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本報訊
由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心、中國社會經(jīng)濟調(diào)查所和新華社《經(jīng)濟參考報》社主辦的“2007中國房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威高層會議——北京論壇”日前在京舉行,。在論壇上，“2007年度中國金房獎”和“2007年度中國金星獎”也一并揭曉,。其中，合生創(chuàng)展集團,、富力(北京)地產(chǎn)開發(fā)有限公司,、青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司榮獲2007年度中國金房獎最具影響力企業(yè)；合生創(chuàng)展集團董事兼副總裁陳長纓,、青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司董事長盧鏗,、納帕地產(chǎn)總裁李威榮獲“2007年度中國金星獎中國房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人物”。
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圖為2007中國房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威高層會議——北京論壇現(xiàn)場。本報記者
攝 |
 郭寶平：加強土地調(diào)控 保障民生用地
國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局副局長郭寶平在北京論壇上表示,，在我們國家,，嚴把土地閘門，控制建設(shè)用地規(guī)模是土地管理一直以來的主旋律,，也是宏觀調(diào)控當中的重要組成部分,。但是，這并不意味著對所有的建設(shè)用地都是從嚴從緊控制,，在從嚴從緊安排用地計劃的同時,，提升民生用地的保障程度也一直是土地調(diào)控的一個著力點。
他認為,，在土地調(diào)控方面,，未來有三個問題值得關(guān)注。首先,，從嚴從緊控制建設(shè)用地規(guī)模,，這個大趨勢短期內(nèi)不會改變。國家將繼續(xù)從嚴從緊控制建設(shè)用地總規(guī)模,，特別是新增建設(shè)用地,，其中，耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模,、速度,、數(shù)量都要受到嚴格控制。這個政策是不會變的,。
其次,，工業(yè)用地比重下降，價格向合理水平回歸,。2006年,，國務院發(fā)布了關(guān)于土地調(diào)控若干問題的通知(31號文)，其目的就是為了控制工業(yè)用地的低成本過度擴張,。從現(xiàn)在的情況看，國務院31號文件的措施很具體而且得力,，幾個部委接著又聯(lián)合發(fā)布了一些實施的文件,，至此，過去低價出讓工業(yè)用地的問題,，在一定程度上得到了解決,。
再次，普通住宅用地供應大幅增加,。我國的供地結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化,，民生用地的供應，即使在從嚴從緊的情況下，基本上還是得到了保障,。要保障民生用地,，壓縮工業(yè)用地是一個趨勢，特別是東部沿海地區(qū),，在計劃指標控制方面,，工業(yè)用地要少給甚至不給，要把土地多給民生用地特別是住房用地,。另外,，在住房用地當中又有一個結(jié)構(gòu)問題，高檔的,、普通的,、保障性住房等等，這個用地結(jié)構(gòu)基本上是按照國家調(diào)控政策來安排的,。
不過,，郭寶平指出，當前土地供應還存在一些問題,，其中比較尖銳的一個是土地供求矛盾,。第一，各地普遍提出現(xiàn)在用地太緊張,；第二,，個別房地產(chǎn)用地有效供應不足，有些用地并不是有效供地,；第三,，囤積閑置的問題不同程度地存在著；第四,，個別地方違法違規(guī)占用土地,，還有的弄虛作假，甚至打擦邊球建別墅,。
如何應對此類問題,，他表示，第一,、要繼續(xù)嚴格控制供地總量,，特別要切實落實禁止類和限制類項目用地的規(guī)定；第二,、進一步優(yōu)化用地供應結(jié)構(gòu),，增加民生用地的供應量；第三,、要抓緊完善和嚴格實行節(jié)約集約用地的標準,，各行各業(yè)都要有嚴格的標準,；第四、進一步明確限制外商投資房地產(chǎn)的土地政策,；第五,、嚴格執(zhí)法，查處違法違規(guī)用地,。
