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近日,，國(guó)內(nèi)第一個(gè)基金型房地產(chǎn)信托計(jì)劃——聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)私募股權(quán)基金型信托計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱“聯(lián)信精瑞”)在海南2007博鰲房地產(chǎn)論壇正式簽約。招商局地產(chǎn)控股股份有限公司,、SOHO中國(guó)有限公司等多家實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)成為該基金信托首批發(fā)起委托人,。業(yè)內(nèi)人士表示,，該基金信托計(jì)劃意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新邁出了標(biāo)志性一步，也代表中國(guó)本土資金開(kāi)始介入一直由境外資金唱主角的房地產(chǎn)資本運(yùn)作領(lǐng)域,。
拓展多元化融資渠道
據(jù)悉,，該基金信托計(jì)劃是由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)作為組織發(fā)起人，聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司作為受托人,，依據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《信托公司管理辦法》,、《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》而設(shè)立的一支基金型信托計(jì)劃。該基金信托計(jì)劃首次募集20億元,，合格的投資者最低認(rèn)購(gòu)金額不低于100萬(wàn)元,，封閉期為五年。
聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司總裁李曉東說(shuō),，該基金信托將拓展多元化的融資渠道,，加大房地產(chǎn)行業(yè)中直接融資的比重，改善房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)分依賴銀行間融資的現(xiàn)狀,。同時(shí),，該基金信托將充分發(fā)揮分散化、專業(yè)性的投資優(yōu)勢(shì),，通過(guò)投資有增長(zhǎng)潛力的房地產(chǎn)企業(yè)以及持有潛力物業(yè),，在其登陸國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)后，基金信托獲取房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)兩方面高速增長(zhǎng)所帶來(lái)的超額回報(bào),。業(yè)內(nèi)人士分析后認(rèn)為,，這一信托模式實(shí)際上更加接近房地產(chǎn)投資基金，將以私募股權(quán)投資的模式運(yùn)作,，獲利模式包括注血小型地產(chǎn)公司促進(jìn)公司上市以及包裝物業(yè)并期待發(fā)行REITS,。
中國(guó)版房地產(chǎn)基金
按照國(guó)際趨勢(shì)，直接融資在房地產(chǎn)融資模式中占主導(dǎo)地位,，其中扮演重要角色的正是私募股權(quán)投資基金,。私募股權(quán)投資基金也是眾多國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者的重要產(chǎn)品形式和資金來(lái)源。但由于《產(chǎn)業(yè)基金法》的缺失,，我國(guó)的私募股權(quán)投資處境并不明朗,。今年初，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《信托公司管理辦法》和《集合資金信托管理辦法》,，放開(kāi)了對(duì)集合信托計(jì)劃合格的機(jī)構(gòu)投資人數(shù)量的限制,，并且鼓勵(lì)信托產(chǎn)品更多地從事投資業(yè)務(wù)。這為信托公司推出私募股權(quán)投資類的基金型信托產(chǎn)品鋪平了道路,。據(jù)了解,，聯(lián)信精瑞的受托人聯(lián)華信托，以房地產(chǎn)信托為主營(yíng)業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新上頗有建樹(shù),。聯(lián)華信托曾推出有國(guó)內(nèi)首個(gè)房地產(chǎn)準(zhǔn)基金之名的“聯(lián)信寶利”系列信托產(chǎn)品,，迄今已成功運(yùn)作多期。法規(guī)條件的完善和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的成熟,，促生了這支中國(guó)版的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的誕生,。
一位外資投資基金的負(fù)責(zé)人告訴記者，由于土地和不動(dòng)產(chǎn)的種種特性,，與其他投資領(lǐng)域相比,，房地產(chǎn)投資中，本土資金具備的優(yōu)勢(shì)更加明顯,。本土資金會(huì)更為熟悉和適應(yīng)國(guó)內(nèi)項(xiàng)目和地方政府的運(yùn)作方式,。另一方面，當(dāng)前國(guó)內(nèi)對(duì)于外資投資房地產(chǎn)的限制政策也拉長(zhǎng)了外資的運(yùn)作周期,，增加了運(yùn)作難度,。而作為國(guó)內(nèi)第一支房地產(chǎn)投資基金信托，聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)基金信托的設(shè)立,、營(yíng)運(yùn)和監(jiān)管都將為我國(guó)日后房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn),。
本土資金更具優(yōu)勢(shì)
基金型信托的誕生意味著中國(guó)本土資金開(kāi)始介入一直由境外資金唱主角的房地產(chǎn)資本運(yùn)作領(lǐng)域。已經(jīng)在中國(guó)投資了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的賽智全球投資基金高級(jí)經(jīng)理郭偉告訴記者,，一旦中國(guó)本土類似的房地產(chǎn)投資基金形成規(guī)模,，相較于外資基金更具有優(yōu)勢(shì)。這種優(yōu)勢(shì)除了對(duì)于當(dāng)?shù)刭Y源的掌握程度之外,，另一個(gè)最主要的因素在于,，目前國(guó)內(nèi)限制外資的政策大大拖慢了外資投資基金的運(yùn)作速度。根據(jù)外管局的最新規(guī)定,，目前境外資本投資內(nèi)地必須經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院備案,，加上結(jié)匯的時(shí)間，境外資本在資金流入方面至少需要付出兩個(gè)月左右的時(shí)間,。
值得注意的是,，與之前國(guó)內(nèi)所有的房地產(chǎn)信托計(jì)劃不同，聯(lián)信精瑞是由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)作為組織發(fā)起人,，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司,、保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司、北京天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,、中新集團(tuán),、北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司、SOHO中國(guó)有限公司,、力維斯投資集團(tuán),、中坤投資集團(tuán)等多家大牌房地產(chǎn)企業(yè)作為該基金信托的首批發(fā)起委托人,。顯然，對(duì)于這一新事物,，來(lái)自國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性支持的背景色彩相當(dāng)強(qiáng)烈。而據(jù)記者了解,，福建聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司,，是經(jīng)中國(guó)人民銀行總行批準(zhǔn)于2003年3月組建成立并規(guī)范運(yùn)營(yíng)的股份制金融機(jī)構(gòu)。2005年8月18日更名為聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司,。公司注冊(cè)資本5.1億元,，其中外匯資本1500萬(wàn)美元。福建省政府全資擁有的華僑投資控股公司是公司第一大股東,，主要股東包括新希望集團(tuán),、中誠(chéng)信信用管理公司等，公司以房地產(chǎn)信托為主營(yíng)業(yè)務(wù),。
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