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從4月5日到20日的半個月時間里,，吉林省長春市已經(jīng)發(fā)生了兩起大的產(chǎn)權(quán)商鋪風(fēng)波,，長春銀座和北奇星河灣產(chǎn)權(quán)商鋪1400多名業(yè)主返租款被拖欠。隨著業(yè)主們“以租還貸”神話的破滅，“售后返租”模式的風(fēng)險進(jìn)一步凸顯出來,。
業(yè)主無法“以租還貸”
據(jù)北奇星河灣業(yè)主劉先生介紹,，北奇星河灣670多戶業(yè)主于2003年購買了產(chǎn)權(quán)商鋪,，2004年拿到了返租款,，2005年開發(fā)商開始拖欠返租款，2006年,，所有的業(yè)主再也沒有拿到返租款,。長春銀座的業(yè)主與他們的遭遇大同小異,。據(jù)長春銀座業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人程叢彬介紹，他們多是2001年至2003年間購買的產(chǎn)權(quán)商鋪,，1000多個商鋪的800多名業(yè)主幾乎全部被拖欠過返租款,，時間短的拖欠幾個月，時間長的拖欠近兩年,。程叢彬說,，由于很多業(yè)主都是貸款買鋪，靠租金還貸,，現(xiàn)在資金鏈斷裂導(dǎo)致其還貸困難,，在銀行那里背上惡名。
長春銀座的業(yè)主畢女士說,，她不僅自己買了兩處商鋪,，還動員自己的兄弟姐妹貸款買了兩處。商鋪買到手之后,，才發(fā)現(xiàn)公攤面積過大,，單價過高，這幾年來返租款也沒有按時給付,�,！艾F(xiàn)在欠著銀行的貸款，親屬那里還落下埋怨,，真是后悔死了�,！碑吪空f,。
據(jù)了解，長春銀座的開發(fā)商長春房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)作為“二房東”,，出租銀座沃爾瑪商鋪取得的租金是每年600多萬元,，而需要返給業(yè)主的租金卻高達(dá)1000多萬元，長房集團(tuán)額外要拿出400多萬元資金補(bǔ)這個窟窿,。長春房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，長房集團(tuán)還有其他物業(yè)，不能按時給付返租款是因為“目前資金流斷裂”,。
本小利大受追捧
據(jù)了解,，“售后返租”是從國外傳入我國的一種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，簡單地說,，就是開發(fā)商將其開發(fā)的商鋪,、商品房、酒店,、度假村等物業(yè)劃分成小面積出售給購買者,。隨后與購買者簽訂返租合同，讓購買者將物業(yè)返租給開發(fā)商，在一定期限內(nèi),，由開發(fā)商以固定利率包租,。包租期一般由3至10年不等，回報率為購房總價的8%至10%,。以長春銀座為例,，當(dāng)年對投資者的承諾是：“您參加長春銀座的‘零風(fēng)險投資計劃’，首付2.5萬元,，就可投資總價8萬元的店中店,，每年回報率是8.8%，代理經(jīng)營的三年內(nèi)可以獲得總值2.1萬元的現(xiàn)金回報,，是銀行利息的12倍多,。”
業(yè)內(nèi)人士分析說,，由于售后返租通常將大的物業(yè)分割成小塊,，單價較低，回報又比較誘人,，因此很受一些中小投資者追捧,。但是，隨著返租進(jìn)入高峰,，售后返租模式的風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)出來,。
三大風(fēng)險需警惕
據(jù)長春雅爾貝林地產(chǎn)策劃公司總經(jīng)理侯戈介紹,，售后返租有三大風(fēng)險：
一是上當(dāng)受騙,。侯戈說，中國的開發(fā)商自有資金不多,，主要靠銀行貸款,。采取售后返租模式主要是為了補(bǔ)充自有資金的不足。但是開發(fā)商素質(zhì)良莠不齊,，某些缺乏誠信的開發(fā)商卷款走人的事件全國屢見不鮮,，投資者如果遇到這樣的開發(fā)商會血本無歸。