郭寶平最后總結(jié)說,，對于囤積、閑置的房地產(chǎn)用地,，相信2008年還會有調(diào)控措施出來,，而且要求很嚴。從囤積,、閑置土地到容積率,，到房地產(chǎn)用地的融資，再到農(nóng)村建設(shè)用地,，以及新農(nóng)村建設(shè)當中的小產(chǎn)權(quán)房問題,，可能都會有一些明確具體的規(guī)定。
 鄒平座：增加住房供給是穩(wěn)定房價的重要措施
中國人民銀行研究員鄒平座在北京論壇上表示,，增加住房供給和資本市場的有效供給,，是實現(xiàn)房價穩(wěn)定和股市穩(wěn)定的重要措施，中國現(xiàn)在仍然要充分利用資本市場和房地產(chǎn)市場吸納過多的流動性,。
“但是在具體措施上要有所改進,。”他指出,，一是要增加住房供給,。政府提供的廉租房顯然是不足以解決這一問題的。他表示,，可以把這一功能交給社會,，使企業(yè)單位能夠自建職工公寓，所有權(quán)歸企業(yè),，這樣會使住房供給大幅上升,，對企業(yè)也有好處。中國是世界上住房私有化率最高的國家,，這或許是高房價的一個重要原因,。二是要增加資本市場的供給，當前要加快發(fā)展創(chuàng)業(yè)板,，大力發(fā)展債券市場,。通過資本市場的穩(wěn)健發(fā)展,，消化過多的流動性,。
鄒平座同時表示,，近幾年房地產(chǎn)價格上漲，有客觀因素,，也有主觀因素,。客觀因素主要是經(jīng)濟增長,、人民幣升值,、人口眾多、城市化以及中國的傳統(tǒng)文化,；主觀因素是非理性預期引導下的房地產(chǎn)投機和炒作,，以及銀行在信貸供給上不規(guī)范和規(guī)模過大�,？陀^因素難以改變,，國家應當從政策上消除非理性預期、規(guī)范和控制房地產(chǎn)信貸的規(guī)模,，絕不能因為宏觀調(diào)控導致房地產(chǎn)供給的大幅度下降,，使房價大漲。
他提醒,，從價值視角看,，中國擁有全球最強大的生產(chǎn)力，經(jīng)濟發(fā)展的空間很大,，宏觀調(diào)控絕不能“削足適履”,。房地產(chǎn)的價格水平應當與一國的經(jīng)濟發(fā)展水平相適用，國民收入的大幅提高會進一步拉動房價上升,。
 牛鳳瑞：住房保障制度建設(shè)必須因地制宜
中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞在北京論壇上指出,，無論我們對住房保障制度存在怎樣的期望，都應該從我國的具體國情出發(fā),，從我國的發(fā)展階段出發(fā),，從各個城市的現(xiàn)實條件出發(fā)。
他說,，我國住房保障制度的建設(shè),，是一個長期的過程，是一個由較低水平向較高水平漸進發(fā)展的過程,，也是一個首先由部分地區(qū)率先完成,，然后再推廣到全國各地的漸進過程。
牛鳳端表示,，中央到地方,，2007年住房保障政策的高調(diào)推出引來了一片喝彩聲。之所以這么高調(diào)推進住房保障的制度建設(shè),，是因為1998年住房制度改革以后,，國家在某種程度上忽視了對住房保障制度的建設(shè),，現(xiàn)在有一個糾偏、補償和調(diào)整的動力在里面,。他表示,，在低收入群體充滿期待的背景下，應該冷靜地思考,，住房保障制度建設(shè)如何做到最低社會成本,，以及更有利于經(jīng)濟社會的科學發(fā)展。
牛鳳端說,，住房保障主要是針對低收入家庭而言的,。據(jù)調(diào)查，在我國目前城鎮(zhèn)的低收入家庭中,，住房有困難的有1000萬戶,，以廉租房的建設(shè)標準50平方米來計算，未來我們至少需要建設(shè)廉租房五億平方米,，如果每平方米的建筑成本按1000塊錢計算就是5000億元,。如果希望20年能夠達到應保盡保的目標的話，保守估計,，每年至少需要250億元,。
他認為，這里面就涉及一個基本問題——誰來買單,？如果是國家財政來買單,，那又涉及一個財政的支撐能力問題。目前,，住房保障基本上由地方政府來負責,，實行責任制或者問責制，所以政策在推進的過程中,，不同地區(qū)肯定會存在某些差異,，在實施的具體形式上也會存在很大的不同。
 任志強：2008年樓市不會進入冬天
