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隨著國(guó)家進(jìn)一步深化宏觀調(diào)控,、各部門(mén)聯(lián)手調(diào)控房?jī)r(jià)等一系列調(diào)控措施浮出水面,，房屋開(kāi)發(fā)成本成為各方高度關(guān)注的話題。近日，一位在珠三角和廣西,、云南多年從事樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向記者坦言：“樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本只占房?jī)r(jià)20%，房開(kāi)商能夠拿到其中40%的利潤(rùn),，余下超過(guò)40%的利潤(rùn)全部被相關(guān)職能部門(mén)‘層層消化’掉了,。”
在記者保證不透露真實(shí)姓名的情況下,，這位姓蔣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自述了親身經(jīng)歷的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”,。
 樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本只占房?jī)r(jià)20%
我從1992年就開(kāi)始從事商品房建筑行業(yè)。當(dāng)年每平方米的建筑成本價(jià)不過(guò)350元至400元,，房?jī)r(jià)不過(guò)1000元/平方米至1500元/平方米,，建筑成本占房?jī)r(jià)的1/4，加上土地出讓金,，房地產(chǎn)成本價(jià)格也不過(guò)是房?jī)r(jià)的1/2至1/3,，如今建筑成本比原來(lái)只漲了100元至200元，房?jī)r(jià)卻比原來(lái)翻了好幾倍,，房屋成本只占房?jī)r(jià)不到20%,。
前些日子番禺包工頭向媒體公布的商品房工程明細(xì)賬，實(shí)際建筑成本是每平方米不過(guò)572元。這還是珠三角的價(jià)格,，中西部省區(qū)的價(jià)格比這個(gè)更低,，因?yàn)槿斯こ杀疽饶沁叺秃芏唷Ｏ啾戎�,，中西部省區(qū)的人工費(fèi)用只有珠三角的1/2至2/3,，鐵工為5元/平方米，木工是10-12元/平方米,，泥工為3元/平方米,，負(fù)責(zé)貼外墻瓷磚的人要20元/平方米。
南寧,、貴陽(yáng),、成都等地的房?jī)r(jià)已經(jīng)比上世紀(jì)90年代漲了近10倍，價(jià)格從600-700元/平方米,，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米,，上萬(wàn)元的豪宅也為數(shù)不少。實(shí)際上,，面積越是大的樓盤(pán),，建筑成本越低，因?yàn)榻ㄖ虦p少了很多鋼筋,、水泥,、窗框、管道等費(fèi)用,，售價(jià)昂貴不過(guò)是迎合人們貪大求全的消費(fèi)心理,。
“招拍掛”：內(nèi)行“懂門(mén)道”消化兩成利潤(rùn)
土地價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本是不少房地產(chǎn)商向外宣稱(chēng)“價(jià)格上揚(yáng)”的最大原因,。實(shí)際上,，土地“招拍掛”沒(méi)有增加房屋成本，而“暗箱操作”成為房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道,。
“招拍掛”的項(xiàng)目一般分為三種情況：一種是規(guī)模較小的項(xiàng)目,，在招投標(biāo)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價(jià)格“底線”、“上限”,，與有可能參與的同行形成“價(jià)格同盟”,，由一家公司競(jìng)拍下來(lái)后，其他公司共同建設(shè),，但樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格參照周邊樓盤(pán)價(jià)格抬高銷(xiāo)售,；一種是規(guī)模涉及幾百畝土地的項(xiàng)目，土地連片開(kāi)發(fā)就需要通過(guò)集體“圍標(biāo)”的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的掌控,，開(kāi)發(fā)商往往事先做好評(píng)估部門(mén),、招投標(biāo)審委會(huì)的“工作”,，通過(guò)招投標(biāo)“評(píng)估”方式，排擠一些外來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)者,，通過(guò)打壓對(duì)手,、減少競(jìng)爭(zhēng)壓力來(lái)降低潛在的成本風(fēng)險(xiǎn)。還有一種是通過(guò)規(guī)劃部門(mén)的“風(fēng)聲”,，在未來(lái)的黃金地段搶先“圈地”的做法,。如政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺(tái)前夕,，地方政府決策層尤其是“一把手”對(duì)城市發(fā)展的目標(biāo)指向,，成為開(kāi)發(fā)商趨之若鶩的消息，一有風(fēng)吹草動(dòng),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)連夜“跑馬圈地”,，因?yàn)檫@時(shí)候土地價(jià)格最低廉。
