的一大轉(zhuǎn)變,。2007年3月全國(guó)“兩會(huì)”期間,，溫總理在政府工作報(bào)告中明確提出“建立健全廉租房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度”,；8月,，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》正式發(fā)布，年底《廉租住房保障辦法》,、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》兩項(xiàng)政策也陸續(xù)出臺(tái),，一個(gè)住房保障體系“路線圖”逐漸清晰。這些政策的出臺(tái),，標(biāo)志著國(guó)家在房地產(chǎn)方面的調(diào)控已經(jīng)細(xì)化到按照住房的屬性,，明確區(qū)分保障型住房和商品住房，并明確了“保障加市場(chǎng)”的雙軌制模式,。
黨的十七大報(bào)告中也把改善民生擺在突出位置,，“學(xué)有所教、勞有所得,、病有所醫(yī),、老有所養(yǎng)、住有所居”五大民生問(wèn)題被寫進(jìn)其中,。健全廉租住房制度,，加快解決城市低收入家庭住房困難也被進(jìn)一步明確。
當(dāng)調(diào)控之手回歸本位——“住房保障”這一根本責(zé)任,，政府將住房保障制度定性為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)后,，中國(guó)住房體制的新變革正悄然到來(lái)。與此同時(shí),，樓市調(diào)控已顯露出調(diào)控手段的多樣化,，更多地利用市場(chǎng)辦法進(jìn)行調(diào)控成為各方共識(shí)。在一系列政策“組合拳”作用下,，責(zé)任得以強(qiáng)化,、效果開始顯化，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)“盤整”之勢(shì),。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生可喜變化的同時(shí),，仍有一些問(wèn)題值得我們加以警惕。一方面,，部分中心城市房?jī)r(jià)仍然偏高,，且上漲較快；另一方面,，市場(chǎng)供應(yīng)體系尚不完善,，中低價(jià)位,、中小套型普通商品住房作為市場(chǎng)供應(yīng)主體地位尚未完全建立，同時(shí),，住房保障制度及其配套細(xì)則還需進(jìn)一步落實(shí),、完善。
此外,，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待進(jìn)一步規(guī)范,。以中介行業(yè)為例，從最早的“堅(jiān)石事件”“佰家事件”到最近發(fā)生的“中天置業(yè)事件”,，中介行業(yè)的信譽(yù)度一直是業(yè)界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn),，而相關(guān)管理者如何通過(guò)制度建設(shè)和嚴(yán)格管理來(lái)降低此類事件的發(fā)生率值得我們深思。
 聶梅生：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在北京論壇上說(shuō),，2008年國(guó)家在宏觀層面上預(yù)計(jì)不會(huì)有大的變化,，但也很難預(yù)料得太準(zhǔn)。從企業(yè)層面來(lái)講,，需要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃,，就好像房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒(méi)有想到2007年會(huì)掙那么多錢一樣，相信2008年可能還有很多意想不到的事情,。
聶梅生認(rèn)為,，就2008年形勢(shì)而言，2008年銀行貸款規(guī)模一定會(huì)受到限制,，而且會(huì)按照季度或者按照月份來(lái)限制,。在這種情況下，外資被限制了,，企業(yè)上市也受到了一定的擱置�,，F(xiàn)在各個(gè)銀行已經(jīng)開始縮緊，有的是沒(méi)有指標(biāo),，有的是指標(biāo)不大,，預(yù)計(jì)2008年3月份以前這段時(shí)間將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金非常饑渴的時(shí)期。這個(gè)饑渴度一大,，就會(huì)形成企業(yè)并購(gòu),，對(duì)企業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)比較高的業(yè)態(tài),。
她同時(shí)表示,，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)向二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移,。這種現(xiàn)象和土地市場(chǎng)息息相關(guān)，據(jù)了解,，很多房地產(chǎn)大企業(yè)開始轉(zhuǎn)向了國(guó)土資源部釋放的那部分土地,，也就是向雙限房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)的土地,。未來(lái)，地方政府也將會(huì)按照土地的導(dǎo)向去考慮問(wèn)題,。
 仉樹懷：房地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任
北京建工地產(chǎn)黨委書記仉樹懷在北京論壇上指出,，隨著國(guó)家住房保障體系的逐步完善，兩限房,，經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房將涵蓋中低收入群體，而商品房將主要供應(yīng)高收入群體,。這將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)今后幾年的發(fā)展趨勢(shì),，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)找準(zhǔn)企業(yè)自身的定位，在宏觀形勢(shì)的引導(dǎo)下,，積極承擔(dān)自己的社會(huì)責(zé)任,。
他說(shuō)，2007年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變,。健全廉租住房制度成為解決城市低收入家庭住房困難的首選,，住房保證的對(duì)象從原來(lái)的中低收入住房困難家庭轉(zhuǎn)向以低收入住房困難家庭為側(cè)重。這意味著我國(guó)的住房保障制度有了一次理性務(wù)實(shí)的調(diào)整,，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整也具有十分重要的意義,。
仉樹懷表示，2007年的國(guó)家宏觀調(diào)控政策,，將在2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上得到充分體現(xiàn),，甚至在今后幾年時(shí)間里都將成為一個(gè)常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的將是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的狀況,。因此,，要成為一個(gè)有生命力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不僅要考慮每一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)作問(wèn)題,，還要考慮如何以一個(gè)企業(yè)公民的角色承擔(dān)社會(huì)責(zé)任,，樹立企業(yè)形象，不斷地尋找新的發(fā)展契機(jī),，贏得持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),。
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