華遠集團總裁任志強在北京論壇上表示,，2008年宏觀經(jīng)濟的層面上找不到有可能會讓房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點,，或者有可能讓房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅度下跌的跡象。2008年的樓市不會進入冬天,，只不過和2007年相比將略有從緊,。
任志強說，房地產(chǎn)企業(yè)需要找一找自己企業(yè)中是否存在缺陷和漏洞,，以及企業(yè)戰(zhàn)略能否適應未來發(fā)展的需求,。2008年，假定企業(yè)比較保守地處理擴張速度,，就可能度過困難,，獲得更好的發(fā)展機遇,；假定企業(yè)能利用資本市場去彌補收緊的銀行信貸，就有可能獲得更快的發(fā)展,。
不過，任志強提醒,，從緊的貨幣政策向所有的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)出了一個警告——以后要針對自己的情況來決定發(fā)展戰(zhàn)略,。
針對媒體上所說的房地產(chǎn)進入拐點的觀點，任志強認為,，雖然個別城市出現(xiàn)了交易量下跌和價格下跌,，但是從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，一直到11月份樓市不管在銷售量還是價格都是漲的,。11月份,，二手房交易價格只下跌了2%，但是交易額增加了20%,，這充分說明交易需求量在增加,。沒有任何跡象證明房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了拐點。
2008年的土地供應是不是更緊張了,？任志強的回答是肯定的,。任志強說，土地供應大致可以分為四個部分：廉租房,、經(jīng)濟適用房,、限價房和商品房。政府要求將土地的70%用于社會保障用地,，也就是用于建造經(jīng)濟適用房,、限價房和廉租房，那么商品房就只剩下了30%,。如果比例真是這么分配,，大量的經(jīng)濟適用住房和限價房會拉低各地的房價，表面上看平均房價可能會因此下跌,，但是,，商品房的價格可能會更高。
談到2008年樓市的供求關(guān)系時,，任志強指出,，無論如何，對于房子的需求是固定存在的,，可能因為貨幣政策而推延需求,，比如應該今年買房子，變成以后買房子,，但是這并不表明買房子的需求消失了,。
 李仁虎：房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些問題應予警惕
新華社《經(jīng)濟參考報》社副總編輯李仁虎在北京論壇上說,，2007年可謂是中國樓市的“政策年”。從住房保障,、限制外資炒房,、提高房貸門檻到緊縮“地根”等方面國家密集出臺了一系列政策。與以往相比,，2007年國家調(diào)控思路更加清晰,，政策趨向更加鮮明，措施得以細化,，責任更加明確,。
縱觀全年政策，住房保障政策被提升到中央層面予以重視,，這是2007年宏觀調(diào)控方向的一大轉(zhuǎn)變,。2007年3月全國“兩會”期間，溫總理在政府工作報告中明確提出“建立健全廉租房制度,，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度”,；8月，《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》正式發(fā)布,，年底《廉租住房保障辦法》,、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》兩項政策也陸續(xù)出臺，一個住房保障體系“路線圖”逐漸清晰,。這些政策的出臺,，標志著國家在房地產(chǎn)方面的調(diào)控已經(jīng)細化到按照住房的屬性，明確區(qū)分保障型住房和商品住房,，并明確了“保障加市場”的雙軌制模式,。
黨的十七大報告中也把改善民生擺在突出位置，“學有所教,、勞有所得,、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng),、住有所居”五大民生問題被寫進其中,。健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難也被進一步明確,。
當調(diào)控之手回歸本位——“住房保障”這一根本責任,，政府將住房保障制度定性為政府公共服務的一項重要職責后，中國住房體制的新變革正悄然到來,。與此同時,，樓市調(diào)控已顯露出調(diào)控手段的多樣化，更多地利用市場辦法進行調(diào)控成為各方共識。在一系列政策“組合拳”作用下,，責任得以強化,、效果開始顯化，部分城市房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)“盤整”之勢,。
