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“在未來,，要實現(xiàn)穩(wěn)定,、高速的發(fā)展,，商業(yè)地產必須進入‘金融產品化’時代�,！蔽搴蠂H集團總顧問劉力近日表示，改變傳統(tǒng)的“售房”觀念,，以制造“金融產品”的方式進行商業(yè)地產開發(fā)及運營,，創(chuàng)造更高商業(yè)價值是國內商業(yè)地產開發(fā)的正確途徑,。其宗旨是在項目開發(fā)的理念及開發(fā)方式上，以一種完整而專業(yè)的方式,，體現(xiàn)項目的最大真實價值,，以創(chuàng)造在項目的開發(fā)及運營各階段進行資本運作的基礎。商業(yè)地產開發(fā)“金融產品化”是國內商業(yè)地產發(fā)展的長遠趨勢,，也是中國商業(yè)地產正常,、良性發(fā)展的惟一出路。
國內商業(yè)地產操作模式多有盲目性
劉力表示,，商業(yè)地產由于其自身的高專業(yè)化特點,，開發(fā)的目標應集中在初期的項目招商與后期的商業(yè)管理方面，而國內目前開發(fā)操作模式多有盲目性,。商業(yè)地產項目的開發(fā)計劃性至關重要,，而這關鍵的一環(huán)需要具有專業(yè)的經驗、技能和引進資源的潛在價值的專業(yè)機構完成,。在既缺乏經驗,，又沒有能同國際接軌的招商渠道情況下，經歷了眾多失敗的商業(yè)地產商正在走上“開發(fā)模式專業(yè)化”的道路,。
“很多商業(yè)項目的開發(fā)沿用了住宅開發(fā)的模式,，思路上存在偏差�,！眲⒘Ω嬖V記者,，住宅地產可以被視為直銷，商業(yè)地產開發(fā)則更類似于傳銷,。由于需要專業(yè)的機構介入前期招商與后期的管理,，所以商業(yè)地產更類似于酒店項目的開發(fā)，其開發(fā)與顧問和管理方是相互獨立的,，商業(yè)地產開發(fā)的目標是招商與運營的成功,，所以開發(fā)商主要的目標客戶是專業(yè)零售商家與專業(yè)管理團隊，而不是二手出租的散戶投資者,。目前,，大城市盲目的投資潮正在退去，住宅開發(fā)模式也已不再適用于商業(yè)地產,。
我國商業(yè)地產開發(fā)的模式,，先期是以住宅區(qū)的開發(fā)為支撐，以住宅底層商店的業(yè)態(tài)形式出現(xiàn),。其基本的開發(fā)思路是建立在“小區(qū)配套”這一計劃經濟時代產物的基礎上,，按照“千人指標”和“合理的服務半徑”的要求，定位定量,。伴隨大盤開發(fā)模式的出現(xiàn),，及開發(fā)商集中運作專項的規(guī)�,；耐顿Y資金的可能，商業(yè)地產進入專門化,、大型化,、集約化的階段。在各大中城市出現(xiàn)了以“超市”業(yè)態(tài)為首,，以店鋪群為主力的大大小小的商業(yè)中心,。劉力認為，在發(fā)展中,，如果盲目地投資和孤立地建設,，以及“賣掉就走”的商販式房地產營銷策略，勢必會造成投資無回報,，“建成售不出,、店家難經營”的局面。而近年不斷攀升的空置率和店鋪售價下滑的現(xiàn)象,，表明商業(yè)地產市場投資,、建設、經營三大關系的脫節(jié),，從而衍生出復雜的法律糾紛和社會問題,，這些都值得警惕。
專業(yè)機構缺失制約中國商業(yè)地產發(fā)展
