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伴隨我國住房產(chǎn)業(yè)化出現(xiàn)的小產(chǎn)權房,，不久前經(jīng)國家發(fā)改委的“禁售通知”和建設部一紙“風險提示”成為社會關注焦點,。地方政府近期紛紛出臺了對小產(chǎn)權房清理辦法，但實際清理中遭遇重重阻力,，小產(chǎn)權房處置幾乎陷入僵局,。是什么原因阻礙了清理，小產(chǎn)權房為什么會滅而不絕且又大量出現(xiàn)呢,？記者對此在南京展開了調(diào)查,。
暗箱操作，小產(chǎn)權房暴利超過了商品房
南京市鐵心橋街道的“鳳翔花園”是一處規(guī)模龐大的小產(chǎn)權住宅區(qū),，有數(shù)十萬平方米的規(guī)模,，自2000年至今已經(jīng)開發(fā)了五期，居住著數(shù)千戶居民,。
“這里就是一個農(nóng)民新村,，70%的住戶是南京河西新區(qū)建設過程中被拆遷征地的農(nóng)民,，我們都是農(nóng)民，”“鳳翔花園”二期,、三期的幾名業(yè)主告訴記者,，“2002年這里的房價是12萬元/套至15萬元/套，每套100多平方米,。當時農(nóng)民的拆遷補償是每戶20多萬元,，買套房子后剩下幾萬元當養(yǎng)老費。經(jīng)適房蓋得少,，農(nóng)民買不到。這里的房子雖然沒有產(chǎn)權,，但商品房的價格要貴一倍,，農(nóng)民拆遷戶也只能買小產(chǎn)權房。我們都是自住,，也不需要產(chǎn)權證,。”
記者看到,，鐵心橋街道春江路兩側幾乎都是“鳳翔花園”的一棟棟住宅,，早期建設的小區(qū)與經(jīng)濟適用房品質(zhì)沒有多大區(qū)別，但近兩年新建的小區(qū)有了高檔化趨勢,。
“鳳翔花園”三區(qū)“嘉園”就是一片別墅區(qū),。該別墅區(qū)一名物管人員告訴記者，這里的別墅是后來蓋的,，沒有產(chǎn)權證,，共有六七十套，2004年的價格是單體別墅六七十萬元/套,，聯(lián)排別墅30萬元左右/套,。這個價格是農(nóng)民買不起的，幾乎都被城里人買了,。
春江路上還有一家“盛世房產(chǎn)”中介公司,，專門經(jīng)營“鳳翔花園”的小產(chǎn)權房，有住宅也有別墅,。這家公司的經(jīng)理說：“小產(chǎn)權房成了緊俏貨,，因為經(jīng)適房5年內(nèi)不準交易，而小產(chǎn)權房價格低,，簽訂協(xié)議就成交,，也不需要去房管局辦手續(xù)�,！�
南京市棲霞區(qū)國土局一位負責人告訴記者：“小產(chǎn)權房的出現(xiàn)已有10多年歷史,，有其必然性,。起初是村委會給農(nóng)民蓋集中區(qū)、中心村和農(nóng)民公寓時,，把多余出來的房子私下賣掉,。但他們很快發(fā)現(xiàn)，除了建設費用外,，小產(chǎn)權房沒有其他任何成本,，利潤豐厚，一些村鎮(zhèn),，街道開始成片開發(fā),，在城市周邊由點到面像滾雪球般變大。現(xiàn)在,，小產(chǎn)權房也由最初滿足拆遷農(nóng)民和低收入者的基本住房需求,，逐步異化為中高檔房甚至別墅，成為少數(shù)人用來攫取暴利的工具,�,！�
江蘇省國土廳副廳長吳震強表示，開發(fā)小產(chǎn)權房屬于非法行為,，集體土地出讓的價格根本沒有標準,，都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達成的交易，土地轉(zhuǎn)讓的費用無從知曉,。而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人,。
他給記者舉了個例子，長三角某市的郊區(qū)有一個占地900畝的小產(chǎn)權房項目,。按照幾年前100萬元/畝的土地出讓價計算,，土地轉(zhuǎn)讓費國家少收入達9億元。該項目已經(jīng)建成了幾萬平方米,，如果每平方米獲利100元(實際利潤可能遠遠不止),，整個項目利潤達到幾千萬元，而這些都是純利,，因為開發(fā)商與購房者沒有簽訂正式的買賣合同,，所以開發(fā)商不用給稅務、房管等部門交納任何稅費,，從這個角度說,，小產(chǎn)權房的暴利甚至超過了商品房。目前開發(fā)這個項目的村支部書記已經(jīng)被司法機關抓捕,，這筆巨大的利潤誰也不知道是怎樣分配的,，但分給農(nóng)民的肯定很少。
兩頭受阻，小產(chǎn)權房清理政策懸空
