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對(duì)話來由：在各地房價(jià)“漲”聲一片之時(shí),，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號(hào)文件)發(fā)布了,，它把解決低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作，被業(yè)界解讀為房改轉(zhuǎn)向的標(biāo)志,，意味著城市廉租房建設(shè)有望駛?cè)肟燔嚨�,，社�?huì)各界對(duì)其表現(xiàn)出了高度的關(guān)注。
應(yīng)該說,，在24號(hào)文件出臺(tái)之前,，國家對(duì)于各地廉租房建設(shè)已有明確規(guī)定，然而實(shí)際效果并不明顯,。原因何在,？為此本報(bào)記者深入采訪了有關(guān)專家，對(duì)話廉租房建設(shè)中的疑難雜癥,，求解對(duì)癥藥方,，這也許會(huì)對(duì)廉租房保障制度的進(jìn)一步落實(shí)起到推動(dòng)作用。
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| 自國務(wù)院24號(hào)文件發(fā)布后,，上海率先向開發(fā)商捂盤亮劍,，規(guī)定3萬平方米以下新樓盤須一次預(yù)售，以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,。新華社記者
張明 攝 |
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| 小戶型成為房博會(huì)焦點(diǎn),。購房者在銀川房地產(chǎn)博覽會(huì)現(xiàn)場(chǎng)觀看樓盤模型。新華社記者 王鵬
攝 | 多重障礙制約廉租房建設(shè)步伐
記者：一直以來,，國家對(duì)于廉租房的建設(shè)都給予了高度的重視，但從執(zhí)行情況來看,，廉租房建設(shè)中存在的問題還很多,，是什么原因制約了廉租房的建設(shè)？目前廉租房建設(shè)還存在著哪些難點(diǎn),？
牛鳳瑞(中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任)：國務(wù)院新聞辦8月30號(hào)公布的最新數(shù)據(jù)顯示,，我國共有600多個(gè)縣級(jí)市，目前剩余89個(gè)城市還沒有實(shí)施廉租房制度,。我認(rèn)為廉租房建設(shè)有兩個(gè)難點(diǎn)：
首先在于廉租房制度的單誰來買,，又有多少錢來買的問題。各地政府是廉租房的具體實(shí)施者,，然而各個(gè)地區(qū)發(fā)展并不平衡,，其公共財(cái)政、財(cái)力的支撐能力存在著差異,，即便公共財(cái)力水平相當(dāng)?shù)某鞘兴媾R的主要矛盾也不一樣,，比如廉租房、最低生活保障,、教育,、環(huán)境保護(hù),、醫(yī)療等等都需要財(cái)力支出，在公共財(cái)力有限的情況下,，政府會(huì)考慮優(yōu)先次序的排列,。
其次，廉租房保障范圍的界定,、保障對(duì)象的申請(qǐng),、審批及推出機(jī)制不健全。作為廉租房保障范圍的低收入群體所面臨的住房困難程度也存在差異,，低收入家庭不一定住房困難,。作為政府進(jìn)行此群體的甄別、界定是一個(gè)相當(dāng)繁重的任務(wù),。
廖英敏(國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所期貨證券研究室主任)：“24號(hào)文件”出臺(tái)前,，廉租房工作落實(shí)不理想的主要原因在于低收入住房制度不完善，主要體現(xiàn)在：第一,，中央對(duì)地方政府沒有建立完善的考核制度,；第二，缺乏專門具體的組織機(jī)構(gòu)來實(shí)施廉租房工作,；第三,，資金落實(shí)不夠。
