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“在未來(lái),，要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定,、高速的發(fā)展,，商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入‘金融產(chǎn)品化’時(shí)代,�,！蔽搴蠂�(guó)際集團(tuán)總顧問(wèn)劉力近日表示,，改變傳統(tǒng)的“售房”觀念,，以制造“金融產(chǎn)品”的方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng),，創(chuàng)造更高商業(yè)價(jià)值是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的正確途徑,。其宗旨是在項(xiàng)目開發(fā)的理念及開發(fā)方式上，以一種完整而專業(yè)的方式,，體現(xiàn)項(xiàng)目的最大真實(shí)價(jià)值,，以創(chuàng)造在項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)各階段進(jìn)行資本運(yùn)作的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)“金融產(chǎn)品化”是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì),，也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正常,、良性發(fā)展的惟一出路。
國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)操作模式多有盲目性
劉力表示,，商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專業(yè)化特點(diǎn),，開發(fā)的目標(biāo)應(yīng)集中在初期的項(xiàng)目招商與后期的商業(yè)管理方面，而國(guó)內(nèi)目前開發(fā)操作模式多有盲目性,。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃性至關(guān)重要,，而這關(guān)鍵的一環(huán)需要具有專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、技能和引進(jìn)資源的潛在價(jià)值的專業(yè)機(jī)構(gòu)完成,。在既缺乏經(jīng)驗(yàn),，又沒(méi)有能同國(guó)際接軌的招商渠道情況下，經(jīng)歷了眾多失敗的商業(yè)地產(chǎn)商正在走上“開發(fā)模式專業(yè)化”的道路,。
“很多商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)沿用了住宅開發(fā)的模式,，思路上存在偏差,。”劉力告訴記者,，住宅地產(chǎn)可以被視為直銷,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則更類似于傳銷。由于需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)介入前期招商與后期的管理,，所以商業(yè)地產(chǎn)更類似于酒店項(xiàng)目的開發(fā),，其開發(fā)與顧問(wèn)和管理方是相互獨(dú)立的，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)是招商與運(yùn)營(yíng)的成功,，所以開發(fā)商主要的目標(biāo)客戶是專業(yè)零售商家與專業(yè)管理團(tuán)隊(duì),，而不是二手出租的散戶投資者。目前,，大城市盲目的投資潮正在退去,，住宅開發(fā)模式也已不再適用于商業(yè)地產(chǎn)。
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式,，先期是以住宅區(qū)的開發(fā)為支撐,，以住宅底層商店的業(yè)態(tài)形式出現(xiàn)。其基本的開發(fā)思路是建立在“小區(qū)配套”這一計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代產(chǎn)物的基礎(chǔ)上,，按照“千人指標(biāo)”和“合理的服務(wù)半徑”的要求,，定位定量。伴隨大盤開發(fā)模式的出現(xiàn),，及開發(fā)商集中運(yùn)作專項(xiàng)的規(guī)�,；耐顿Y資金的可能，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入專門化,、大型化,、集約化的階段。在各大中城市出現(xiàn)了以“超市”業(yè)態(tài)為首,，以店鋪群為主力的大大小小的商業(yè)中心,。劉力認(rèn)為，在發(fā)展中,，如果盲目地投資和孤立地建設(shè),，以及“賣掉就走”的商販?zhǔn)椒康禺a(chǎn)營(yíng)銷策略，勢(shì)必會(huì)造成投資無(wú)回報(bào),，“建成售不出,、店家難經(jīng)營(yíng)”的局面。而近年不斷攀升的空置率和店鋪售價(jià)下滑的現(xiàn)象,，表明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資,、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)三大關(guān)系的脫節(jié),，從而衍生出復(fù)雜的法律糾紛和社會(huì)問(wèn)題,，這些都值得警惕,。
專業(yè)機(jī)構(gòu)缺失制約中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展
五合國(guó)際首席地產(chǎn)分析師李小鋒認(rèn)為，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中,，專業(yè)的顧問(wèn)中介機(jī)構(gòu)是明顯缺失的一環(huán),。在國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中，中介機(jī)構(gòu)的價(jià)值被廣為接受,。由于專業(yè)中介的存在,，使得投資方、開發(fā)商,、零售商的職責(zé)更清晰，操作更專業(yè),，項(xiàng)目的成功也更有保證,。大型Mall的開發(fā)中最重要的角色也是能夠整合商家資源并合理配置業(yè)態(tài)的專業(yè)中介。
