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風(fēng)光旖旎的海南吸引了越來越多的旅游地產(chǎn)投資者,。圖為6月11日,，在第四屆泛珠三角區(qū)域合作與發(fā)展論壇暨經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)上,，一些觀展游客在海南省展廳內(nèi)“天涯海角”巨幅照片前拍照,。本報(bào)記者:趙眾志
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“未來10年,，中國將有500萬個(gè)家庭或個(gè)人接受旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益,，按每個(gè)家庭出資五萬元購買旅游房產(chǎn)計(jì),，就將產(chǎn)生2500億元的市場額度,�,！鄙虾Ｎ搴现菐炜偨�(jīng)理鄒毅近日在著名跨國設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)五合國際主辦的2007中國地產(chǎn)產(chǎn)品策略發(fā)布會(huì)上向記者表示,。盡管旅游地產(chǎn)市場前景大好，但有關(guān)專家認(rèn)為,，在前幾年的發(fā)展中,，我國的旅游地產(chǎn)也存在著一些不容忽視的問題。
旅游地產(chǎn)投資進(jìn)入專業(yè)化時(shí)代
此次2007中國地產(chǎn)產(chǎn)品策略發(fā)布會(huì)上,，五合國際發(fā)布的“2007中國地產(chǎn)產(chǎn)品策略”對旅游地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行了分析,。2006年，中國的旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速,，各色山水景觀地產(chǎn),、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)式酒店等產(chǎn)品開始興起,。2007年,，宏觀市場對旅游地產(chǎn)的需求將推動(dòng)其邁入一個(gè)快速成長階段。
五合國際集團(tuán)總經(jīng)理陶滔表示,，近幾年,，旅游地產(chǎn)開發(fā)的熱潮當(dāng)中，相當(dāng)多的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目遭遇戰(zhàn)略策劃層面的失誤而使得項(xiàng)目擱淺,，這是旅游地產(chǎn)開發(fā)中的一種跛足現(xiàn)象,。從失誤案例中吸取教訓(xùn),，開發(fā)商們已漸漸地認(rèn)識到旅游地產(chǎn)的核心在于旅游項(xiàng)目的前期導(dǎo)入以及旅游價(jià)值的挖掘和資源的合理配置，并符合政府規(guī)劃的整體發(fā)展方向,。只有通過對旅游項(xiàng)目的精心經(jīng)營,，才能拉動(dòng)人氣、提升價(jià)值,，以此促進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售,。陶滔認(rèn)為，旅游地產(chǎn)在某些方面更像商業(yè)地產(chǎn),，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力,。因此旅游地產(chǎn)的客戶群更加關(guān)注產(chǎn)品特點(diǎn)、著眼投資效益,。旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出售相結(jié)合,，要求經(jīng)營者有更高的管理水平和經(jīng)營能力。這就決定了只有經(jīng)營專業(yè)化,、開發(fā)專業(yè)化,、管理專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，才能在旅游地產(chǎn)的市場中勝出,。
旅游地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)五大問題
陶滔告訴記者,，從各種情況分析，我國的旅游地產(chǎn)市場應(yīng)該有一個(gè)非常好的前景,，可是在前幾年的發(fā)展中,，我國的旅游地產(chǎn)也存在著一些不容忽視的問題，具體表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：
“泡沫問題”：我國的旅游地產(chǎn)過熱的投資聚集,，勢必會(huì)產(chǎn)生供大于求的惡性供需關(guān)系,，尤其是旅游業(yè)這種對突發(fā)事件毫無抵抗力的產(chǎn)業(yè)。
“跑馬圈地”：旅游地產(chǎn)的土地占用遠(yuǎn)大于普遍的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，造成跑馬圈地之嫌,。風(fēng)景資源良好，土地資源充沛,，往往是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的首選地,，而這些地區(qū)也往往是經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對緩慢的地方。地方政府為了吸引投資會(huì)給出各種優(yōu)惠條件,，甚至違規(guī)操作,，某些開發(fā)商故意模糊概念，模糊概念的結(jié)果就是借旅游地產(chǎn)之名變相搞房地產(chǎn)開發(fā),。
“項(xiàng)莊舞劍”：即借發(fā)展旅游之名,，運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)，以突破“限”字當(dāng)頭的房地產(chǎn)政令。從目前的觀念來看,，旅游地產(chǎn)的概念比較寬泛,，涉及風(fēng)景游覽、會(huì)議,、度假,、健康等很多內(nèi)容,，似乎什么概念都可以往里放,。所有炒作概念的根本目的就是要推銷旅游地產(chǎn)主題項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)，這些開發(fā)出來的資產(chǎn)才是投資商真的期望所在,。
“群雄混戰(zhàn)”：旅游地產(chǎn)開發(fā)難倒了大批的投資商,，旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式單一，缺乏創(chuàng)新,。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營上以旅游風(fēng)景為幌子,，照搬傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開發(fā)模式，導(dǎo)致消費(fèi)群體混戰(zhàn),，毫無章法,。
“枯井無源”：旅游地產(chǎn)在我國主要以產(chǎn)權(quán)分割式營銷為主，在中國尚屬新興事物,，投資者對這種投資方式了解甚微,，相應(yīng)的金融、法律體系也不健全,。再者,，帶薪休假制度在我國尚未全面實(shí)行，市場面還沒完全打開,，這就造成了廣大投資者對投資旅游地產(chǎn)更加審慎,。
旅游業(yè)和地產(chǎn)是魚和水的關(guān)系
“在旅游業(yè)微利時(shí)代需要借助地產(chǎn)業(yè)拓展利潤空間。同樣,，在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)以外,，地產(chǎn)業(yè)也需借助旅游業(yè)開疆辟土，這是旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生捆綁價(jià)值的前提和契機(jī),�,！编u毅表示，“隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控影響,，許多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求突破單一的住宅開發(fā)模式,，其中，旅游地產(chǎn)成為重要的突破口,�,！�
五合國際認(rèn)為，2007年將是旅游地產(chǎn)在國內(nèi)市場影響力全面提升的一年,，可以預(yù)見,，以銷售為主導(dǎo)的投資模式將逐漸失去主流市場,，而銷售+經(jīng)營的投資模式將隨著旅游地產(chǎn)的市場擴(kuò)大浮出水面。在此過程中,，旅游地產(chǎn)投資開發(fā)的重心將逐漸由銷售向經(jīng)營過渡,，長效盈利才是目標(biāo)。另外,，鄒毅表示,，旅游地產(chǎn)的經(jīng)營不同于住宅房地產(chǎn)經(jīng)營，如果說住宅房地產(chǎn)是“管家”型的經(jīng)營模式,，那么旅游地產(chǎn)就應(yīng)該是“經(jīng)理人”式的經(jīng)營模式,。旅游地產(chǎn)要有一個(gè)已建立好完備的再營銷的網(wǎng)絡(luò)，讓投資者看到長期的投資回報(bào)和不斷地有現(xiàn)錢落入袋中的前景,，才能吸引投資者的投資,。 |