金育松(北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理)：我認(rèn)為四大原因制約了廉租房的建設(shè),，首先,，地方政府不夠重視，廉租房主要靠地方政府來實(shí)施,，但很多地方政府還停留在文件上,，沒有把廉租房政策落到實(shí)處。
其次,，資金短缺或沒有穩(wěn)定的資金來源,，特別是中西部地區(qū)。建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2006年全國城市土地出讓金的凈收益達(dá)到2978億元,，但是全國累計(jì)用于廉租住房制度的資金僅為70.8億元，其中土地出讓凈收益僅占3.1億元,；沒有資金支持,，廉租房政策難以為繼。
再次,，廉租房保障范圍的界定,、保障對(duì)象的申請(qǐng)、審批及推出機(jī)制不健全,；使得廉租房制度沒有實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn),。
最后,，廉租房政策還處于摸索階段，部分政策還不明確,，比如是在建設(shè)商品房的同時(shí)配建廉租房,，還是單獨(dú)建立廉租房區(qū)域。
“賠本買賣”心理制約地方對(duì)廉租房的投入
記者：對(duì)于廉租房建設(shè)進(jìn)展遲緩,，有一部分人認(rèn)為這與部分地方政府態(tài)度不積極,，動(dòng)力不足有著直接的關(guān)系，應(yīng)該如何看待這種觀點(diǎn),？
金育松：我認(rèn)為部分地方政府對(duì)于廉租房建設(shè)表現(xiàn)不積極的原因是多方面的,。一方面，許多地方政府沒有形成廉租房建設(shè)是政府公共職能的意識(shí),，同時(shí)也沒有監(jiān)督機(jī)制來督促地方政府的執(zhí)行,。
與此同時(shí)，土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設(shè)的主要資金來源,，但是地方政府為了本地區(qū)的建設(shè)發(fā)展,，往往把這些資金用于投資建設(shè)，這是城市發(fā)展的驅(qū)動(dòng),，也是地方政府政績心理的體現(xiàn),。
此外，廉租房建設(shè)不僅需要投入巨大的財(cái)力物力,，而且對(duì)城市發(fā)展推動(dòng)作用不明顯,，投入大，產(chǎn)出少,，地方政府往往具有廉租房是“賠本買賣”的心理,，不愿意或是舍不得把資金投向廉租房建設(shè)。
廖英敏：地方政府建設(shè)廉租房存在著若干問題的原因是地方利益和地方財(cái)力的考慮,，土地是地方財(cái)政的主要來源，而建設(shè)廉租房,，地方政府要放棄一部分利益,，如果中央不明確責(zé)任的話，地方政府會(huì)有所顧及,。同時(shí),，西部地區(qū)由于財(cái)政能力有限，在廉租房建設(shè)上心有余而力不足,，還需要中央政府的支持,。應(yīng)該說，24號(hào)文件的出臺(tái),，中央確立了地方的考核目標(biāo),，比如到今年年底前,，在所有設(shè)區(qū)城市，凡符合規(guī)定住房困難條件,、申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼的低保家庭,，基本做到應(yīng)保盡保，這有助于廉租房建設(shè)的具體落實(shí),。
牛鳳瑞：我認(rèn)為并不能籠統(tǒng)地,、過度地批評(píng)地方政府，每一屆政府都有自己面臨的主要矛盾,，舉個(gè)例子來講,，中小學(xué)校危房改造和廉租房都需要財(cái)力，公共財(cái)力有限,，必須要分輕重緩急,，各地政府也都有自己的考慮。這里值得說明的是,，很多地方政府中有相當(dāng)一批政府的工作人員是愿意為老百姓做好事的,，但由于受到現(xiàn)實(shí)的物質(zhì)條件限制和束縛沒能得到很好的實(shí)施�,？陀^地說,，任何政策、制度的實(shí)施,，都是受一定的前提條件制約的,。因此，要客觀地看待這一問題,。
資金來源不明致使廉租房“短腿”
記者：部分城市沒有建立穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道是制約廉租房建設(shè)的一個(gè)重要原因,，目前廉租房建設(shè)在資金方面面臨著哪些問題？
