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2007年二、三季度以來,，國家先后出臺了針對外資投入中國房地產(chǎn)的兩個文件,，這些文件在一定程度上杜絕了房地產(chǎn)開發(fā)過程中熱錢的出入渠道,。但記者近日采訪了解到,，在內(nèi)地的海外基金等正在尋求變術(shù)——在繼續(xù)以股權(quán)方式收購房地產(chǎn)開發(fā)項目的同時,，加快了對酒店,、工業(yè),、商業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)的投資步伐,，在酒店業(yè)表現(xiàn)得尤為明顯,。
酒店業(yè)成外資投資首選
“各種類型的國外投資機構(gòu)，包括私募,、投行等都在以各種形式滲透進(jìn)入天津市場,，而寫字樓、商場,、酒店等是他們的首選,，先后有數(shù)家基金正在或者準(zhǔn)備進(jìn)行收購行動�,！盌TZ戴德梁行天津投資部投資主任劉淼說,。
DTZ戴德梁行天津策略發(fā)展顧問部助理董事王紅說，從我們接觸的客戶來看,，想要購買,、投資天津酒店的外資正呈現(xiàn)增多態(tài)勢。她告訴記者,，由于濱海新區(qū)的帶動作用,，越來越多的跨國機構(gòu)和企業(yè)開始在天津投資、辦廠,，必然帶動越來越多的外籍人士到天津工作,、生活，這無疑是外資看好天津酒店市場并加速投資的一個重要原因,�,！氨M管目前沒有一個具體外資進(jìn)入天津酒店的數(shù)字，但可以確定的是到2010年之前,，天津的四,、五星級酒店將在目前數(shù)量的基礎(chǔ)上增加一倍，達(dá)到40家左右,�,！蓖跫t說。
國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字顯示,，上半年,，我國共有357家利用外資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們共完成投資318.98億元。其中,，住宅投資163.02億元,，所占比重為51.1%。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，這組數(shù)字雖然沒有詳細(xì)顯示外資的具體投向,，但可以判斷除了住宅投資外，外資對于酒店,、工業(yè),、商業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)的投資步伐在不斷加快。記者了解到,，中國酒店是備受外資青睞的一個行業(yè),。DTZ戴德梁行酒店部董事曹念國說，早期的中國酒店外資以港資和新加坡資本為主,，而現(xiàn)在越來越多的歐美,、中東資金開始鎖定投資中國酒店。
京滬津等大城市成首選地
對于投資中國酒店的外資類型,，曹念國說,，目前大致可分為兩大類，一是酒店投資公司或管理公司如雅高,，他們傾向購買單體酒店如正在營業(yè),、但經(jīng)營狀況不好的酒店，剛封項但未裝修的建筑,、爛尾樓等,，或直接購買地塊，他們購買的目的除要獲得穩(wěn)定的收益外,，有時還會出于建立網(wǎng)絡(luò)的需要,；另一類是一些基金或財團，比較青睞連鎖酒店,；他們購買的目的主要是獲得穩(wěn)定收益,，因此更傾向投資連鎖酒店，或是直接參股中國酒店管理公司,。
曹念國告訴記者,，目前，北京和上海成為外資投資酒店最青睞的城市,，尤其是上海,，已經(jīng)成為亞洲地區(qū)除東京和新加坡外外資投資酒店最受追捧的城市。而隨著北京和上海對外資投資門檻提高,，天津,、成都、重慶、武漢等城市也開始受到外資的垂青,。
長期穩(wěn)定的收益是主因
對于外資為何熱衷投資中國酒店,，曹念國解釋說,，酒店受青睞的原因來自于自身特性,。酒店是長期持有物業(yè)，不僅能給業(yè)主帶來長期穩(wěn)定可觀的現(xiàn)金流,，酒店物業(yè)本身還能隨著房價的增長而升值,。
此外，奧運會和世博會的舉辦也加速了這兩個城市的酒店業(yè)升級,，使得北京與上海四五星級的高檔酒店市場得到較快的發(fā)展,。北京的四五星級酒店已由2004年的102家增長到2006年的128家；上海由2004年的61家增長到2006年的69家,，另有約45家定位于四,、五星級但尚未評星的酒店�,！霸谖磥硪欢螘r期,，酒店的投資前景仍較好�,！辈苣顕A(yù)測說,。
潛在風(fēng)險依然存在
盡管投資前景看好，業(yè)內(nèi)人士還是提醒外資大舉進(jìn)入中國酒店可能帶來的諸多潛在風(fēng)險,。北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說,，一方面，需要注意投資收益風(fēng)險,。他說,，酒店經(jīng)營雖然可以帶來長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，但先期的裝修等開業(yè)籌備以及租金等成本極高,，投入較大,。特別是外資往往經(jīng)營連鎖酒店，更需要雄厚資金的支持,，而收益期則比住宅投資更長,。另一方面，要注意管理風(fēng)險,，外資雖擁有先進(jìn)的管理經(jīng)營,，但不一定就能適合內(nèi)地客戶的需求；特別是星級酒店的客戶群,，消費能力強,，往往具有個性化的需求，因此，外資在進(jìn)入時,，是套用原有的管理經(jīng)驗還是另行聘請內(nèi)地的管理團隊,，將是一個重大的抉擇。
王紅同時提醒說,，要警惕外資大舉進(jìn)入所帶來的短期內(nèi)集中供給可能出現(xiàn)的酒店過剩問題,。 |