五合國際首席地產分析師李小鋒認為,，在中國商業(yè)地產開發(fā)產業(yè)鏈中,，專業(yè)的顧問中介機構是明顯缺失的一環(huán)。在國際商業(yè)地產運作中,，中介機構的價值被廣為接受,。由于專業(yè)中介的存在，使得投資方,、開發(fā)商,、零售商的職責更清晰,，操作更專業(yè),，項目的成功也更有保證。大型Mall的開發(fā)中最重要的角色也是能夠整合商家資源并合理配置業(yè)態(tài)的專業(yè)中介,。
中國地產的傳統(tǒng)是輕視中介,，對策劃與資源整合類純智力型服務不信任，這一點更反映在商業(yè)地產開發(fā)中,。專業(yè)服務機構能提供五大方面的服務：一是提供最佳項目形態(tài),；二是在國際化招商過程中起至關重要作用；三是全程提供專業(yè)水準的規(guī)劃,；四是確保規(guī)劃設計出優(yōu)質商業(yè)設施,；五是代表客戶項目與國外商家有目標,、有選擇地進行交流�,！斑@五項服務正是中國開發(fā)商所沒有能力解決的,。”李小鋒說,，專業(yè)中介機構的優(yōu)勢之一就是具有招商渠道,。中介服務機構在資源整合的過程中必須兼顧零售商家的利益，而不僅僅代表開發(fā)商的利益,。專業(yè)中介服務機構同商家的魚水關系是開發(fā)商不具備的,，這也是中國商業(yè)地產最缺乏的招商渠道。況且對于中國目前大型商業(yè)地產項目而言,，主力店特別是國際大型主力品牌店的招商難度最大,，對項目開發(fā)的后續(xù)進程影響也最大，而專業(yè)的國際中介在招商渠道方面的優(yōu)勢十分明顯,。
商業(yè)地產項目招商晚于設計風險最大
“現(xiàn)在多數(shù)開發(fā)商在招商未有結果的情況下已開始規(guī)劃設計,，甚至開工建設，導致許多設計招投標完成,，甚至已竣工的項目無法落實招商與營銷,。”劉力認為,，與項目的整體商業(yè)規(guī)劃相比,，建筑的規(guī)劃設計屬于“下家”。建筑的規(guī)劃設計方案必須滿足專業(yè)中介提出的整體商業(yè)業(yè)態(tài)搭配構想,。合理的業(yè)態(tài)搭配是對零售商的專業(yè)吸引力,，也是持久盈利的保證。劉力表示,，由于設計方不可能具有專業(yè)中介的能力,，以建筑師為主導的商業(yè)項目只能是高通用性的虛擬設計。但欲招到的主力店都有自己一些獨特的要求,，因此在店家明確之前,，設計是盲目的。有些項目在招商過程中由于缺乏整體規(guī)劃,，按住宅營銷模式由店家自選認購,，導致本來有希望整體招商的項目被切割得七零八落。所以,，為降低風險,，招商和商業(yè)規(guī)劃應在建筑規(guī)劃設計之前。
劉力認為,，新一代的商業(yè)項目開發(fā)將在計劃性,、綜合性及開發(fā)與運營的統(tǒng)一性方面大幅提高,。在不同業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌方面，需結合購物,、餐飲,、娛樂等多種業(yè)態(tài)。而在零售一個層面,，主力店,、次主力店及小型店面之間在位置、規(guī)劃,、檔次上的搭配同等重要,。在行業(yè)層面，不同行業(yè)零售的租金支付能力不同,，但不同行業(yè)的零售能帶來不同的支撐點,，有的具有品牌，有的有高回報,，有的低回報但能聚人氣,，所以統(tǒng)一籌劃的目的是以不同的租金與搭配求得項目運營的整體回報，而不是一次性銷售的業(yè)績,。為實現(xiàn)統(tǒng)一的籌劃與長久回報就需要運營商的早期介入和開發(fā)與運營的統(tǒng)一管理,。只有開發(fā)與運營的高度配合，商業(yè)與地產的統(tǒng)一才能標志商業(yè)地產達到規(guī)范化與專業(yè)化的新高度,。 |