記者從南京市國土局獲悉,，面對小產(chǎn)權房蔓延的勢頭,，南京市2003年就發(fā)文要求清理小產(chǎn)權房，2006年專門成立了清理集體土地建房小組,，目前,，全市范圍內(nèi)已經(jīng)停止開發(fā)小產(chǎn)權房的行為。南京市規(guī)定,，凡是符合城市整體規(guī)劃和土地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權項目,，經(jīng)補辦手續(xù)后可以領取兩證。
小產(chǎn)權房項目補辦手續(xù)的進展如何,？記者到小產(chǎn)權項目和政府部門分別進行采訪,。南京市棲霞區(qū)國土局的負責人告訴記者，小產(chǎn)權房的清理兩頭受阻,，既得不到市里的明確支持,，小產(chǎn)權房的住戶也不愿意補辦手續(xù)。區(qū)內(nèi)一個符合兩個規(guī)劃的小產(chǎn)權項目已經(jīng)按照600元/平方米的標準,，準備好了補辦手續(xù)的費用，但市里的態(tài)度不明朗,，區(qū)里想補辦也辦不了,。而更多的小產(chǎn)權房小區(qū)則抵制交納補辦手續(xù)費。
鳳翔花園的部分業(yè)主反映,，街道辦事處曾動員過住戶辦理產(chǎn)權證,，但每平方米要交納五六百元，這里的住戶沒有一戶愿出錢,。他們表示,，反正房子是自己住，又不上市交易,，不需要辦證,。此事后來不了了之。
記者為此又采訪了南京市國土局政策法規(guī)處,，該處負責人表示,，與小產(chǎn)權房相關的建設、規(guī)劃,、國土,、房管等部門正在積極協(xié)調(diào)推進清理工作，但這畢竟是一個積累了10多年的矛盾,，很難一下子解決,。
南京市建設系統(tǒng)一名官員說，小產(chǎn)權房的清理實際上陷入了僵局，主要難在兩點,，一是不符合土地利用,、建設規(guī)劃的小產(chǎn)權房項目應該拆除，但是現(xiàn)在幾乎都住滿了人,，強行拆除影響穩(wěn)定,；二是符合規(guī)劃的項目，應該交納一定的費用,，這個錢收不上來,。小產(chǎn)權房牽涉眾多弱勢群體的利益，政府不能輕易處理,。
江蘇省國土廳副廳長吳震強則表示,，集體土地進入市場只有一條路——國家征收。要解決現(xiàn)有的“小產(chǎn)權房”,，靠每年的土地利用指標逐步消化,，是個漫長的過程，因為“農(nóng)轉(zhuǎn)用”土地指標每年都在減少,，南京今年僅9200畝,。“小產(chǎn)權房”從一開始就不合法,，所以得不到國家法律的保護,。
記者采訪了解到，目前南京市尚沒有一個小產(chǎn)權房項目補辦產(chǎn)權證與土地證,。
立法滯后,，法律盲點成為國資“漏斗”
記者采訪中了解到，目前關于小產(chǎn)權房有兩種觀點形成對峙,。
南京市鐵心橋街道一位負責人說,，小產(chǎn)權房最初確實有合理的一面。前幾年搞大規(guī)模的城市建設,，村組街道要自籌拆遷安置費,，根本沒有財力，開發(fā)小產(chǎn)權房也是迫不得已,。而且小產(chǎn)權房獲得的利益也用到了公益事業(yè)上,。
長三角一名城建官員告訴記者，小產(chǎn)權房起到了城鄉(xiāng)之間利益再分配的作用,，更是市場合理需求得不到滿足后出現(xiàn)的“替代性經(jīng)濟適用房”,。據(jù)中央政策研究室的一項調(diào)查顯示，我國城市化進入高速發(fā)展期的幾年時間里,，城市通過拍賣轉(zhuǎn)變用途的農(nóng)村土地獲取的資金高達2000多億元,，這些錢轉(zhuǎn)移回農(nóng)村的數(shù)量很少,。
江蘇省社科院院長宋林飛認為，小產(chǎn)權房價格便宜,，不僅能滿足低收入者需求,，同時對限制城市房價上漲也起到了不可低估的作用。
“小產(chǎn)權房最初雖然有合理性,，但大規(guī)模出現(xiàn)使國家減少了大量土地出讓金收益,，同時還可能威脅到耕地保護紅線。目前,，對農(nóng)村建設用地,、宅基地使用有《土地管理法》規(guī)范，但嚴重滯后于城市化發(fā)展的需要,，這是造成農(nóng)村集體土地資源嚴重流失的一個重要原因,，也暴露出城鄉(xiāng)土地二元管理的巨大漏洞�,！蹦暇┦袟紖^(qū)國土局一名負責人說,。
南京大學教授葛揚認為，小產(chǎn)權房暴露出了農(nóng)村土地利益分配制度的空白,。小產(chǎn)權房直接與利益掛鉤,，但它的各種主體產(chǎn)權歸屬及利益索取模糊不清，小產(chǎn)權房的產(chǎn)權實際上是在法律的監(jiān)督與保護之外,。清理小產(chǎn)權房的目的應該在于,，對農(nóng)村土地的產(chǎn)權界定、土地利益分配,、產(chǎn)權運作方式形成一套長效機制。 |