在房地產(chǎn)市場發(fā)生可喜變化的同時,，仍有一些問題值得我們加以警惕。一方面,，部分中心城市房價仍然偏高,，且上漲較快；另一方面,，市場供應體系尚不完善，中低價位,、中小套型普通商品住房作為市場供應主體地位尚未完全建立,，同時，住房保障制度及其配套細則還需進一步落實,、完善,。
此外，房地產(chǎn)市場秩序有待進一步規(guī)范,。以中介行業(yè)為例,，從最早的“堅石事件”“佰家事件”到最近發(fā)生的“中天置業(yè)事件”，中介行業(yè)的信譽度一直是業(yè)界廣泛關(guān)注的焦點,，而相關(guān)管理者如何通過制度建設(shè)和嚴格管理來降低此類事件的發(fā)生率值得我們深思,。
 聶梅生：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需長遠規(guī)劃
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在北京論壇上說，2008年國家在宏觀層面上預計不會有大的變化,，但也很難預料得太準,。從企業(yè)層面來講，需要有一個長遠的發(fā)展規(guī)劃,，就好像房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有想到2007年會掙那么多錢一樣,，相信2008年可能還有很多意想不到的事情。
聶梅生認為,，就2008年形勢而言,，2008年銀行貸款規(guī)模一定會受到限制，而且會按照季度或者按照月份來限制,。在這種情況下,，外資被限制了，企業(yè)上市也受到了一定的擱置�,，F(xiàn)在各個銀行已經(jīng)開始縮緊,，有的是沒有指標，有的是指標不大，預計2008年3月份以前這段時間將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金非常饑渴的時期,。這個饑渴度一大,，就會形成企業(yè)并購，對企業(yè)發(fā)展來說,，這是一個比較高的業(yè)態(tài),。
她同時表示，在競爭日益激烈的情況下,，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)會向二級市場轉(zhuǎn)移,。這種現(xiàn)象和土地市場息息相關(guān)，據(jù)了解,，很多房地產(chǎn)大企業(yè)開始轉(zhuǎn)向了國土資源部釋放的那部分土地,，也就是向雙限房和經(jīng)濟適用房供應的土地。未來,，地方政府也將會按照土地的導向去考慮問題,。
 仉樹懷：房地產(chǎn)企業(yè)要承擔社會責任
北京建工地產(chǎn)黨委書記仉樹懷在北京論壇上指出，隨著國家住房保障體系的逐步完善,，兩限房,，經(jīng)濟適用房、廉租房將涵蓋中低收入群體,，而商品房將主要供應高收入群體,。這將成為房地產(chǎn)市場今后幾年的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)應找準企業(yè)自身的定位,，在宏觀形勢的引導下,，積極承擔自己的社會責任。
他說,，2007年房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變,。健全廉租住房制度成為解決城市低收入家庭住房困難的首選，住房保證的對象從原來的中低收入住房困難家庭轉(zhuǎn)向以低收入住房困難家庭為側(cè)重,。這意味著我國的住房保障制度有了一次理性務實的調(diào)整,，對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整也具有十分重要的意義。
仉樹懷表示,，2007年的國家宏觀調(diào)控政策,，將在2008年的房地產(chǎn)市場上得到充分體現(xiàn)，甚至在今后幾年時間里都將成為一個常態(tài),，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的將是機遇和挑戰(zhàn)并存的狀況,。因此，要成為一個有生命力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，不僅要考慮每一個項目的開發(fā)和運作問題,，還要考慮如何以一個企業(yè)公民的角色承擔社會責任,，樹立企業(yè)形象，不斷地尋找新的發(fā)展契機,，贏得持久的競爭優(yōu)勢,。
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