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資本市場將成房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)�,;瘮U張的主渠道
    2007-09-03    本報記者:洛濤 李生東    來源:經(jīng)濟參考報

  隨著土地供給和銀行信貸門檻提高,,一些中小企業(yè)被擠出房地產(chǎn)市場,,生存下來的企業(yè)向規(guī)�,;l(fā)展,行業(yè)集中度提高,,業(yè)內(nèi)并購不可避免,。而企業(yè)規(guī)模化發(fā)展,,將取決于資本融資能力,,在資本市場直接融資,將成為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)�,;瘮U張的主渠道,。

龐大的購房需求為規(guī)模化提供了可能

  衣食住行是人的四大需求,,當(dāng)多數(shù)人解決了“衣食”即“溫飽”問題之后,,“住行”即成為消費的熱點。經(jīng)濟學(xué)家易憲容在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上指出,,我國13億人口的購房需求強烈,房地產(chǎn)必將成為長期發(fā)展的行業(yè),,至少孵化出100家世界第一流的房地產(chǎn)企業(yè),。
  同時,貨幣供應(yīng)增速助推房地產(chǎn)發(fā)展,。全球來看,,貨幣供給量在持續(xù)增加,,中國尤其突出。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上介紹,,從貨幣供應(yīng)的角度看,,我國經(jīng)濟體中貨幣供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實體經(jīng)濟對貨幣的需求。今年6月末,,居民存款增長8271億元,,同比少增了5938億元,表明越來越多的貨幣開始進(jìn)入流通領(lǐng)域,,潛在購買力在向?qū)嶋H的購買力轉(zhuǎn)變,。
  我國房產(chǎn)投資理念正在形成。房地產(chǎn)具有使用價值與投資價值雙重性,。按照一般規(guī)律,,我國GDP以10%的速度增長,銀行存款利率在3%,、CPI增幅在3%的背景下,,儲蓄存款要保值增值,只能拿去投資,。由于受到投資品種限制,,決定了儲戶選擇配置更多的房地產(chǎn)資產(chǎn)。目前這種意識剛剛形成,,一旦形成趨勢,,未來的投資量還會非常大。中信證券股份有限公司研究咨詢部總監(jiān)王德勇預(yù)測,,我國房地產(chǎn)業(yè)將迎來10年的健康發(fā)展期,。在強大的需求面前,未來中國的一線房地產(chǎn)公司,,可能發(fā)展成為全球化房地產(chǎn)公司,。

房地產(chǎn)將成為百億企業(yè)的游戲

  龐大的市場需求,使得房地產(chǎn)企業(yè)對資金和土地的需求更加迫切,。而我國政府為了保持房地產(chǎn)健康發(fā)展,,采取了新一輪宏觀調(diào)控政策,提高了土地供給和銀行信貸的門檻,。
  朱中一介紹,,土地實行“招拍掛”之后,地價上升較快,,北京,、上海、杭州等地近期出讓地塊的樓面地價,加上當(dāng)?shù)亟ò渤杀竞蟮膬r格,,已經(jīng)超過了同地段在售商品住房項目的銷售價格,。一些中小企業(yè)因此被擠出房地產(chǎn)市場,只有上了規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè),,才有可能拿到土地,。
  與此同時,銀行貸款比例在房地產(chǎn)投資中所占比例呈下降趨勢,。聯(lián)華國際信托投資有限公司總裁李曉東說,,以前房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)資金來源主要是靠銀行的資金供給。幾年下來,,宏觀調(diào)控的銀行貸款,,對房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款的門檻越來越高。而規(guī)�,;l(fā)展,,使房地產(chǎn)開發(fā)對資本金的需求更加迫切,以每五年10倍的速度增長,。加拿大寶佳國際建筑師有限公司北京首席代表高志在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上指出,,我國的房地產(chǎn)企業(yè)太多,香港只有10多家大開發(fā)商,,而北京就1000多個開發(fā)商,,需要進(jìn)一步整合。王德勇認(rèn)為,,適當(dāng)?shù)恼{(diào)控有助于行業(yè)的優(yōu)勝劣汰,,涅槃重生,一線的房地產(chǎn)公司前景更優(yōu),。2010年,,房地產(chǎn)將成為百億企業(yè)的游戲。

房地產(chǎn)企業(yè)依靠資本市場取得較大成就

  面對間接融資受限,,一些房地產(chǎn)企業(yè)選擇了資本市場的直接融資渠道,。近一年來,有上市潛力的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛登陸資本市場,,境內(nèi)上市,、境外上市、IPO,、借殼,、資產(chǎn)注入、整體上市等等,,一個個融資渠道被挖掘出來,。
  資本市場的迅猛發(fā)展也為有實力的房地產(chǎn)企業(yè)打開了機會之門,萬科、富力,、雅居樂、碧桂園,、龍湖等企業(yè),,一個個財富傳奇在上演。今年4月,,廣東順德地產(chǎn)商碧桂園在香港聯(lián)交所掛牌上市,,25歲的大股東楊惠妍以667億港元的身價,成為新一代內(nèi)地女首富,。李曉東認(rèn)為,,房地產(chǎn)行業(yè)的并購整合是行業(yè)趨勢,房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場規(guī)�,;l(fā)展,,將產(chǎn)生新的機會和利潤增長點。
  上海中銳控股集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁毛恩在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上說,,中小企業(yè)抓緊時機壯大自己,,只有上市房地產(chǎn)才能生存下去,如果有創(chuàng)新,,仍然可以拿到地,。
  北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上地說,“如果我們上市以后,,未來的10年20年我們就發(fā)展得更好,。”李曉東認(rèn)為,,資本與房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合之后,,將形成中國特色的房地產(chǎn)金融。鼓勵一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)去上市,,對減少股市的泡沫也是有好處的,。站在房地產(chǎn)角度來說,中國A股市場能夠上市一定是非常好的時機,。

借助資本市場或?qū)l(fā)展成萬億元房企

  北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉分析指出,,假定中國的房地產(chǎn)業(yè)還有20年的黃金發(fā)展時期,假定未來每年的市凈率,、凈利潤率,、股利支付率、外部股權(quán)融資率,、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)在未來20年保持不變,,或者波動較小,其均值等于過去五年的均值,則“萬科”,、“陸家嘴”,、“北辰實業(yè)”等A股上市公司,將分別在2018年,、2024年,、2025年,市值達(dá)到萬億元,。
  目前來看,,我國上市的房地產(chǎn)公司,其資產(chǎn)規(guī)模,、收入規(guī)模,、利潤規(guī)模,與美國相比,,差距還是比較大的,,我國上市房企還有較大的發(fā)展空間。但是,,房地產(chǎn)企業(yè)要不要規(guī)�,;恳�(guī)�,;l(fā)展,,必然導(dǎo)致寡頭經(jīng)濟。我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)十分明顯的寡頭現(xiàn)象,。
  海潤國際董事局主席林勇說:“我今天感覺到中國地產(chǎn)是向壟斷趨勢發(fā)展,,大的地產(chǎn)商,以追求高額的利潤,,占用了大量的土地資源”,。目前,囤積居奇,、圈地待漲,、捂盤惜售現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。長此以往,,必將造成尖銳的社會對立,,埋下不安定的種子。東歐國家和俄羅斯的教訓(xùn)證明,,巨大的資金在少數(shù)寡頭手里,,一遇危機或其他風(fēng)吹草動,資本將立即外逃,,導(dǎo)致金融危機,,貽害整個社會,。

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