金育松：我認(rèn)為廉租房在資金方面面臨著三方面的問題：首先,，資金來源不明確,。建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2006年年底,，仍有166個(gè)地級(jí)以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設(shè)的比例,。
其次，資金來源不穩(wěn)定,，廉租房資金往往來源于土地出讓金收益及公積金增值收益,，但是這兩種資金來源都具有不穩(wěn)定性，這樣就無法保證廉租房資金的穩(wěn)定性,。特別是相對(duì)落后的中西部城市,，廉租房需要覆蓋的面更廣，但是其土地出讓金及公積金增值收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東部發(fā)達(dá)城市。
再次,，資金使用不規(guī)范,。絕大多數(shù)城市沒有將土地出讓收益實(shí)際用于廉租房建設(shè)，這主要是由于沒有法律法規(guī)對(duì)地方政府的約束,，使得地方政府更愿意把資金用于見效快,、收益多的商業(yè)投資。
真正讓“市場(chǎng)的歸市場(chǎng),，保障的歸保障”
記者：國家出臺(tái)的24號(hào)文件,，對(duì)于廉租房的建設(shè)有了更多細(xì)化的規(guī)定，您們對(duì)于廉租房的建設(shè)有哪些積極的建議,？
金育松：24號(hào)文件是1994年國務(wù)院推動(dòng)住房體制改革后的第三次住房體制改革,，文件從大的方向上明確了保障性住房的功能定位，把經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房納入政府保障體系,，把保障對(duì)象從最低收入群體擴(kuò)大為低收入群體,；體現(xiàn)了政府回歸公共服務(wù)職能的決心，即政府管社會(huì)保障,，市場(chǎng)管商品住宅市場(chǎng),。
其次，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi),；既然政府管社會(huì)保障,，市場(chǎng)管商品住宅市場(chǎng)，那么屬于保障體系范圍內(nèi)的消費(fèi)者,，應(yīng)該選擇廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房,，而商品房市場(chǎng)則要市場(chǎng)規(guī)律決定，而市場(chǎng)價(jià)格有漲有跌,，進(jìn)入商品房市場(chǎng)的消費(fèi)者應(yīng)該根據(jù)自身需求購房,，避免盲目跟從。
再次,，緩解商品房市場(chǎng)供需比,，有利于平抑房價(jià)；在對(duì)社會(huì)低收入群體應(yīng)保盡保之后,，避免了低收入群體進(jìn)入商品房市場(chǎng),，從而緩解了商品房市場(chǎng)的供需關(guān)系；減少房價(jià)上漲的推動(dòng)力,。
此外，后期各部委出臺(tái)的具體細(xì)則以及政策的落實(shí)是關(guān)鍵,；24號(hào)文對(duì)于廉租房資金的來源,、經(jīng)濟(jì)適用房的回購及上市等做出了規(guī)定，但是還需要各部委制定出可執(zhí)行的細(xì)則；同時(shí),，把政策落到實(shí)處,，避免出現(xiàn)之前的經(jīng)濟(jì)適用房變質(zhì)的問題，執(zhí)行才是政策的關(guān)鍵,。
廖英敏：廉租房制度的徹底落實(shí)還需要制定一些具體的細(xì)則,，比如財(cái)政的資金怎么給，投資項(xiàng)目如何安排等,。中央還應(yīng)定期和不定期的對(duì)地方政府廉租房工作進(jìn)行監(jiān)督檢查,，包括落實(shí)的情況，落實(shí)的進(jìn)度,，計(jì)劃的安排,，資金的使用。