二是回報率縮水,。一些開發(fā)商為了取得“售后返租”的成功,，往往向投資者開出每年8%、10%,，甚至1
2%的高回報率,，但實際上投資者并不能得到這樣高的回報率，因為一些開發(fā)商在推出“售后返租”時,，已經(jīng)將售價提高了一大截,。本來只值1萬元/平方米的商鋪,，開發(fā)商在推出“售后返租”時可能將售價提高到2萬元/平方米。投資者得到的實際年收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商的承諾,。
三是返租承諾無法保證,。如果承租經(jīng)營商在承租期未滿之前，因經(jīng)營不善或其他原因,，難以為繼或者提前撤租,，難以向開發(fā)商如期支付租金，開發(fā)商是不可能長期倒貼租金給投資者的,。另外,，開發(fā)商在采用售后返租方式銷售完成某項目后，肯定會繼續(xù)進(jìn)行另外項目的開發(fā),，如果投資失敗或者經(jīng)營不善,，就會直接危及開發(fā)商與投資者原來所簽合約的履行。長春銀座即是一例,。
侯戈還指出,，售后返租往往是采用分割出售的手法，而分割出售勢必造成產(chǎn)權(quán)分散,。這樣,，即使在返租期內(nèi)投資者可以按約領(lǐng)取租金，但返租期滿后,，如果找不到愿意整體承租的商家,，產(chǎn)權(quán)的分散將使被分割的商業(yè)設(shè)施難以統(tǒng)一經(jīng)營方式，從而給市場的定位和管理造成巨大的困難,。
據(jù)了解,，近年來建設(shè)部曾兩次叫停“售后返租”,，但是市場上“零風(fēng)險購房計劃”,、“帶租約銷售”,、“產(chǎn)權(quán)酒店”等變相售后返租模式仍然層出不窮,。
“建議中小業(yè)主最好不要通過售后返租方式購買商鋪，如果購買,，一定要購買那些實力強(qiáng),、信譽(yù)好的開發(fā)企業(yè)的�,！焙罡暾f,。
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北京：“返租金銷售”規(guī)避“售后返租”風(fēng)險
近日，“返租金銷售”等頗具誘惑力的商業(yè)地產(chǎn)廣告頻頻刊登在北京各大主流媒體上,，引起了經(jīng)營商家,、投資人以及商業(yè)地產(chǎn)專家的廣泛關(guān)注,。
以國美第一商街近日推出的“返租金銷售”商鋪為例，其主力鋪位面積在100到200平方米左右,，業(yè)態(tài)定位為國美“品位生活中心”,，如經(jīng)營瑜珈健身、美容護(hù)膚,、兒童藝術(shù)培訓(xùn),、茶室、咖啡等,。目前,，客戶只要購買商鋪，簽約同時一次性扣除三年的租金,，如購買總價100萬元的商鋪,，簽約即返20萬元租金，購買200平方米商鋪,，一次性可獲得39.3萬元租金,。
據(jù)北京商業(yè)步行街秘書長董利介紹，國美第一商街這種“炒商”不“炒鋪”銷售原則的具體做法是：一方面做好商街的整體規(guī)劃,，選定商業(yè)品牌,，增加廣告投入，幫助商家不斷搞活動進(jìn)行商業(yè)炒作,，培育商氣,；另一方面，在商業(yè)氛圍培育起來之后,，合理制訂商鋪的銷售價格,，給投資客預(yù)留較大的物業(yè)增值空間，同時通過“零租金進(jìn)駐,，返租金銷售”的運(yùn)作模式,，統(tǒng)一規(guī)劃管理，為投資人代養(yǎng)三年商鋪,，以租金補(bǔ)貼的方式,，幫助投資人低租金盡快出租商鋪，確保投資人收益,。
北京萬商俱樂部主任楊哲軒認(rèn)為,，商業(yè)地產(chǎn)的炒作一般有兩種目的，一是炒商,，二是炒鋪,。炒商，就是要炒商氣,、炒名氣,、炒人氣,，讓開發(fā)的所有商鋪都火起來，讓經(jīng)營者都能賺到錢,。而炒鋪是為了拔高物業(yè)的售價,，通過商業(yè)活動的炒作，聚集人氣,，然后抬高商鋪的售價,，這樣做必然會提前透支由于商氣炒作而聚集起來的人氣價值，提前透支商鋪養(yǎng)商階段的利潤空間,，“這是一種非常短視的行為,。”(本報記者:洛濤) |