要獲得這些消息,、“搞定”這些職能部門(mén)，就必須“有酒大家喝”,，從樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中拿出一部分利潤(rùn),，讓包括評(píng)估、規(guī)劃,、拍賣(mài),、土地、政府等部門(mén)“分享”,。我認(rèn)真計(jì)算過(guò),，無(wú)論大中小型樓盤(pán)，要真正在當(dāng)?shù)卣镜米∧_,，至少要拿出兩成左右的利潤(rùn),，通過(guò)請(qǐng)客吃飯、逢年過(guò)節(jié)贈(zèng)送“購(gòu)物卡”,、假期組團(tuán)旅游,、支付出國(guó)考察費(fèi)等方式來(lái)“擺平”這些權(quán)力部門(mén)。
土地“招拍掛”不但沒(méi)有增加房屋成本,，反而成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抬升房?jī)r(jià)的重要借口,。表面上看土地價(jià)格很高，但分?jǐn)偟矫科椒矫椎膬r(jià)格就很少,，原來(lái)建設(shè)20層高的樓盤(pán)可以建設(shè)到40層樓高,，成本降低了一半，房?jī)r(jià)卻漲了一倍,。
改規(guī)劃+亂測(cè)量+濫用料=高利潤(rùn)
修改規(guī)劃,、樓盤(pán)測(cè)量時(shí)與測(cè)評(píng)部門(mén)“互通有無(wú)”，施工中濫用材料，這些都是房開(kāi)商牟取高額利潤(rùn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié),。
修改規(guī)劃和樓盤(pán)面積測(cè)量是實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)后期“利潤(rùn)增殖”的核心,，這部分利潤(rùn)超過(guò)20%。只要有了前期到位的“工作”,，規(guī)劃建設(shè)部門(mén)不會(huì)對(duì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的層數(shù),、公攤面積、綠地面積進(jìn)行認(rèn)真測(cè)量,，相關(guān)社會(huì)化的測(cè)量部門(mén),、評(píng)估部門(mén)因?yàn)槊媾R市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，在吃了一兩頓飯之后,，往往也對(duì)開(kāi)發(fā)商房屋面積“跑冒滴漏”的行為睜一只眼閉一只眼,。
濫用料也是利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的重要手段。鋼筋,、水泥,、板材、管線等,，只要有出廠合格證,，平時(shí)很少受到相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管，這部分材料建筑商往往精打細(xì)算,，恰到好處地在管線,、窗框等不影響工程質(zhì)量的環(huán)節(jié)上使用相對(duì)價(jià)格低廉的產(chǎn)品。這部分產(chǎn)品質(zhì)檢部門(mén)不像鋼筋水泥等大宗商品那樣高度關(guān)注,。但由于數(shù)量巨大,，所獲得的利潤(rùn)也非常高。
4成利潤(rùn)為職權(quán)部門(mén)買(mǎi)單
“吃得下,，吞得掉,，消化得了，沒(méi)有后遺癥,�,！边@是房開(kāi)商與諸多相關(guān)職能部門(mén)“合作”的重要前提。請(qǐng)客吃飯一頓沒(méi)有上萬(wàn)元會(huì)讓領(lǐng)導(dǎo)“沒(méi)有面子”,；組織相關(guān)職能部門(mén)“外出旅游”,，不出國(guó)門(mén)就是沒(méi)有旅游，這些部門(mén)只是象征性地交納部分旅游費(fèi)用,，90%以上由我們直接支付給旅行社,；逢年過(guò)節(jié)的“購(gòu)物卡”，一次性就是幾十萬(wàn)元,。
我們當(dāng)然害怕審計(jì)部門(mén)查賬,，但比起酒店,、賓館等行業(yè)來(lái)說(shuō)，建筑行業(yè)也最容易開(kāi)賬出資,，從進(jìn)料源頭,、施工環(huán)節(jié)上，就能夠?qū)⒁淮蠊P錢(qián)“費(fèi)用”消化掉,�,！敖栌谩鄙矸葑C登記來(lái)冒充員工數(shù)量，用工資“沖抵”開(kāi)銷(xiāo),；把日常成本做大……這些都是房開(kāi)商“化解”灰色產(chǎn)業(yè)鏈的主要手段,。
我認(rèn)真算過(guò)這樣一筆賬：一棟樓盤(pán)開(kāi)發(fā)下來(lái)，成本只占房屋價(jià)格的20%,，房開(kāi)商能夠拿到的利潤(rùn)占房屋價(jià)格40%,，還有40%就是被各種“灰色開(kāi)銷(xiāo)”吞噬了。其實(shí),，只要地方政府和相關(guān)職權(quán)部門(mén)認(rèn)真履行中央的政策措施,，監(jiān)管部門(mén)強(qiáng)化監(jiān)管細(xì)節(jié)，我們完全可以把余下40%的“灰色開(kāi)銷(xiāo)”降低下來(lái),，返還給購(gòu)房者,。這相當(dāng)于開(kāi)價(jià)6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能夠買(mǎi)下來(lái)了,。 |