同時(shí),，應(yīng)該積極發(fā)揮地方的主動(dòng)性和能動(dòng)性,，做大量的基礎(chǔ)性工作，比如,，該地區(qū)有多少低收入家庭,，這些家庭的住房狀況如何，要廣泛的入戶摸底調(diào)查,，建立詳細(xì)檔案信息系統(tǒng),。地方根據(jù)各地情況，因地制宜地確定低收入水平線,、保障方式,、保障范圍等事宜。
此外,，不能單純就住房問題解決住房問題,，還應(yīng)該和民政部門和社會(huì)保障部門協(xié)同解決低收入家庭的民生問題，也要考慮他們的社會(huì)生活保障問題和生活環(huán)境等問題,。
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[相關(guān)報(bào)道]廉租房：法國社會(huì)的穩(wěn)定劑
在法國,，很難聽到“我沒地兒住”這樣的抱怨。
百年歷史 不斷強(qiáng)化
法國廉租房的發(fā)展主要是在二戰(zhàn)之后,。法國經(jīng)濟(jì)在二戰(zhàn)中遭到嚴(yán)重破壞,，于是政府從北非地區(qū)招來了大批“外國工人”補(bǔ)充勞動(dòng)力市場(chǎng)。為了能讓這些人在法國安居樂業(yè),，政府逐步出臺(tái)真正意義的“廉租房政策”,。上世紀(jì)60年代末法國從阿爾及利亞撤兵后，許多法國僑民返回法國,。為了解決這些“歸國僑民”的住房問題,，法國政府不斷強(qiáng)化廉租房制度。
隨后，大批廉租房在城市中出現(xiàn),，其對(duì)象也從早期的外國工人和歸國僑民擴(kuò)大為社會(huì)上的低收入者和殘疾人等困難群體,。2000年，法國政府出臺(tái)法律規(guī)定,，人口超過5萬的城鎮(zhèn),，其廉租房面積不得少于住房總面積的20%。
政府費(fèi)心 百姓省心
法國廉租房的建設(shè)資金由各級(jí)政府和一些企事業(yè)單位共同籌集,，其中各級(jí)政府籌集的資金通�,？蛇_(dá)總投資的70%。房屋建成之后,，交由各地方政府的廉租房管理部門支配和管理,。承建廉租房項(xiàng)目的開發(fā)商，可以從政府得到各種優(yōu)惠政策,，以補(bǔ)償其微薄的經(jīng)營利潤,。
同時(shí)，法國政府對(duì)住房困難戶及低收入家庭提供“個(gè)人住房補(bǔ)貼”,。根據(jù)不同情況,，政府從預(yù)算中拿出資金，以補(bǔ)貼的形式對(duì)廉租房的申請(qǐng)者再次進(jìn)行幫助,。在如此多的優(yōu)惠政策下,，一些多子女家庭通常可以用不到市場(chǎng)價(jià)1/5的價(jià)格租到滿意的住房,。
規(guī)定嚴(yán)格 不失“人情”
法國政府對(duì)廉租房的申請(qǐng)者有嚴(yán)格的規(guī)定,。一般對(duì)家庭申請(qǐng)廉租房都有收入上的限制，考慮到收入的地區(qū)差異,，其收入上限根據(jù)不同地區(qū)有所區(qū)別,。例如，一個(gè)4口之家2006年申請(qǐng)廉租房,，在巴黎及周邊市鎮(zhèn)的家庭其年收入必須低于41933歐元,，在巴黎大區(qū)及周邊市鎮(zhèn)必須低于38577歐元，而在其他地區(qū)則降為30216歐元,。
廉租房的分配則充滿“人情味”,。政府規(guī)定，除收入情況滿足條件的申請(qǐng)者之外,，還有許多種情況可以申請(qǐng)廉租房,，如因市政建設(shè)必須搬遷，撤離危房或不宜居住的住房,，被房東驅(qū)逐的無過錯(cuò)房客,，殘疾人或有殘疾人的家庭等等,。
分配明確 接受監(jiān)督
廉租房由各級(jí)政府的廉租房管理部門負(fù)責(zé)分配。管理部門嚴(yán)格控制房源,，廉租房也是只租不賣。管理部門對(duì)廉租房的申請(qǐng)者有嚴(yán)格的審核制度,，通過對(duì)其雇主單位,、銀行賬戶及社會(huì)生活狀況的核實(shí)，將房屋分配給那些真正需要的人,，避免一些貪便宜的人渾水摸魚,。
廉租房制度的存在，使法國房屋銷售市場(chǎng)的需求維持在一個(gè)穩(wěn)定的范圍內(nèi),，房價(jià)也就很難出現(xiàn)大起大落,。法國廉租房也因此被稱為“社會(huì)首席穩(wěn)壓器”和“法國社會(huì)的穩(wěn)定劑”。（新華社駐巴黎記者
蘆龍軍） | |