中國(guó)地產(chǎn)的傳統(tǒng)是輕視中介,，對(duì)策劃與資源整合類純智力型服務(wù)不信任,，這一點(diǎn)更反映在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中。專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)能提供五大方面的服務(wù)：一是提供最佳項(xiàng)目形態(tài),；二是在國(guó)際化招商過(guò)程中起至關(guān)重要作用,；三是全程提供專業(yè)水準(zhǔn)的規(guī)劃；四是確保規(guī)劃設(shè)計(jì)出優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施,；五是代表客戶項(xiàng)目與國(guó)外商家有目標(biāo),、有選擇地進(jìn)行交流�,！斑@五項(xiàng)服務(wù)正是中國(guó)開發(fā)商所沒(méi)有能力解決的,。”李小鋒說(shuō),，專業(yè)中介機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)之一就是具有招商渠道,。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在資源整合的過(guò)程中必須兼顧零售商家的利益，而不僅僅代表開發(fā)商的利益,。專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)同商家的魚水關(guān)系是開發(fā)商不具備的,，這也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最缺乏的招商渠道。況且對(duì)于中國(guó)目前大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言,，主力店特別是國(guó)際大型主力品牌店的招商難度最大,，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的后續(xù)進(jìn)程影響也最大，而專業(yè)的國(guó)際中介在招商渠道方面的優(yōu)勢(shì)十分明顯,。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商晚于設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)最大
“現(xiàn)在多數(shù)開發(fā)商在招商未有結(jié)果的情況下已開始規(guī)劃設(shè)計(jì),，甚至開工建設(shè)，導(dǎo)致許多設(shè)計(jì)招投標(biāo)完成,，甚至已竣工的項(xiàng)目無(wú)法落實(shí)招商與營(yíng)銷,�,！眲⒘φJ(rèn)為，與項(xiàng)目的整體商業(yè)規(guī)劃相比,，建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)屬于“下家”,。建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須滿足專業(yè)中介提出的整體商業(yè)業(yè)態(tài)搭配構(gòu)想。合理的業(yè)態(tài)搭配是對(duì)零售商的專業(yè)吸引力,，也是持久盈利的保證,。劉力表示，由于設(shè)計(jì)方不可能具有專業(yè)中介的能力,，以建筑師為主導(dǎo)的商業(yè)項(xiàng)目只能是高通用性的虛擬設(shè)計(jì),。但欲招到的主力店都有自己一些獨(dú)特的要求，因此在店家明確之前,，設(shè)計(jì)是盲目的,。有些項(xiàng)目在招商過(guò)程中由于缺乏整體規(guī)劃，按住宅營(yíng)銷模式由店家自選認(rèn)購(gòu),，導(dǎo)致本來(lái)有希望整體招商的項(xiàng)目被切割得七零八落,。所以，為降低風(fēng)險(xiǎn),，招商和商業(yè)規(guī)劃應(yīng)在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)之前,。
劉力認(rèn)為，新一代的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)將在計(jì)劃性,、綜合性及開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一性方面大幅提高,。在不同業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌方面，需結(jié)合購(gòu)物,、餐飲,、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)。而在零售一個(gè)層面,，主力店,、次主力店及小型店面之間在位置、規(guī)劃,、檔次上的搭配同等重要,。在行業(yè)層面，不同行業(yè)零售的租金支付能力不同,，但不同行業(yè)的零售能帶來(lái)不同的支撐點(diǎn),，有的具有品牌，有的有高回報(bào),，有的低回報(bào)但能聚人氣,，所以統(tǒng)一籌劃的目的是以不同的租金與搭配求得項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的整體回報(bào)，而不是一次性銷售的業(yè)績(jī),。為實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的籌劃與長(zhǎng)久回報(bào)就需要運(yùn)營(yíng)商的早期介入和開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一管理,。只有開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的高度配合,，商業(yè)與地產(chǎn)的統(tǒng)一才能標(biāo)志商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到規(guī)范化與專業(yè)化的新高度。 |