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2007年二,、三季度以來,，國(guó)家先后出臺(tái)了針對(duì)外資投入中國(guó)房地產(chǎn)的兩個(gè)文件,，這些文件在一定程度上杜絕了房地產(chǎn)開發(fā)過程中熱錢的出入渠道,。但記者近日采訪了解到，在內(nèi)地的海外基金等正在尋求變術(shù)——在繼續(xù)以股權(quán)方式收購房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的同時(shí),，加快了對(duì)酒店,、工業(yè)、商業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)的投資步伐,，在酒店業(yè)表現(xiàn)得尤為明顯,。
酒店業(yè)成外資投資首選
“各種類型的國(guó)外投資機(jī)構(gòu),，包括私募、投行等都在以各種形式滲透進(jìn)入天津市場(chǎng),，而寫字樓,、商場(chǎng)、酒店等是他們的首選,，先后有數(shù)家基金正在或者準(zhǔn)備進(jìn)行收購行動(dòng),。”DTZ戴德梁行天津投資部投資主任劉淼說,。
DTZ戴德梁行天津策略發(fā)展顧問部助理董事王紅說，從我們接觸的客戶來看,，想要購買,、投資天津酒店的外資正呈現(xiàn)增多態(tài)勢(shì)。她告訴記者,，由于濱海新區(qū)的帶動(dòng)作用,，越來越多的跨國(guó)機(jī)構(gòu)和企業(yè)開始在天津投資、辦廠,，必然帶動(dòng)越來越多的外籍人士到天津工作,、生活，這無疑是外資看好天津酒店市場(chǎng)并加速投資的一個(gè)重要原因,�,！氨M管目前沒有一個(gè)具體外資進(jìn)入天津酒店的數(shù)字，但可以確定的是到2010年之前,，天津的四,、五星級(jí)酒店將在目前數(shù)量的基礎(chǔ)上增加一倍，達(dá)到40家左右,�,！蓖跫t說。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,，上半年,，我國(guó)共有357家利用外資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們共完成投資318.98億元,。其中,，住宅投資163.02億元，所占比重為51.1%,。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，這組數(shù)字雖然沒有詳細(xì)顯示外資的具體投向，但可以判斷除了住宅投資外,，外資對(duì)于酒店,、工業(yè)、商業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)的投資步伐在不斷加快。記者了解到,，中國(guó)酒店是備受外資青睞的一個(gè)行業(yè),。DTZ戴德梁行酒店部董事曹念國(guó)說，早期的中國(guó)酒店外資以港資和新加坡資本為主,，而現(xiàn)在越來越多的歐美,、中東資金開始鎖定投資中國(guó)酒店。
京滬津等大城市成首選地
對(duì)于投資中國(guó)酒店的外資類型,，曹念國(guó)說,，目前大致可分為兩大類，一是酒店投資公司或管理公司如雅高,，他們傾向購買單體酒店如正在營(yíng)業(yè),、但經(jīng)營(yíng)狀況不好的酒店，剛封項(xiàng)但未裝修的建筑,、爛尾樓等,，或直接購買地塊，他們購買的目的除要獲得穩(wěn)定的收益外,，有時(shí)還會(huì)出于建立網(wǎng)絡(luò)的需要,；另一類是一些基金或財(cái)團(tuán)，比較青睞連鎖酒店,；他們購買的目的主要是獲得穩(wěn)定收益,，因此更傾向投資連鎖酒店，或是直接參股中國(guó)酒店管理公司,。
曹念國(guó)告訴記者,，目前，北京和上海成為外資投資酒店最青睞的城市,，尤其是上海,，已經(jīng)成為亞洲地區(qū)除東京和新加坡外外資投資酒店最受追捧的城市。而隨著北京和上海對(duì)外資投資門檻提高,，天津,、成都、重慶,、武漢等城市也開始受到外資的垂青,。
長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益是主因
對(duì)于外資為何熱衷投資中國(guó)酒店，曹念國(guó)解釋說,，酒店受青睞的原因來自于自身特性,。酒店是長(zhǎng)期持有物業(yè)，不僅能給業(yè)主帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定可觀的現(xiàn)金流,，酒店物業(yè)本身還能隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)而升值,。
此外,，奧運(yùn)會(huì)和世博會(huì)的舉辦也加速了這兩個(gè)城市的酒店業(yè)升級(jí)，使得北京與上海四五星級(jí)的高檔酒店市場(chǎng)得到較快的發(fā)展,。北京的四五星級(jí)酒店已由2004年的102家增長(zhǎng)到2006年的128家,；上海由2004年的61家增長(zhǎng)到2006年的69家，另有約45家定位于四,、五星級(jí)但尚未評(píng)星的酒店,。“在未來一段時(shí)期,，酒店的投資前景仍較好,。”曹念國(guó)預(yù)測(cè)說,。
潛在風(fēng)險(xiǎn)依然存在
盡管投資前景看好,，業(yè)內(nèi)人士還是提醒外資大舉進(jìn)入中國(guó)酒店可能帶來的諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)。北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說,，一方面，需要注意投資收益風(fēng)險(xiǎn),。他說,，酒店經(jīng)營(yíng)雖然可以帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，但先期的裝修等開業(yè)籌備以及租金等成本極高,，投入較大,。特別是外資往往經(jīng)營(yíng)連鎖酒店，更需要雄厚資金的支持,，而收益期則比住宅投資更長(zhǎng),。另一方面，要注意管理風(fēng)險(xiǎn),，外資雖擁有先進(jìn)的管理經(jīng)營(yíng),，但不一定就能適合內(nèi)地客戶的需求；特別是星級(jí)酒店的客戶群,，消費(fèi)能力強(qiáng),，往往具有個(gè)性化的需求，因此,，外資在進(jìn)入時(shí),，是套用原有的管理經(jīng)驗(yàn)還是另行聘請(qǐng)內(nèi)地的管理團(tuán)隊(duì)，將是一個(gè)重大的抉擇,。
王紅同時(shí)提醒說,，要警惕外資大舉進(jìn)入所帶來的短期內(nèi)集中供給可能出現(xiàn)的酒店過剩問題。 |